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엘에이 (LA) 주택 매매시 주의점

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인타운 다운타운을 비롯한 LA중심부의 부동산은 그만의 독특한 문화와 특성이 있다. 타지역 에이전트들이 유독 시행착오가 많을 수 있는 곳이다. “City of LA“에서 집 사고 팔때 특히 주의해야 할 점들을 간단하게 정리해 보았다.

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1. Retrofitting

한인타운, 다운타운을 비롯한 LA시는 Retrofitting 규정이 까다롭다. CA 전체에 적용되는 Smoke Detector, Carbon Monoxide Detector, Water Heater Bracing, Low Flow Toilet/Showerhead 이외에 LA시에서는 Sliding Glass Door Impact Glazing, Seismic Gas Shutoff Value, Emergency Escape, Security Lighting and Locks (3 or more unit building)등을 추가로 요구한다. 주택 매매시 위의 사항들이 규정에 맞게 되어 있어야 한다. 관례적으로 거의 대부분 셀러의 부담이지만, 흥정하기에 따라 바이어가 부담하는 경우도 있을수는 있다. 전문가의 도움을 받을 수 있기 때문에 어려운 일은 아니다. 보통 수백불에서 1-2천불까지 비용이 들어갈 수 있다. 최근에 팔린 집들은 이미 되어 있기 때문에 Retrofitting을 하지 않아도 될 수 있다.

2. Certificate of Compliance

CA의 다른 도시들에서는 1번에서 설명한 Retrofitting의 일환인 Water Conserving Devices (절수형 변기/샤워헤드등)이 법적인 의무이긴 하지만 “Point of Sale Requirement” 즉 주택 매매시 꼭 이루어져야 하는 일은 아니다. 만약 미흡한 점이 있더라도 바이어만 동의하면 에스크로를 끝낼 수 있다는 얘기다. 그런데 City of LA 에서는 집을 팔때 반듯이 해야 한다. LA시에서는 에스크로 기간중에 Certificate of Compliance라는 폼에 셀러, 바이어, 그리고 전문가 한명이 (보통 칸트렉터나 에이전트) 싸인해서 LADWP (LA Department of Water and Power)로 에스크로 끝나기 전에 보내야 한다. Toilet과 Showerhead가 절수형으로 되어 있다는 것에 대해 보증하는 내용이다. 서류 접수 비용은 주택인 경우 $15.

3. Application for Report of Residential Property Report (Form 9 or RPR)

에스크로 기간중 작성해서 보내야 하는 또 다른 서류인데 이건 LADBS (LA Department of Building and Safety)로 들어간다. 셈플은 여기서 볼 수 있다. Certificate of Compliance는 작성해서 보내면 그만인데, RPR Application은 RPR을 받기 위한 신청서이다. 시간이 꽤 걸릴 수 있기 때문에 에스크로 들어가기 전에 미리 신청해 놓으면 이상적이지만 보통 에스크로 기간중 작성해서 보낸다. 만약 에스크로 끝나기 전에 RPR이 안 나오면 바이어의 동의를 구해 에스크로를 끝낼 수 있다. RPR에는 LA시에서 그 집에 부과하는 Special assessment에 대한 내용이 나온다. 그 동네 하수구나 보도 공사를 하면서 동네 주민들에게 세금을 부과한다면 RPR에서 그 내용을 볼 수 있다. 20년가까이 부동산 하면서 RPR에 Special assessment가 나오는 경우는 한번도 보지 못하기는 했다. 앞으로도 보기 힘들겠지만, 아주 특별한 예외의 경우가 있을수는 있을거라 생각한다.

그리고 RPR은 1번에서 설명한 Retrofitting에 대한 내용이 다시 나온다. Certificate of Compliance는 그 중 절수형 변기/샤워해드만 다루는데 RPR은 모든 Retrofitting 요구사항에 대해 짚고 넘어간다. RPR을 통해서 Retrofitting이 이미 되어 있다는 보증을 하거나 안 되 있는 경우는 “penalty of perjury” 하에 retrofitting을 하겠다고 LA시와 약속을 하는 것이다. RPR 신청 비용은 $70.85.

4. Earthquake Retrofitting

LA의 오래된 집들, 특히 1940년대 이전에 지어진 집들은 Earthquake Retrofitting을 하는 것이 좋다. (1970년대 지어진 집들까지 Foundation 상태를 확인할 것을 LA Department of Building and Safety는 조언한다.) Earthquake Retrofitting은 주로 Foundation Bolting, Cripple Wall Embracing, Mud Sill Anchoring등의 작업을 하는 것인데, 일반적인 크기의 주택인 경우 $5000 안팎으로 드는 것으로 알고 있고, 수일정도의 시간이 소요된다. 바이어 입장에서는 집을 살때 꼭 확인해볼 사항이다. 만약 지진 대비 Retrofitting이 안 되어 있는 상태로 집을 산다면, 집을 사는 추가 비용이라 생각하고 나중에라도 꼭 하는 것이 바람직하다. 아직 의무화 되어 있지는 않지만, 안전과 보험 문제, 그리고 나중에 집 파는 것을 생각할 때, 필수라고 생각하는 것이 맞겠다.

또한 2016년부터 5월부터 LA시에서 지진에 취약하다고 판정된 특정한 빌딩들에 편지를 보내기 시작했다. 약 13,000 개의 Soft Story Building과 약 1500개의 Non-Ductile Concrete Building이다. Soft Story Building은 편지를 받은 후 일련의 과정을 거쳐 지진 보강 레트로피팅 작업을 7년안에 끝내야 한다. 2019년 현재 약 13,000개의 Soft Story Building중 절반 이상이 지진 보강 작업을 마쳤거나 진행중이다. 1500개의 Non-Ductile Concrete Building은 편지를 받은 후 일련의 과정을 거쳐 25년안에 지진 보강 작업을 마쳐야 하는데 2019년 현재 보강 작업을 시작한 건물이 전체 15%가 되지 않는다.

자발적으로 하는 일반 주택의 지진 보강 공사와 의무적으로 해야하는 Soft Story Building의 지진 보강 작업은 비용면에서 하늘과 땅 차이다. 전자는 보통 크기의 주택인 경우 $5000 안팎이라고 했는데 후자는 적으면 5만불에서 10만불도 넘을 수 있는 것으로 알고 있다. 여기에 해당하는 건물을 가지고 있는 영세 건물주들에게는 이만저만 큰일이 아니라는 점 짐작할 수 있다. 1950-70년대에 지어졌고, 아래층은 얇은 기둥들 사이로 차를 세울수 있는 공간으로 오픈되어 있으며 2층부터 주거공간인 건물들을 Soft Story 라고 한다. 특정한 주소가 지진 보강 작업 대상에 들어 있는지는 LADBS 웹사이트에서 확인할 수 있다.

5. Rent Control

LA County에서 자체적으로 Rent Control을 실행하고 있는 도시는 Santa Monica, West Hollywood, Beverly Hills, Culver City, Inglewood 그리고 City of Los Angeles이다. 각 시마다 Rent Control 규정이 다를 수 있는데 다음은 City of LA에 해당하는 내용이다. LA시의 Rent Control은 단독주택에는 해당이 안 되며, 1978년 이후에 지어진 건물에도 해당이 안 된다. (정확히 1978년 10월 1일 이후에 Certificate of Occupancy가 나온 건물들) 단독 주택을 사서 렌트 주거나, 1978년 이후에 지어진 건물이라면, Rent Control에 대해서 걱정할 필요가 없다.

렌트비 인상은 매년 3%-8%까지 할수 있고 매년 CPI (Consumer Price Index)에 의해 결정된다. 예를 들어 2019년 7월 1일부터 2020년 6월 30일 기간에 적용할 수 있는 최대 인상폭은 4%이다. 거의 매년 3-4% 정도에서 최대 인상율이 정해진다. 단 새로운 세입자를 구할때는 건물주 마음대로 렌트를 정할 수 있다 (더 현실적으로 말하면 시세에 맞게 렌트를 올릴 수 있다.)

그리고 Rent Control이 적용되는 빌딩에선 세입자를 마음데로 내 보낼수 없다. 세입자가 자진해서 나가거나 계약 위반을 하는 경우를 제외하고는 세입자를 내보낼때 Relocation Assistance를 주어야 한다. Qualified Tenant (62세 이상이거나 헨디켑이 있거나 아이가 있는 경우)는 세입자의 거주기간, 세입자의 소득수준, 그리고 건물주의 투자 규모에 따라 2019년 현제 최소 $16,500에서 최대 $21,200까지 주어야 한다. 물론 각 테넌트수데로 주는게 아니라 한 유닛당이다. Qualified Tenant 가 아니면 Eligible Tenant인데 Eligible Tenant에게는 최소 $8,200에서 최대 $11,150을 주어야 한다.

여기서 주의할 점은 그나마 이렇게 돈을 주고 내 보낼 수 있는 경우가 한정되어 있다는 것이다. 가장 대표적인 두가지 경우는 건물주/건물주의 가족 또는 상주 메니저가 들어가는 경우와 건물의 용도를 바꾸는 (콘도나 호텔로 전환한다거나) 경우다. 이렇게 법적으로 정당한 근거가 있을때는 세입자에게 쵸이스가 없다. 주는 돈 받고 나와야 한다. 반면 이러한 법적인 근거 없이 세입자를 내보내려면 세입자와 협상 (Buyout)을 해야 한다. 얼마를 줄테니 나가달라… 라고 부탁하는 건데 세입자가 동의할 의무가 없기 때문에 위에서 얘기한 $8,000-$20,000 정도되는 Relocation Assistance 보다 훨씬더 높아 질 수 있다. 세입자를 내보내기 위해 “Cash for Keys”를 $75,000까지 제안한 경우도 있다는 얘기를 들은 적 있다. 그렇게라도 내보낸후 정상적인 렌트를 받으면 또는 대대적인 리모델링을 통해 고급 아파트로 전환, 렌트를 대폭 인상하면 건물값도 오르고 장기적으로는 이득이라는 계산때문인 것이다.

Rent Control에 대한 더 자세한 내용은 LA Housing and Community Investment Department 웹사이트 에서 볼 수 있다. 내가 살고 있는 건물이 Rent Control 대상에 들어가는지 알아보려면 ZIMAS로 들어가 주소를 쳐보면 된다.

6. R3 + zoning

전문 투자자들과 디벨러퍼들은 이거 찾아다니는게 일이다. 주택 실수요자들 또는 소규모 투자자들의 관점에서 여기서는 간단하게 개념만 설명하고 넘어간다. R3 이상 Zoning에 있는 단독 주택들은, 콘도/아파트 건설, 사무실, 비즈니스 등의 용도로 사려는 투자자들이 “집”보다는 “땅”을 보고 사는 경우가 많다. 특히 옆에 붙어있는 집을 한꺼번에 살 수 있다면, 큰 건물을 지을 수 있기 때문에, 투자자들의 관심의 대상이 된다.  그리고 그런 경우들은 시세 계산 방법이 완전히 달라진다. 가격이 겁나게 오를 수 있다는 얘기다. 투자보다는 거주 목적으로 조용한 환경이 더 중요하다면, 복잡하고 변화가 많은 R3이상의 Zoning보다는 R1이나 R2 Zoning이 더 적합할 수 있다. 그리고 내가 이미 보유하고 있는 집이 R3 이상의 Zoning이라면 그냥 팔기는 아까울 수 있다. 여러가지 투자 전략들을 모색해 볼만 하다.

7. City Transfer Tax

주택/건물 매매시 남가주 거의 대부분의 지역은 Documentary Transfer Tax만 내면 된다. 집 값의 0.11%. $1,000,000 집이면 $1,100이다. 카운티와 시티에 반반씩 들어간다. 관례적으로 셀러가 내는데 새집은 바이어가 내는 경우도 많다. 그런데 LA시는 추가로 0.45%의 City Transfer Tax가 추가로 붙는다. $1,000,000이면 $4,500. Documantary Transfer Tax와 합치면 0.45% + 0.11% = 0.56%, $5,600이 된다. 더 자세한 내용은 남가주 주택 관련 세법 참조.

8. Showing and Open House

LA는 집 보는게 까다롭다. 엘에이의 근교나 오랜지 카운티등의 지역에서는 “Go Direct” 또는 “Call First , Go Direct” 정도의 방법으로 에이전트들이 손님들을 모시고 다니면서 집들을 비교적 쉽게 볼 수 있는 편이다. LA는 다 그런건 아니지만 “Appointment Only”, “Listing Agent Accompanies” 등의 조건으로 봐야 하는 집들이 더 많다. 쇼잉 준비를 다른 지역보다 더 일찍 치밀하게 해야 한다는 얘기다.

이렇게 집 보는것이 까다롭기 때문에 LA는 오픈 하우스 의존도가 (절대적이지는 않지만) 타 지역에 비해서는 조금 더 높은 편이다. 주말에 하는 일반 오픈 하우스외에 화요일 11-2시 사이에 보통 하는 “Broker’s Open”이 활성화되어 있다. 에이전트들에게 집을 쉽게 미리 볼 수 있는 기회를 제공하는 것이다. 엄밀히 말하면 에이전트들만 가는 건데 이 때도 손님들 다 모시고 다닌다.

바이어는 집을 보기 위해 미리 준비해야 하고 보기 힘든 집일수록 오히려 기회라고 생각할 수도 있다. 나와 경쟁을 하게될 그 다른 한명의 바이어가 스케줄을 못 맞춰서 집을 못 본 상태일수도 있지 않을까? 반면 셀러 또한 이런 분위기를 역이용해 기회로 삼을 수 있다. 안전을 최소한 타협하는 선에서 그리고 약간의 불편을 감수하는 선에서 집을 최대한 쉽게 보여준다면 비슷한 경쟁 매물보다 우리 집을 좀 더 빨리 팔 수 있는 확률을 높일수 있지 않을까?

9. Parking

LA 파킹 어렵다는 건 얘기하지 않아도 다들 잘 아신다. 콘도들은 방 하나는 파킹 한대, 방 2개 이상부터는 파킹 두대다. 거의 다 앞뒤로 세우는 “Tandem”이고 “Side by Side”면 그 유닛의 자랑거리가 된다. 다운타운 쪽에는 아예 파킹이 없어서 가까운 파킹 전용 거물에 돈주고 세워야 하는 콘도들도 있다. 단독주택 마을은 좀 널널하지만, 중심부는 길거리 파킹이 (특히 저녁때는) 전쟁에 가깝다. 다운타운이나 한인타운은 저녁때 소님 한번 초대하려면 파킹 전략을 세워야 하는 곳들도 많다. (너무 겁을 드리는 것 같다. 불편하지만 그래도 다 적응하고 산다.)

바이어는 콘도를 살때 파킹 상황에 대해 꼭 알아보아야 하고 좀 빡빡한것 같아도 감수하고 넘어가야 할지 모른다. 셀러는 파킹이 좋다면 마켓팅 포인트로 사용한할만하다. 좋지 않더라도 미리 바이어에게 알려주는 것이 좋다. 셀러도 살면서 몰랐던 여러가지 보완책들이 있을 수 있으니 샅샅이 뒤져서 바이어에게 파킹에 관한 모든 압션을 알려주는 것도 좋은 마켓팅의 일환이 될 수 있다.

같은 맥락에서, 집을 보러 다닐때 특히 다운타운과 한인타운은 파킹 전략을 세우고 오는 것이 좋다. 다운타운쪽은 아예 돈 주고 유료 파킹장에 세울 각오해야 한다. 만약 타지역 에이전트가 파킹에 대한 사전 준비 없이 손님들 모시고 오면 하루종일 진땀을 뺄 것이고 시간 약속들은 형편없이 밀릴 것이다. (이것도 너무 겁을 드리나 싶다. 조금만 신경써도 할만하다.)

10. Historic Preservation Overlay Zone (HPOZ)

1983년 Angelino Heights가 처음으로 HPOZ로 지정되었고, 2019년 현재 약 35개의 City of LA 동네들이 HPOZ로 지정되어 있다. 계속 늘어날 전망이다. 한인타운 중심부는 HPOZ가 없고 Wilton 서쪽의 동네들, 즉 Hancock Park, Country Club, Windsor Village, Miracle Mile 등이 HPOZ로 지정되어 있다. LA Department of City Planning Website에서 HOPZ 동네들 목록을 볼 수 있고, 아래 그림 클릭하면 지도로도 볼 수 있다. 특정한 주소가 HPOZ 안에 들어 있는지 보려면 ZIMAS로 들어가서 주소를 치면 된다.

Source: LA Department of City Planning, Office of Historic Resources

HPOZ는 그 동네 집들의 역사적인 건축 양식을 보존하기 위한 일종의 반상회라고 보면 된다. 콘도나 타운홈 단지에서는 공사를 하기 전에 Architectural Application을 Association Board에 제출하고 승인을 받아야 하는데 같은 개념이다. HPOZ는 5명으로 구성된 Board가 형성되고 주민들은 공사를 하기 전에 Board에 승인을 받아야 한다. 큰 공사는 승인받는데 75일까지도 걸릴 수 있다. 각 HOPZ들이 각기 동네에 맞는 룰들을 적용하지만, 일반적으로 집의 외관에만 관여한다. 내부 공사는 LA시 여느 다른 집들과 다를 바 없이 진행하면 된다. 그리고 단독주택에 한해서만 적용된다. HPOZ 안에서도 집들을 “Contributing” 과 “Non-Contributing”으로 구분하는데, Non-contributing member들은 최근에 지어졌거나, 이미 역사적인 보존 개념이 적용되지 않을만큼 많이 변형된 집들이다. HOPZ 룰은 당연히 Contributing member에 집중되서 적용된다.

잘만 실행되면 고풍적인 운치를 보존함으로서 동네가 더 이쁘고 반듯해 보일 수 있다. 그럼 어수선하고 둘쑥 날쑥한 동네보다 당연히 투자성도 더 좋아진다. 하지만, 상상이 된다. 5명의 Board member중 시간이 너무 많거나 들 똑똑한 사람이 한두명만 있어도 주민들이 답답한 상황들을 경험하게 될 것은 뻔한 일이다.

11. Old Homes, Inspection

LA는 다른 지역에 비해 오래된 집들이 많다. 100년 넘은 집들도 흔하다. 나이가 많은 집들일 수록 인스펙션을 더 잘해야 한다. 일반적인 주택들은 인스펙터 한명으로 끝날때가 많은데, 오래되고 큰 집일수록 세분화된 인스펙션이 필요할 수 있다. 대저택인 경우는 각 분야의 전문가들을 여러명 불러 인스펙션을 다양하게 하기도 한다.

단독주택인 경우 기본적으로 하수구 (Sewer line) 인스펙션 정도는 홈 인스펙션과 병행하는것이 좋다. (물론 이건 꼭 LA에만 해당되는 내용은 아니다.) Fireplace의 굴뚝도 너무 오래되고 안이 시커멓게 보이면 인스펙션을 따로 할 수 있다. 굴뚝을 제대로 보기 위해 굴뚝 전문가를 따로 부를 수 있다는 얘기다. 집에 물이 센 흔적이 있고 눅눅하게 느껴지는 부분들이 있으면 곰팡이 인스펙션만 또 따로 할 수 있다. 집이 너무 낙후되어 모든 시스템을 업그레이드해야 하는 상황이면 전기, 플러밍등 각 분야의 칸트렉터들도 불러 미리 견적도 뽑아보고 의견을 들어볼 수 있다. 큰 나무가 있고 뿌리가 왕성하게 퍼져 있다면 나무 전문가를 부를 수도 있고, 언덕위에 있는 집들은 지반 검사를 위해 엔지니어를 부를 수도 있다. 엔지니어는 한번 부르면 2-3천불은 기본이다.

왠만한 집들은 대부분 홈 인스펙션과 수어라인 인스펙션 정도로 끝나기는 하지만, 크고 오래된 집일 수록 이렇게 세분화된 인스펙션을 할 수 있다는 아이디어를 심어드리고 있는 것이다. 이렇게 세분화되고 목적의식이 있는 인스펙션을 할 수 있고 또 어떤 집들은 그렇게 해야 한다는 개념자체가 없으신 분들이 많다.

12. Permit Issues

오래된 동네일수록 Permit 이슈가 많다. Permit 이슈가 있는 집은 여러가지 문제들이 있을 수 있는데 그래도 다 사고 팔리기는 한다. Permit Issue가 있어 보이면 일차적으로 안전성을 먼저 보아야 한다. 물과 불이 있는 공간이 Permit 없이 개조되거나 증축된 흔적이 보이면 특별히 더 신경 써야 한다. 그리고 구조적인 무게 문제도 잘 살펴보아야 한다. 지붕을 보강 공사 없이 무거운 타일로 바뀠다거나 벽을 트인 흔적이 있고 불안해 보인다거나 하면 구조 전문가를(Structural Engineer) 통해 인스펙션을 철저히 해야 한다. 감정사들은 보통 permit 없이 증축한 집의 추가 면적은 감정에 감안하지 않는다. 그것도 감정사의 재량이기는 하다. LA시는 집을 사고 팔때 Pre-sale city inspection이 있는 도시가 아니다. 누가 신고하기 전에는 시에서 처들어와 시정요구할 첸스가 많지 않기는 하다. 한편 시정 요구 받는 경우들도 물론 있으니 가볍게 생각하는 것은 금물이다. 어떤 경우든 Permit 제대로 받고 공사해야 한다는 원론적인 원칙은 짚고 넘어가는게 맞겠다. Permit 문제가 있다고 집 못파는 것은 아니지만 여러모로 복잡해지고 제 값 못 받을 수 있다.

13. ADU (Accessory Dwelling Unit)

가라지를 리빙 공간으로 바꾸기 위해 (Garage Conversion) 정식으로 Permit을 받는 것은 쉬운일이 아니었다. 하늘의 별따기였다고 해야 하나… 그런데 2016년 제정되고 2017년 1월부터 실행된 Senate Bill 1069 때문에 상황이 완전히 달라졌다. 한마디로 주정부에서 각 시정부에 Garage Conversion 왠만하면 허락해 주라는 명령이 떨어진 것이다. CA 전체에 적용되는 법인데, 마치 LA를 위해서 만들어진 법 같다. LA시에서 이 법이 통과되기전 즉 2016년도에 Garage Conversion 하라고 내준 permit은 단 257개였다. 그 넓은 LA시에서… 그런데 이 법이 실행되기 시작한 2017년은 3818개 2018년은 4171개다. 10배 이상 올랐다. 다른 도시들도 모두 늘어나기는 했지만 이정도까지 “난리”는 아니다.

좀 더 정확한 표현을 쓰면 단독주택에 ADU (Additional Dwelling Unit)을 허락하는 법이다. 가라지 개조도 될 수 있지만, 가라지 위로 올릴수도 있고 새로 지을 수도 있다. 그리고 기존 본체 건물안에 붙어 있을수도 있다. 이러한 세컨드 유닛들은 보통 Granny Flat, Casita, In-law unit 등으로 다양하게 불린다. 그리고 무조건 지을 수 있는 건 아니다. 주정부에서 규정을 대폭 완화해준 것것이지 충족되어야 하는 조건들이없는 것은 아니다. 예를 들어 대중 교통 1.5 마일 안에 있어야 하고 1200 sqft 이상이나 집의 50% 이상이 되면 안 된다. 새로 짓는 경우는 랏 경계선에서 최소 5피트 떨어져 있어야 한다. 이미 있는 기존 가라지는 이러한 Setback 룰에서 제외된다.

이것도 복잡하기 짝이 없다. 각 시마다 주정부에서 만들어놓은 큰 프레임 안에서 각기 다른 룰들을 적용한다. 어떤 도시는 주정부의 명령을 안 따른다고 주민들과 단체들이 소송을 걸기도 한다. 이미 불법으로 개조된 ADU들에 대한 새로운 법들도 계속 나오고 있다. 주택 소유주 입장에서는 투자적인 측면에서 ADU 만드는게 유리할까? 바이어의 입장에서는 ADU 있는 집들을 어떤 관점에서 보아야 할까? ADU가 많아지면 동네가 더 좋아질까 나빠질까? 하나 확실한 것은 CA의 심각한 주택난을 해결하기 위한 불가피하고 필요한 추세의 일환이라는 점이다.

14. Highrise Condo

엘에이/오렌지 카운티 통틀어 고층 콘도들이 많지 않다. Long Beach, Irvine, Glendale 같은 동네에 있는 것들이 조금 생각나고 그 외 거의 대부분의 고층 콘도들은 LA 시에 집결해 있다. LA시중에서도 대부분 다운타운이나 Wilshire Blvd를 따라 많이 찾아 볼 수 있다. Wislhire Blvd는 엘에이 다운타운에서 Santa Monica 까지 연결하는 LA의 대동맥같은 길이다. 고층 콘도하면 단연 다운타운의 Ritz-Carlton, Metropolis, 한인타운의 Solair, Mercury, West LA의 Wilshire Corridor의 고급 콘도들등이 대표적이다.

고층 콘도들의 가장 큼 장점은 안전과 전망이다. 삭막한 엘에이에서도 비교적 치안 걱정이 없고 높은 층에서는 탁 뜨인 전망을 즐길수 있다. 호텔급의 부대시설들, 튼튼한 건물 골격, 편리한 위치등도 고층 콘도의 장점이라 할 수 있겠다. 단점은 Assocition Fee가 높다는 점이다. 매달 $1000정도는 보통이고 고급 고층 콘도는 몇천불까지도 될 수 있다. 고층 콘도를 보러갈때는 콘도 관리비가 얼마인지 꼭 먼저 확인해 보아야 한다. 아니 왜 이렇게 비싸냐면서 감정적으로 반응하는 바이어들이 많은데, 일단은 고층 콘도 관리와 보험을 위해 불가피하다는 것을 이해해야 한다. 누가 부당한 이익을 취하기 위해 높게 잡은 것이 아니다. 상대적으로 높은 관리비가 그만한 값어치가 있는 것인지 아닌지는 각 개인의 예산, 필요, 선호도에 따라서 결정할 일이다.

15. 북향 선호도?

미국 오래 사신분들은 덜 하지만 남향을 따지시는 분들이 여전히 많으시다. 그런데 한인타운, 다운타운은 북쪽이 전망이 더 좋다. 북쪽으로는 산이 있고 왠만한 위치에서는 Hollywood 싸인과 Griffith 천문대가 보인다. 반면 남쪽은 바둑판 도시 평야다. 남향이 밝기는 하지만 덮다. 따라서 LA에서 집 살때 특히 전망이 있는 고층 콘도를 살때는 북향 선호도도 만만치 않다는 사실을 기억할만 하다.

16. 일과 환경과 학군

LA의 가장 큰 장점은 일과 편리함이다. LA 중심부에 환경과 학군을 보고 오는 사람들은 많지 않다. 그런데 이 “일”(=job)이 나머지 모든 요소를 합친 것보다 부동산의 관점에서는 더 크다. 삭막한 엘에이 한인타운이 환경좋고 학군 좋은 것으로 유명한 Irvine같은 동네보다 훨씬 더 비싸다는 사실은 많은 것을 시사해 준다. CA의 인구는 계속 늘어날 전망이고 교통 체증은 갈수록 심해질것이다. LA 거주는 환경보호라는 관점에서도 생각해 볼 수 있다. 하루에 2-3시간의 기름을 절약한다면 개인으로서 할 수 있는 더 이상의 환경보호가 있을까? 그리고 옛날에는 LA에서 돈 벌어서 교외로 나가는 것이 공식이었는데, 이제는 꼭 그렇지만도 않다. 솔직히 정확한 통계까지야 모르겠지만 오히려 편리함을 위해 LA로 다시 돌아오는 인구도 적지 않은 것으로 보인다.

일과 편리함을 위해 환경과 학군은 포기하고 오는 곳이 LA 중심부인데 어느정도 사실이기는 하지만, 꼭 그렇기만 한 것도 아니다. 엘에이 한인타운 다운타운 주변에도 여러가지 다양한 분위기의 동네들이 있다. 어쩌면, 좋은 환경을 위해 꼭 LA를 떠나지 않아도 될 지 모른다. 쾌적하고 조용한 동네들이 LA 주위에도 숨어 있다는 말이다. 한인타운/다운타운에 안전관리가 철저한 고층 콘도, 대형 콘도들이 계속 들어서면서, 도심지의 편리함에 안전도까지 높은 주거지들이 늘고 있는 것도 사실이다. 학군 또한 획일적이지 않다. 한인타운 인근에도, 높은 성취도를 자랑하는 학교들이 없지 않다.