2020 남가주 부동산 전망

는 경제에 문외한이다. 내가 아는 것만 알고 대부분의 모르는 것들은 전문가들의 의견을 물어물어 감을 잡는다. 부동산 에이전트중에 경제에 문외한이 아닌 사람이 몇명이나 될까 싶긴 하다. 하지만, 나 자신의 호기심도 있고 나에게 의지하는 손님들에 대한 부담감도 있고, 항상 관심있게 경제관련 기사들과 통계들을 보기는 한다. 그래도 잘 모르겠다.

2020년에는 엘에이와 오렌지 카운티의 집 값이 그다지 큰 변화 없이 유지될 거란 생각인데 맞을지 틀릴지 모르겠다. 어쨋든 그런 생각을 갖게 된 이유들을 나열해 보려고 한다.

2012년 봄부터 시작한 남가주 부동산 회복/성장기와 2019년 현재 마켓 분위기

앞으로를 보기 전에 먼저 지나온 길을 간단히 되돌아 본다.

2019년 현재 미국 경제 성장은 10년이 되었다는데 남가주 부동산만 보면 8년째다. 2012년 봄에 수년간 침체되 있던 부동산이 드디어 기지개를 펴기 시작했었다. 지난 7-8년간 집 값이 참 많이 올랐는데, 그래도 그 전의 서브프라임 (Subprime) 사이클 때문큼은 아니다. 그때는 통계적으로는 160%정도 오른 것으로 나오는데, 이번은 2012년부터 2019년 현재까지 50%-100%정도 올랐다. 통계만 보면 엘에이 카운티의 단독주택 중간 가격은 2012년 약 $300,000에서 2019년 약 $600,000 즉 100%, 오렌지 카운티는 약 $500,000에서 $800,000로 약 60% 정도 오른 것으로 나오는데, 이러한 통계들은 잘 이해해야 한다.

엘에이와 오렌지 카운티는 사실 거의 차이 없는 하나의 마켓이다. 그런데 엘에이 카운티가 이렇게 중간 주택 가격이 오렌지 카운티보다 더 낮게 나오는 이유는 집 값이 낮은 동네가 더 많기 때문이다. 동급의 동네들만 비교한다면 별 차이 없다. 그리고 엘에이 카운티의 집 값이 더 많이 오른것처럼 나오는 이유도 같은 맥락에서 역시 엘에이 카운티에 작은 집들이 더 많기 때문이다. 작은 집일수록 상승폭이 더 높다. $300,000집이 $600,000 되는게 $1,000,000 집이 $2,000,000 되는 것 보다는 조금은 더 쉽다는 얘기다.

지난 수년간 사고 팔은 집들을 생각해 보면 가장 많이 관여한 가격대가 50만에서 1백만불 정도의 집들인데 100%까지 오르지는 않았다. 엘에이 카운티든 오렌지 카운티든 50%-70% 정도가 맞는것 같다. 물론 동네와 가격대등에 따라 예외의 경우들의 얼마든지 있을 거라 생각한다.

지난 수십년간 남가주 부동산의 부동산 사이클을 보면 분명한 페턴이 보인다. 예외의 경우가 없는 건 아니지만 대부분 5-7년 오르고 5-7년 떨어지는 것을 반복해 왔다. 그래서 평균 12년 사이클로 생각한다. 따라서 7년 셀러마켓을 다 채워가던 2018년 가을부터 부동산이 전반적으로 갑자기 식었을때 드디어 올 것이 왔나보다 했었다. 그때 찬물을 끼얹은 것처럼 마켓이 갑자기 차가워졌었다. 아래 그래프를 보면 2018년 가을 겨울에 걸쳐 집 값이 소폭 하락한 것으로 나온다.

2018년 내내 올랐던 이자율이 가을이 되면서 드디어 마켓에 스트레스로 작용하기 시작한 것이었다. 조금만 더 있으면 5%를 육박하겠다는 선까지 이자율이 올랐었다. 그럼에도 불구하고 2018년 여름까지는 바이어들의 움직임이 활발했기 때문에 마켓의 강세를 느끼고 있었는데, 드디어 여름/가을 접어들면서 바이어들의 집단 저항이 시작되었던 것이다. 셀러가 갑인줄은 알지만 그래도 더 이상은 못 따라가겠다고 바이어들이 두손 두발 들고 들어눞는 것 같은 느낌이었다.

그런데 2018년 12월 중순부터 마켓이 다시 활성화되기 시작했다. 모기지 이자율이 떨어지기 시작한 것이다. 몇개월씩 안 나가던 집들이 하나둘씩 에스크로가 다시 들어가기 시작했다. 그리고 현재 2019년 10월까지 거의 1년간 참으로 바쁘게 달려왔다. 집을 파는 리스팅 에이전트의 입장에서는 리스팅을 마켓에 올려 놓고 처음 1주일 정도는 정상적인 생활이 힘들 정도로 바이어들 문의가 많았다. 반대로 바이어 에이전트로 일할때는 치열한 오퍼 전쟁을 예외 없이 치뤄야 했다. 왠만한 집들 오퍼 5-10개는 기본이다.

힌마디로 지난 1년간도 여전히 셀러 마켓이었는데 속사정이 조금 복잡하기는 하다. 먼저 내가 주로 활동한 지역이 LA, Cypress, Fullerton 과 같이 인기좋은 중심지인데다가 가격대도 바이어 활동이 가장 많은 백만불 초반 이하였다라는 점을 꼭 집고 넘어갈만 하다. 모든 지역과 모든 가격대가 균일하게 뜨겁지는 않았을 것이다. 그리고 셀러 마켓치고는 가격이 예전처럼 시원하게 올라가는 분위기는 아니었다. 물론 통계적으로는 지난 1년간도 꽤 오른 것처럼 나오는데, 적어도 내가 경험한 마켓은 2018년 겨울에 가격이 많이 떨어지지도 않았고, 2019년 내내 그렇게 많이 오르지도 않았다. 바이어들이 옛날에는 만불 이만불 올리던 것을 이제는 몇천불 올리는 것도 주저하고 힘들어하는 분위기다. 이것 역시 지역마다 동네마다 가격대마다 바이어들마다 천차만별의 차이가 있긴 하겠지만, 전반적으로 가격 상승이 예전같지 않다는 것 정도는 확실한 펙트로 얘기할 수 있을 것 같다. 그리고 상대적으로 보면 한창 셀러마켓때는 이것보다 더 뜨거웠었다.

복잡하고 다사다난했던 지난 10여년간의 남가주 부동산에 대한 간단한 조명이었는데 2020년에는 왜 집 값에 왜 큰 변화가 없을거라고 생각하는지에 대한 근거들을 다음 3가지로 정리해 보겠다.

가격 상승을 억제하는 힘

경제 성장 둔화 및 불경기 (Recession)의 가능성

오늘 LA Times에 불경기(Recession)가 시작했다는 기사가 나왔다. 좀 더 정확히는 제조업이 (Manufacturing) 불경기에 돌입했다는 내용이다. 들어갈 것이다도 아니고 들어갈지도 모른다도 아니고 “들어갔다” 라는 단정적인 헤드라인이다. 지난 2분기, 즉 반년동안 제조업 생산이 줄었고 신규 고용도 정체수준이라는 것이다. Recession의 정의가 2분기 연속 생산성 하락이란다. 한가지 다행인건 미국에서 제조업이 차지하는 비중이 옛날에 비해 많이 적은 10% 정도란다. (옛날에는 제조업의 비중이 30%였다.). 하지만 다른 업계에도 앞으로 서서히 여파가 있지 않겠냐는 관측도 빠지진 않았다. 어쨋든 아직은 대수릅지 않게 생각할 만한 수준으로 보는 분위기다.

Recession을 예측할 수 있는 가장 정확한 지표중의 하나를 기업의 수익마진으로 보는 견해도 보인다. 이번 사이클은 2015년때 최고의 수익마진을 보였는데 1불당 15.2전이 순익이었단다. 거기에 반해 2019년인 지금 10.9전으로 떨어졌다고 한다. 현재 수익마진 그래프를 과거 수익마진 그래프들과 겹쳐보면 조만간 불경기가 올 거라는 건 거의 틀림 없어 보인다. 하지만 같은 기사에서 이번 불경기는 완만할 것이라는 예측도 덫붙였다.

Fortune 기사에서는 NABE (National Association of Business Economics)에서 53명의 저명한 경재학자들을 대상으로 설문조사한 결과도 볼 수 있다. 경제학자들의 공통된 의견은 미국의 2018년 2.8%였던 경제 성장률이 2019년은 2.6% 그리고 2020년에는 2.1%로 둔화될것이란 전망이다. IMF (International Monetary Fund)에서도 비슷한 숫자들을 전망하고 있다. 53명의 경제학자 중 15%만이 2019년에 불경기가 시작할 가능성을 제기했고 2020년중에 시작할 확률이 높다는 견해는 60%였다.

경제 성장 둔화와 불경기에 대한 예측은 미국 뿐 아니라 전세계의 추세다. 그리고 성장 둔화의 원인으로 가장 자주 거론되는 단어가 무역 전쟁이다. Paul Krugman 은 미국이 2019년 현재 이미 제조업 (Manufacturing), 농업 (Agriculture), 유통업 (Shipping) 에서 부분적인 불경기를 겪고 있다고 얘기한다. 미국 경제의 20% 정도다. 그리고 가장 큰 원인을 Trump의 무역 전쟁으로 진단하고 있다. “Trump Slump”라는 단어를 썼다. 무역 전쟁의 폐단으로 1물건 하나를 만들기 위해 전 세계의 부품이 사용되는 글로벌 경제 체제를 무시한 점, 2일관성 없는 방침으로 투자자들의 불안 심리를 끊임없이 부추기고 있는 점 등을 지목했다.

불경기의 시기와 강도에 대한 예측은 조금씩 차이는 있지만 1이미 성장 둔화가 시작했고 22020년쯤 불경기 (Recession)가 올 첸스가 높으며 3이변이 없는 한 이번에는 2008년 시작한 Great Recession과 같이 심하지 않을 것이라는 대세 의견이 지배적이라는 사실은 조금만 둘러보아도 어렵지 않게 확인할 수 있다. 한가지를 더 추가하자면 이번엔 저번처럼 부동산이 시발점이 되지 않을 것이라는 점이다.

수입의 한계 (Affordability Issue)

Housing Affordability Index는 2012년 집 가격이 바닥이었을때 약 60%까지 올라갔다가 현재 약 30% 정도다. 2007년 서브프라임 사이클때는 10%까지 내려갔었다. Affordability Index는 20% 다운한다는 가정하에 현재 융자 환경에서 중간 가격 단독주택을 살 수 있는 가정의 비율을 따지는 것이다.

Affordability

이번 사이클 8년동안 60%에서 30%정도까지 떨어졌는데 여기서 한없이 더 내려올 수는 없다. (=집 가격이 한 없이 올라갈 수는 없다.) 바이어들의 집 가격과 페이먼트에 대한 마지노선이 분명히 있을 것인데, 이전의 서브프라임 사이클때 10%까지 내려갔으니 아직도 조금 더 내려갈 수 있을까? (=집 값이 더 오를 수 있을까?) 위에서 설명한 2018년 가을의 싸늘했던 분위기를 보면 그렇지 않을지 모른다는 (=집 값이 이제 오를만큼 올랐다는) 생각이 강하게 들기는 한다.

  • 2018년말 일시적인 거래 침체 현상이 거의 전적으로 이자율의 상승에 의한 것이었다는 것은 확실해 보인다.
  • 일시적인 침체의 유일한 원인이 Affordability 이슈였다는 말과 똑같다.
  • 이 가정이 맞다면 일시적인 둔화 현상을 보였던 2018년 가을/겨울의 집 값과 이자율의 콤보가 현재 인컴 수준에서는 바이어들이 허용할 수 있는 최고의 집 값이었다고 추론해 볼 수 있겠다.
  • 2018년말부터 이자율이 떨어지자 집 값이 다시 소폭 상승하기 시작했는데 2019년 10월 현재 작년에 비해 집 값이 조금 올랐는데도 불구하고 이자율이 워낙 낮아져서 Affordability는 오히려 조금 상승했다. 집 페이먼트가 작년보다 오히려 조금 낮은 선에서 집을 살 수 있는 부동산 환경이라는 것이다.

여하간 이 논리가 맞다는 가정하에, 결론은 Affordability 가 30% 정도에서 이미 거의 한계에 도달했고 앞으로 집 값이 오르더라도 쉽게 오르지는 않을 것으로 보인다는 것이다. 서브프라임 사이클때 Affordability 가 10%까지 떨어졌던 것은 노다운등의 말도 안되는 융자환경이 부추긴 버블과 거기에 따른 비정상적인 현상으로 보는게 맞을거라 생각한다.

참고로 엘에이와 오렌지 카운티의 Affordability Index는 CA의 평균보다 살짝 낮은 편이다. 그리고 CA의 평균 “Household” 수입은 2011년 $53,367에서 2018년 $70,489 로 7년간 약 30%정도 상승했다.

household income

만약 부동산에 영향을 주는 많은 변수들이 모두 없어지고 수입 하나만이 변수로 남는다면 수입의 상승/하락에 비례하는 선에서 집 값도 오르고 떨어지고 할 것이다. 위에서 설명한 경기 둔화에 따라 수입 상승 또한 둔화된다면 집 값 상승을 억제하는 하나의 요인으로 작용하게 될 것이다.

CA 유출 인구

집 갑도 비싸고 임대비도 비싸고 CA의 중저소득층의 생활이 힘들다. CA는 꽤 오랬동안 유입인구보다 유출인구가 더 많은 주다. 2007년부터 2016년 10년동안 유입인구는 대략 5백만명, 유출 인구는 대략 6백만명이다. 10년동안 대략 1백만명 즉 전체의 약2.5%에 해당하는 인구가 줄었다. 근데 그나마 과거에 비하면 훨씬 나은 편이다. 아래 그레프를 보면 보동산 호황일때마다 타주로 이사가는 인구가 늘어나는 것을 볼 수 있다. 이번 사이클은 유출 인구뿐 아니라 유입 인구도 (2015년까지는) 같이 증가하는 것으로 나오는데 유출 인구는 늘고 유입 인구는 줄었던 지난 사이클들과 왜 다른지는 나도 잘 모르겠다.

출처: CA Legislative Analyst’s Office

Taxas, Arizona, Nevada, Oregon등 거주비와 생활비가 비교적 싼 주로의 이주가 많은데 유출인구의 대부분은 중저소득층이다. 반면 중상-고소득층은 유입인구가 더 많다. 오랜 시간동안 CA 전체의 “Gentrification”이 점진적으로 이루어지고 있다고 생각해야 하나? 한편으로는 이주에 의한 인구 감소에도 불구하고 비교적 고소득층의 증가로 “Purchasing Power”는 크게 줄어들지 않는다는 점을 생각할 수 있고 또 한편으로는 경제의 근간을 이루는 근본 인력/노동력의 감소는 경제 사회적으로 여러가지 문제들을 야기시킬 수 있을거란 생각도 든다. 정확히 어느정도 선에서 판단해야할지는 잘 모르겠다. 아래 그림은 “All States”로부터의 CA 유출/유입 인구를 정리한 것이다. 연봉 9만불까지는 유출인구 (주황색)가 더 많고 대략 연봉 10만불이상부터는 유입인구(파란색)가 더 많은 것을 볼 수 있다.

출처: CA Legislative Analyst’s Office

(참고로 위의 내용은 IRS의 세금보고를 바탕으로 한 숫자들이기 때문에 비세금보고자들과 “Undocumented Immigrants” (불체자)들에 관한 통계는 포함되지 않는다.)

그런데 그렇다고 CA 전체 인구가 감소하고 있는 것은 아니다. 천만의 말씀이다. CA는 지난 수십년간 단 한번의 예외 없이 매년 전체 인구는 증가해 왔다.

지난 20여년간은 대략 1%안팎으로 매년 인구가 성장해 왔다. CA가 대략 4천만명정도이니 매년 40만명정도의 증가율이다. 지난 몇년간은 1%의 절반정도로 줄었다.

CA의 유출 인구에 따른 인구 성장 둔화율을 부동산을 억제하는 힘중의 하나로 포함시켰는데, 그것도 밎지만, CA의 여전한 전체 인구 성장은 부동산을 받춰주는 가장 큰 원동력중의 하나다.

가격 하락을 억제하는 힘

가주 주택난 (CA Housing Shortage)

CA의 부동산을 받쳐주고 있는 가장 큰 힘은 주택 수요와 공급의 균형이다. (이건 경제에 문외한인 나도 자신있게 말할 수 있다.) 더 정확히 말하면 주택 수요와 공급의 “불균형”이다. 인구는 계속 늘어나는데 집은 형편없이 부족하다. CA 에서는 단 하루도 주택난에 관한 기사들이 신문에 안 실리는 날이 없다. 얼마나 심각한 상황인지에대한 좀 더 자세한 설명은 여기에서 볼 수 있다.

여러가지 관점에서 2020년의 주택 시장을 전망해보고 있는데, 다른 요소들을 다 합친것보다 이것 하나가 부동산의 방향을 결정할 가장 근본적이고 중요한 요소다. 왠만큼 강력한 힘이 작용하기 전에는 넘쳐나는 실수요와 턱도 없이 못따라가는 주택 공급때문에 집 값이 떨어져도 많이 떨어질 수 없는 부동산 환경이다.

(이렇게 얘기해 놓고 또 조심스럽다. 전 문장의 서두에 나와 있는 전제는 빼고 집 값이 많이 떨어질 수 없을거란 말만 기억했다가 낭패를 보면 어떻하나… “강력한 힘이 작용하기전에는” 이라는 단서를 분명히 달았다. 모두의 예상을 뒤없는 극심한 경기 침체, 인플레이션보다 더 무서운 디플레이션, 차원이 다른 국제 정세의 긴장감과 불안감 고조, 파국으로 치닫는 무역 전쟁, 주식시장의 폭락등… 경기의 근간 자체가 흔들리는 강력한 요소가 작용한다면 예상보다 심각한 가격 하락이 없으란 법도 없겠다. 하지만, 미국이 근본적으로 망하지 않는다면 결국은 다시 극복하고 부동산의 불패는 이어질 것이라고 믿는다.)

낮은 이자율

현재 전반적으로 미국 경기가 둔화되어 가고 있고 불경기의 가능성까지 거론되고 있는 상황에서 현재의 낮은 이자율이 지속될 것이라는 전망이 우세하다. 연방 기준 금리는 초단기 이자기 때문에 장기 이자인 모기지 이자에 직접적인 영향을 주지는 않지만, 서로 연관성은 있다. 기준 금리가 내려도 모기지 이자는 오르는 등의 불규칙적인 움직임이 있지만, 멀리서 보면 얼추 비슷한 방향으로 가는 편이다. 경기가 안 좋으면 경기 활성화를 위해 기준 금리를 내리는데 모기지 이자에 직접적인 영향을 주는 국채 (특히 10 year treasury bonds)의 수익률 (yield)또한 내려온다. 연방 기준 금리와 모기지 이자율이 서로 따로 놀지만 큰 바운데리 안에서 따로 논다고 생각하면 딱 맞을 것 같다.

오랫동안 0%에 가깝게 유지되오던 기준금리를 2015년 말부터 2018년 말까지 3년동안 0.25%씩 9번을 올렸고 경기가 식으면서 2019년 7월과 9월달에 각각 0.25씩 내린 상태다. 앞으로 경기 상태에 따라서 한두번 내리는 선에서 유지하다가 2021년부터는 다시 올린거란 전망도 있고 경기가 생각보다 안 좋아지면 다시 여러번 내려서 Zero까지 갈 확률도 있다는 전문가들도 있는 것 같다. 이러한 미국 경제 상황을 놓고 볼때 어쨋든 앞으로 당분간은 모기지 이자율이 현재 수준에서 많이 올라가는 일은 없을 것 같다.

연방 기준 금리

이 부분에서 한가지 꼭 짚고 넘어가고 싶은 것은 최근에 받은 손님들의 질문에 관한 것이다. 최소 3분정도가 같은 내용으로 물어보셨다. 이자율이 더 떨어질거라는데 그럼 지금 집 사지 말고 기다려야 하냐고… (이런 내용이 아마 한국 신문에 나왔는지 모르겠다.) 모두에게 다음의 이유들 때문에 아니라고 말씀드렸다.

  • 하나는 위에서 이미 설명한데로 기준 금리가 모기지 이자와 직접적인 영향이 없다는 사실이다. 기준 금리 0.5%내려왔다고 모기지 이자가 0.5% 내려오는게 아니라는 것이다. 이거 많은 분들이 잘못 알고 계시다.
  • Historical Interest Rate

  • 그리고 또 하나는 이미 거의 최하의 이자율이라는 점이다. 연방 기준금리를 제로에 맞추고 있던 2013-2014년경 30년 고정 이자율이 3.5%를 살짝 내려온 적이 있었는데 역사상 최저 이자율이었다. 지금은 3.5%를 살짝 넘는 선이다. 현재 연방 기준 금리가 현재 1.75-2% 인데 여기서 1%가 내려간다고 (다시 얘기하지만) 모기지 이자가 2.5% 로 떨어지는게 아니라는 것이다. 내가 정확히는 모르겠지만 그동안의 경험으로 볼때 이자율이 더 하락한다고 해도 얼마나 더 내려올 수 있을까 싶다. 더 내려올수 있는 룸이 거의 없을거라고 생각한다.
  • 그리고 이자율이 좀 더 내려왔다 치자. 그럼 미세하게나마 집 가격에 반영이 될 확률이 높다. 2019년도에 집을 사신 분들은 이자율이 너무 좋긴 하지만, 그 혜택을 고스란히 본 것이 절대 아니다. 작년에 비해 살짝 더 비싸게 주고 샀을 가능성이 높기 때문이다.

2020년에 거의 모두의 예상처럼 이자율이 현재와 큰 변화없은 선에서 유지된다면 경기가 왠만큼 나빠지지 않는한 집 값은 최소한 보합세를 유지할 것이라고 생각한다.

렌트 마켓의 강세

집 값을 지탱해 주는 또 다른 가장 큰 힘중의 하나는 하늘 높은줄 모르고 치솓은 렌트다. 지난 2-3개월안에 손님들 렌트 3개를 놔 드렸는데 $1900, $2400, $3000등 다양한 동네와 크기의 집들이었다. 렌트 리스팅 올려놓는게 무섭다. 올려놓는 순간부터 전화들이 빗발치는데 정상적인 생활이 힘들 정도다. 그만큼 렌트 시장의 수요가 무섭다. 물론 이제 요령이 있으니 단기간안에 좋은 테넌트 구해서 빨리 끝낸다. 테넌트들이 깍아 달라는 말도 못한다. 벌써 여러번 다른 곳에서 거절당하거나 경쟁에 밀린 경험이 있는 경우들이 많다. 좀 비싸더라도 되기만하면 좋겠다는 마음들이다.

바이어들이 주택 구매 여부를 결정할때 본능적으로 렌트와 비교한다. 집 값이 많이 오른것 같지만 렌트도 만만치 않게 올랐다. 20-30% 다운하다는 전제하에 전체적인 페이먼트는 집 페이먼트가 더 높기는 하지만, 원금은 없어지는 돈이 아니니 빼고, (2017년 세법 개정이후 좀 줄긴 했지만) 주택 소유에 관한 세금혜택까지 감안하면 집 사는것과 렌트가 아주 큰 차이가 없다. 거기에다가 집 페이먼트에서 버려지는 주거비는 실질적으로 시간이 지나면서 줄어들고 렌트는 한없이 상승한다는 장기적인 안목까지 추가되면 아직도 거의 대부분의 바이어들은 집을 사는쪽으로 선택한다.

Price to Rent Ratio (=Gross Rent Multiplier = GRM 이라고 부르겠다.) 는 집 값을 1년 렌트비로 나눈 숫자다. $500,000짜리 집인데 Rent를 $2300 받는다면 $500,000/($2,300 x 12 달) = 18. 같은 집을 $2000 받는다면 GRM은 21로 올라가고 같은 집을 $2500받는다면 GRM은 16.7로 떨어진다. 투자자들에게는 부동산의 투자성을 간단하게 계산해 볼수 있는 척도다. 숫자가 낮을수록 가격에 비해 임대비가 높다는 뜻이기 때문에 수익률이 좋다. 반대로 숫자가 높을수록 가격에 비해 임대비가 약하다는 뜻이기 때문에 수익률이 안 좋다. GRM이 15정도면 수익률이 아주 좋은 것이고 20 안팎이면 너무 높아진다는 느낌이 (수익률이 너무 낮아진다는) 서서히 들기 시작한다. 워낙 주먹 구구식 계산이라 나는 이것보다는 거꾸로 계산하는 Cap Rate을 더 많이 사용한다.

(적어도 나한테는) Price to Rent Ratio (=GRM)의 더 유용한 사용은 집 값에 버블이 꼇는지 아니지를 판단하는데 있어서다. 렌트비는 한참 밑에 있는데 집 값만 미친듯이 올라가면 당연히 부동산 거품 걱정해야 한다. 이런 상황에선 GRM이 높아질수밖에 없다. 2000년초중반 서브프라임 사이클때 그랬다. 반대로 집 값은 많이 올라갔지만 렌트비도 덩달아 올라갔다면 GRM은 많이 오르지 않을 것이다. 현재 사이클이 그렇다. 그리고 그렇다면 집 값이 높아도 부동산 버블이 아닐 확률이 높다. 렌트는 온전한 실수요에 의해서만 형성되기 때문에 거품이 끼지 않는다. 물론 경기가 안 좋아지고 실업률이 올라가고 수입이 줄어들면 집 값이든 렌트든 전반적으로 내려올 수 있겠다.

Price to Rent Ratio에 관해 현실을 잘 반영하는 통계들을 찾아보려고 했는데 어떤 기준들을 적용했는지 도무지 쓸만한 통계를 찾을 수 없었다. 최근에 내가 렌트 놨다는 3집을 보면 GRM이 각각 15, 16.3, 20이다. 집 가격이 높아질수록 GRM도 높아지고 동네가 좋아질수록 GRM이 높아진다. 좋은 동네 높은 가격대일수록 집 값에 비해 상대적으로 렌트를 많이 못 받는다는 얘긴데 집 값 상승에 대한 기대감이 더 높기 때문에 비교적 낮은 수익률을 감수한다고 생각하면 이해가 빠르겠다. 어쨋든 2019년 10월 현재 엘에이와 오렌지 카운티 주택 부동산의 Price to Rent Ratio는 대략 15-2ㅇ초반 사이다. 부동산에 거품이 많이 끼어 있다고 보기에는 숫자가 너무 낮다. 앞으로 당분간 집 값이 떨어지더라도 많이 떨어질 수 없을 거라고 생각하는 가장 큰 이유중의 하나다.

아래 그래프는 딱 한가지 포인트를 위해 올린다. 2015년까지밖에 안 나와 있고 오렌지 카운티 GRM이 30이 넘고 도데체 좀 말이 안 되는 숫자들인데 적어도 2006-7년의 서브프라임 사이클때와 지금과 상대적인 비교는 한 눈으로 할 수 있다. 만약 이번에도 그때와 같은 성격의 마켓이었으면 Price to Rent Ratio가 지금보다 훨씬 더 높았을 것이다.

출처: CA Legislative Analyst’s Office

마지막으로 그동안 틀리는 걸 여러번 본적이 있기 때문에 큰 의미를 두는 것은 아니지만 가주 부동산 협회 (California Association of Realtors) 경제 학자들의 2020년 전망은 다음과 같다.

2020년은 이자율은 지금보다 아주 살짝 낮은 선으로 그리고 집 값은 지금보다 아주 살짝 높아지는 선에서 예상을 하고 있다. 한마디로 지금과 큰 차이 없는 한 해가 될 거라는 예측이다. UCLA Anderson 9월 Forecast에서도 2020년 경기가 전체적으로 둔화되기는 하겠지만 CA의 Affordability Issue가 앞으로 3년안에 향상될 확률은 “nil”이라고 한다. 집 값이 왠만해선 떨어지지 않을 것이라는 의미로 나는 해석했다. (UCLA Anderson 경제 연구소의 견해가 그렇다는 것이다.)

적용

2020년도는 주택 가격을 위에서 누루는 힘도 아래서 받치는 힘도 워낙 팽팽해서 왠만한 강력한 요소가 작용하지 않으면 보합세를 유지할 것이라는 전망을 조심스럽게 해 봤다. 틀려도 난 모른다. 책임지지 않을 것이다. 하지만 나름 객관적인 데이타들로 판단해 보려고 애를 쓰긴 했다.

2020년 이후에는 어떻게 될까? 2020년을 비롯해 앞으로 수년동안은 큰 변화 없이 가지 않을까라는 생각이 가장 많다. 집 값이 조금 떨어질수도 있고 올라갈수도 있겠지만, 저번 싸이클때와 같은 엄청난 혼란은 없을것이라는 의견이 지배적이긴 하다. 어쨋든 오랜 기간의 팽창기를 지나왔으니 어느정도의 수축기와 조정기가 올때가 되었고 다시 본격적인 부동산 호황이 시작하기 전까진 수년을 기다려야 할지 모른다는 가능성은 염두에 두고 모든 계획을 세우는게 맞을 것이다.

요즘 부동산 상담할때 지금 집을 살까 고민하는 분들에게 결론적으로 드리는 말씀은 다음 2가지다. 1서두를 필요 없지만 그렇다고 2집 값 폭락을 기대하지는 말라는 것이다. 지금 집을 팔까 고민하는 분들에게도 같은 맥락에서 다음 2가지를 말씀드린다. 1앞으로 5년안에 집을 팔 활률이 높다면 지금 팔자는 것이고 하지만 2다음달에라도 집 값이 폭락할 것처럼 긴장하고 서두를 필요까지는 없다는 것이다.

실제로 손님들과 나누는 대화는 훨씬 더 복잡하다. 주택 매매를 궁극적으로 추천하게 되는 분들도 있고 그렇지 않은 분들도 계신다. 모두가 각자의 상황과 성향에 따라 매매 여부와 구체적인 전략이 다르게 세워진다. 처음 만나 대화하다보면 참으로 다양한 얘기들이 나오는데 우리는 그 많은 얘기들을 다음 5가지로 분류한다. 1보유기간, 2 재정 상황 3 투자성향 4 마켓 사이클 5 라이프 사이클. 여기에 근거해 마지막에 몇가지 포인트만 짚어 드리면 손님들이 알아서 길을 찾아가신다.

단기 부동산을 예측해 보려니 이렇게 복잡하고 힘들다. 하지만 장기적인 안목에서 보면 모든것이 쉬워지고 단순해진다. 아래 링크들 꼭 참조하시기 바란다.