남가주 심각한 주택난의 실태

써 하루이틀 얘기가 아니다. 부동산 처음 시작했던 2004년부터 들어왔다. CA의 주택난이 심각하다.

가주 주택난의 현주소

Google에 CA Housing Shortage 검색해 보면 많은 내용이 나온다. 제일 먼저 눈에 띄는건 가주에서 매년 180,000채를 지어야 하는네 80,000채 밖에 못 짓고 있다는 Department of Housing and Community Development의 발표다. 그리고 2019년 현재 CA는 3백 5십만채의 집이 부족하다는 숫자들이 나온다. (사실 이런 통계들이 어떤 기준에서 계산되고 정확히 어떤 의미인지는 나도 잘 모른다. 하지만 얼핏 보아도 상당히 심각한 수준이라는 것은 알수 있다.)

California Association of Realtor에서 나온 3월달 잡지를 보면, 지난 2010-2016년 그러니까 7년동안 “# of added job” 과 “3 of added housing”을 비교해 놓은 차트가 있다. LA county 같은 경우 그 기간동안 8.1%의 새로운 직장이 생긴 반면 새로 지은 집은 3%에 못미친다. Orange county는 16.5% 대 5.3%. CA 전체는 16.5% 대 3.8%.

Wikipedia의 CA Housing Shortage 기사를 보면 간단하게 잘 요약되어 나온다. “1970년이후로 CA는 심화되는 주택난에 허덕이고 있다. 2018년에는 인구대 주택 비율이 미국 주들 사이에서 49번째로 거의 최하위다. 약 3-4백만체가 부족한것으로 추정되는데 이는 전체 주택수의 20-30%에 달하는 숫자다. 참고로 2017년 기중으로 가주의 전체 주택수는 1천4백만채다. 전문가들은 주택건설이 현재의 2배가 되어야 그나마 인구 증가를 감당할수 있고 집 가격이나 임대비를 근본적으로 안정화시키려면 앞으로 주택 건설이 4배가 늘어나야 한다고 얘기하고 있다. 참고로 현재는 평균 매년 85,000채 정도를 짓는다.” 

CA의 인구는 2019년 현재 4천만명 정도 된다. 한국이 5천만이니 거의 비슷한 수준이다. CA의 인구 증가율을 보면 지난 20여년간 매년 1%안팎이었는데 최근들어 그 절반정도로 떨어졌다.  이러한 추세가 지속되 앞으로 30년안에 5천만을 찍을거라는 예상도 있고, 시간이 더 걸릴거라는 예상도 있다. 참고로 UN의 통계를 보면 미국은 앞으로 전체적으로 인구가 한없이 증가하는 것으로 나온다. (사실 출처들을 모두 명시해야 하는데 부동산 에이전트가 논문쓰는 것도 아니고… 어쨋든 그동안 접했던 정보들을 있는데로 적고 있다.)

가주 주택난의 여파

가주의 주택난을 가장 직접적으로 잘 반영해 주는 현상은 하늘 높은줄 모르고 치솟는 임대비다. 모두가 피부로 체감하는 사실이니 여기 사시는 분들한텐 굳이 설명할 필요도 없다. 통계적으로는 2010년부터 2019년까지 LA와 Orange 카운티의 평균 임대비가 약 $1500에서 $2100정도로 오른 것으로 나오는데, 매년 4-5%의 상승률이다. 그런데 이런 전체적인 통계는 항상 체감하는 것보다 약하게 나온다. LA/Orange 카운티에서 3-4인 가족인 경우 그런데로 괜찮다싶은 동네에 방3개짜리 그런데로 괜찮다싶은 집을 들어가려면 최소 $2500은 생각해야 한다. 까딱하면 $3000이다. 2019년 현재 CA 최저 임금이 $12인데, 하루에 10시간씩 하루도 안 쉬고 한달 내내 일해도 $3600. 여기서 세금 띄고 나면 집세 내고 끝이란 얘기다. 최저 임금보다는 높게 받는다고 가정해도 맞벌이를 안 하면 매달 가계를 꾸려나가기 힘든 집들이 많다.

이렇게 높아진 주거비때문에 CA는 타주로 이사가는 유출인구가 유입인구보다 더 많다. 아주 대충 얘기하면 매년 유입인구는 40만정도인데 유출 인구는 50만정도 된다. 매년 다른데 대충 이런식이다. 미국이고 그래도 갈 곳이 있으니 그나마 이 정도라는 생각이 든다. 작은 나라고 갈때 없으면 부동산이 지금보다도 더 과열되어 있을 것이다. (쓰다보니 한국 얘기다.)

홈리스 문제도 날이 갈수록 심각하다. 2019 금년만 보아도 2018년에 비해 엘에이 카운티는 12% 오렌지 카운티는 43%가 늘었단다. 현재 엘에이 카운티에 59,000명이라는데 이 문제 역시 엘에이 사는 분들은 굳이 이런 통계 말씀 안 드려도 다 아신다. 몇년전까지만 해도 노숙자들은 엘에이 다운타운 동쪽의 Skid Row같은 곳에 집결되어 있었는데 이젠 바운데리가 없다. 한인타운도 여기저기 텐트촌들이 형성된지 이젠 꽤 오래됬다. 옛날에는 안 그랬었다.

주택난 해결을 위한 노력들

CA 주택난은 가주 정치인들에게 해결해야 할 가장 큰 숙제고 고민거리다. 단 하루도 주택난에 관한 기사가 안 실리는 날이 없다. 나눌 수 있는 정보가 너무 많지만 몇가지만 간단히 얘기해 보면…

  • Gavin Newsom 이 주지사로 뽑히자마자 가장 먼저 한 일중의 하나가 Hungtinton Beach라는 시를 상대로 소송을 제기한 것이다. 이유는 집 많이 안 짓는다는 것
  • 2017년부터 원래는 차고로만 써야 했던 Garage를 주거 공간으로 변형시킬 수 있는 법이 통과되었다. (엘에이 주택 매매시 주의점 13번)
  • 2020년 1월부터 CA 전체에 Rent Control을 적용하는 법이 통과되었다. 단독주택이나 콘도는 보통 적용안되고 지은지 15년 이상된 아파트 건물들에 적용된다. 매년 (5%+인플레이션) 이상 렌트를 올릴 수 없고 테넌트를 “Just Cause”가 있지 않는한 마음데로 내보낼 수 없다. Assembly Bill 1482의 유효기간은 2030년까지.
  • Microsoft가 2019년 1월달에 주택난 해결을 위해 $500 Million 을 투자하기로 한 이후로 대기업들의 동참이 줄을 잇고 있다. Facebook은 $1 Billion을 투자해 20,000채를 짓기로 했고 Google 또한 $1 Billion으로 15,000채를 짓기로 했다.
  • CA의 대부분의 땅은 R1으로 Zoning 되어 있다. 한 랏에 한채만 지을 수 있는 것. CA의 신성한 주택 문화다. 주택난의 해결을 위해 드디어 단독주택 마을까지 위협받기 시작했다. 2018년 4월달에 CA Senate Bill 827이 Hearing 과정에서 퇴출당했는데 인구밀도가 높은 대중교통 노선에서 일정한 범위안에 있는 동네들에 한해 더 높게 더 많은 건물을 지을 수 있게 해 주자는 내용이 골자였다. 얼마나 극심한 반대에 부딫쳤을지 어렵지 않게 짐작할만하다. 금년에는 비슷한 내용의 SB 50가 다시 제기되었고 2020년 투표를 위해 현재 단계들을 밟고 있다.

주택난속의 부동산

2025년까지 3.5백만채의 집을 짓고 주택난을 해결하겠다는 것이 현 CA 주지사의 가장 큰 선거공약이었는데, 어림도 없다. 7년동안 3.5백만채를 지으려면 매년 50만채를 지어야 한다는 건데 2018년도에 11만채가 조금 넘게 지었고 2019년은 오히려 2018년보다도 못 지었다. UCLA Anderson 경제 연구소에서도 앞으로 수년안에 주택난이 해결될 확률은 0% 라고 얘기한다.

2020년 남가주 부동산 전망에서 좀 더 자세한 내용 볼 수 있는데 앞으로 당분간은 경기도 좀 안 좋아지고 2012년부터 뜨거웠던 주택/임대 마켓도 조금은 수그러들지 모른다. 모두가 예상하는 것 이상으로 경기가 심하게 안 좋아지면 일시적으로 집 값이나 임대비가 떨어질수도 있겠다. 하지만 궁극적으로 부동산이라는 이름의 땅 싸움은 날이 갈수록 치열해 질것이다. 이 글이 약간이라도 경각심과 위기 의식을 심어주어서 부동산에 관한 구체적인 목표가 세워지는 계기가 될 수 있다면 참 좋을 것 같다.