부동산 양도 소득세 면제 (Capital Gain Exclusion) : 집을 판 후 개인은 $250,000, 부부는 $500,000 까지 양도 소득세를 면제 받는 것을 말한다. 부부가 $500,000에 집을 사서  몇년 후 $1,000,000에 팔아 $500,000의 양도 소득이 생긴 경우, 양도 소득세를 단 1불도 내지 않아도 된다. 미국에서 주택소유주들에게 주는 가장 큰 혜택이 아닐까 싶다. 

Capital Gain Exclusion을 받는 기본적인 자격 조건은 지난 5년안에 2년 이상을 그 집에서 직접 살아야 한다는 것이다. 예를 들어 집을 사서 1년 렌트 주고 2년 들어가 살다가 또 나머지 2년을 렌트 준 후에 집을 팔면 양도 소득세 면제를 받을 수 있다. 어떤 경우든 내가 집에 직접 들어가 산 기간이 지난 5년 안에 2년 이상이 되어야 한다. (2년이 안 됬다고 해도 특정한 상황에서는 부분 면제를 받을 수 있다.)

그리고 2년에 한번 밖에는 써 먹지 못한다. 즉 2년 기간안에 2채 이상의 집을 파는 경우, 2채가 면제 조건에 맞는다고 해도 1채만 혜택이 적용된다.

그런데 이 법이 조금 복잡해 졌다. “Housing Assistance Tax Act of 2008″에 근거한 것인데, 이것은 “Housing and Economic Recovery Act of 2008 (HR 3221, Public Law 110-289)의 일부다. 여기에서 바뀐 것은 $250,000 또는 $500,000이 특정한 비율에 의해  액수가 조정될 수 있다는 것이다. 그 비율을 계산하는 법은 아래에서 설명하겠지만, 만약 그 비율이 70%로 나왔다면 개인인 경우 $250,000까지 무조건 받던 양도 소득 면제가 (양도 소득 x 70%)로 줄어든다. 이런 경우 양도 소득이 $200,000이 발생했다면, $200,000 x 70% = $140,000까지는 세금을 전혀 안 내지만, 나머지 $60,000에 대해서는 양도 소득세를 내야 한다. 양도 소득세 비율이 15%라면, $60,000 x 15% = $7,500 의 양도 소득세를 내야 한다.

(1년 이상 소유한 집을 파는 경우 양도 소득세는 Long Term Capital Gain Tax Rate이 적용된다. 일반적으로 0%, 15%, 20% 가 적용되는데 양도소득이 부부인 경우 2019년 현재 대략 8만에서 50만 사이쯤이면 15%다. 정확한 숫자들은 매년 바뀔 수 있다.)

자 그럼 그 비율을 계산하는 법은 다음과 같다.

비율 = (1 – Total Non-Qualified Use / Total Period of Ownership )

여기서 2개의 숫자가 나온다.

하나는 간단하다.

Total Period of Ownership은  내가 그 집을 소유한 전체 기간. 만약 10년이라면 10 x 365 해서 3650 이 된다.

Total Non-Qualified Use 는 좀 복잡하다. 단순하게 보면, Non-Qualified Use에 해당하는 기간은 그 집을 Rent 준 기간이다. 단 몇가지 조건이 있는데 그 중의 가장 중요한 조건은 다음의 2 가지이다.

         1) 2009년 1월 1일 이후만 계산한다. 만약 2008년 6월1일 집을 사서 렌트 놓다가 2010년 12월 31일날 집을 팔았다면 Non-Qualified Use 기간은 2009년 1월 1일 이후부터만 계산해서 2년 (2년 반이 아니라)이 된다. (물론 이런 경우엔 그 집에 2년 동안 살았어야 한다는 조건이 성립하지 않기 때문에 Exclusion이 적용되지 않겠다.)

        2) 내가 그 집에서 살았던 마지막 날부터 5년 동안은 Rent를 주었다 해도 Non-Quliaifed Use 기간에 포함시키지 않는다. 예를 들어 집을 사서 2년 살고 4년을 렌트 주다가 파는 경우, 렌트를 준 4년의 기간이 그 집에서 살았던 마지막 날로부터 5년 안에 들어가기 때문에 Non Qualified Use 기간은 0 (Zero) 이다. (물론 이런 경우 집을 팔은 시점에서 5년을 돌아볼때 1년 밖에 집에 살지 않았기 때문에 또 Exclusion이 적용되지 않거나 특별한 경우 부분적으로만 적용된다.) 이 두번째 조건은 IRS의 다음 설명을 풀어 해석한 것이다.   “Any portion of the 5-year period ending on the date of the sale or exchange after the last date you (or your spouse) use the property as a main home (is not included in the non qualified use period.)”

이 두번째 조건 때문에 상당히 복잡해진다.

집을 사서 2년 살고 3년 렌트 놓다가 팔면 Non-Qualifed Use는 0 (Zero) 따라서 100%의 Exclusion이 적용된다. 개인은 $250,000, 부부는 $500,000까지 양도 소득세를 면제 받을 수 있다는 말이다.

반면, (2009년 이후) 집을 사서 3년 렌트 놓고 2년 살다가 팔면 Non Qualified Use는 3년이 고스란히 적용된다. 이런 경우 5년중 3년 (60%)에 대한 Exclusion은 적용 받지 못한다. 즉 양도 소득의 40%만 Exclusion이 된다는 것이다. 만약 부부인 경우 $400,000의 양도 소득이 생겼다면, 이 중의 40% 즉 $160,000에 대해서만 양도 소득 면제를 받고 나머지 $240,000에 대해서는 양도 소득세를 내야 한다. 15%로 계산하면 $36,000. 똑같이 2년 살고 3년 렌트 했는데 순서에 따라서 이렇게 달라진다.

좀 말이 안 되지만 말이 안 되는 법이 어디 한두가지일까? 어쨋든 Exclusion 법이 어렇게 복잡해 진것은 투자용으로 여러채의 집을 사서 재미 볼 것 다보고 마지막 2년만 살다가 양도 소득세까지 면제 받는 얌체족들의 행태를 막기 위한 것이다.

여기서 Depreciation (감가 상각)도 계산에 따로 들어간다. 양도 소득이 $200,000이고 Depreciation이 $15,000이라면, Depreciation에 대해서는 무조건 상응하는 세금을 내야 한다. 그리고 나머지 $185,000에 대해서 위의 계산들이 적용된다.

아마 집을 소유하고 계신 분들, 특히 지금 임대를 주고 있거나 임대를 준 적이 있으신 분들은 지금 계산 하느라 바쁘시리라 생각된다.

꼭 기억하실 것은 여기 나와 있는 내용이 다가 아니라는 점이다. 복잡하기 짝이없다. 이 글은 대략 이런 이슈가 있다는 것 정도만 알려드리는 것이 목적이다. 자세하고 정확한 계산은 꼭 회계사와 해 보셔야 한다. 이 글을 바탕으로 최종적인 결정과 판단을 하시면 안 된다.

좀 더 자세한 내용은 IRS Publication 523 참조.