융자 준비 키포인트

주택 융자 절차

다음 내용은 “에이전트”의 관점에서 쓰여졌다. 은행관계자가 보면 분명히 허술하거나 단순화된 내용들이 있을 것이라 생각한다. 은행의 내부 업무들을 가끔 들여다 볼 기회가 있는데, 우리도 잘 모르는 것들 투성이다. 은행 관계자와 얘기할 때마다 새로운 것들을 항상 배운다. 융자에 관해선 비전문가의 입장이지만,  오랫동안 융자 과정을 지켜보면서 바이어들을 도와드린 경험을 바탕으로, 에이전트와 바이어가 알고 갈만한 내용들을 정리했다.

융자 전문가 찾기

집 처음 사시는 분들, 과거에 융자를 받아본적이 있어도 마땅히 다시 연락할만한 사람 없는 경우 처음에 막연하기 짝이 없다. 융자 세계를 잘 아는 우리 입장에서는 이런거 처음 해 보시는 분들이 여기까지 어떻게 찾아오실까 싶다. 요즘 인터넷에 워낙 정보가 많아서 이것저것 찾아보고 다니다가 이자율도 좋고 해서 연락해 보면 타주에 있는 은행이기도 하다. 타주에 있는 은행과 일을 진행해도 될까? 이자율도 인터넷에 나와 있는 Quote들이 차이가 많은데 어떤 기준으로 이해해야 하는지도 알수 없다.

융자 알아보기는 어렵고 집 보기는 쉽게 때문에 본능적으로 집들을 먼저 보고 다니다가 맘에 드는 집이 나오면 비로소 발등에 불 떨어진것처럼 융자를 알아보는 경우들 많다. 가장 흔한 시나리오는 에이전트가 소개해주는 융자 브로커나 은행을 통해 일을 진행하는 것이다. 그렇게 아무런 준비 없이 너무 모르는 상태에서 그것도 급하게 남에게 일을 맡기면 최상의 조건에 융자를 받지 못할 확률이 높아진다는 것은 말할 필요도 없겠다. (실제로 많이들 당하신다.)

이 글을 읽고 계신 분들에게 막연함을 조금 해소시켜 드리고 싶은 마음에 이 파트를 쓰기 시작했는데, 그런 부분에서 큰 도움은 못드릴것 같다. 융자 세계 너무 방대해서 뾰족한 수가 없다. 이래 저래 닥치는데로 알아보아야 한다. 꼭 2-3군데 이상은 알아보실 것을 권유한다. (우리와 함께 일하는 실력있고 믿을만한 융자 브로커들도 물론 있다. 연락주시면 언제든지 연결시켜 드리겠다.)

한가지만 더 얘기하자면, 융자 브로커와 은행 중 어느쪽이 더 유리하냐는 질문을 많이 받는다. 대답은 통상적이지만 맞다. 사람과 은행 나름이다. 실제로, 구체적인 융자 내용을 받아보았을 때, 브로우커 쪽이 더 좋은 경우도 있고, 은행쪽이 더 좋은 경우도 있었다.

융자 조건이 간단한 분들은 은행과 융자 브로커 양쪽다 알아보실만하다. 반대로 서류작업이 복잡한 분들은 보통 브로커쪽으로 가셔야 할때가 많다. 서비스는 일반적으로 은행보다 브로커 쪽이 훨씬 더 좋다. 은행은 직원을 상대하고 브로커는 스몰 비즈니스 오너를 상대한다고 생각하면 된다. 우리같은 경우 비슷한 조건이라면 (심지어 은행쪽이 조건이 조금 더 좋더라도) 왠만하면 브로커쪽으로 갈 것이다. 은행과 좋은 경험이 많지 않다. 에스크로 끝나기 몇칠전에 융자 못해주겠다고 하는 황당한 상황들도 3-4번정도 있었는데 모두 은행이었다. 능동적으로 내 일처럼 일을 안 했다는 증거다. 브로커들 같았으면 아마 처음부터 문제 파악했거나 목숨을 걸다시피해서 어떻게든 뚫고 나갔을 것이다. (생각해 보니 이것도 또 브로커 나름이기는 하겠다. 적어도 그동안 함께 일해온 브로커들은 일을 너무나 잘해 주었다.)

초기 상담과 준비 서류

융자를 알아보기 위해 은행이나 융자 브로우커에게 연락하면, 일단은 보통 전화상으로 기본적인 상담을 받게 된다. 초기 상담을 통해 어느정도 가능성이 있다고 판단 되면, 다음의 몇가지 정보와 서류들을 보내 달라고 할 것이다.

• 수입 내역: 보통 지난 1-2년 세금 보고서 and/or 월급 영수증 또는 손익 계산서 (Profit & Loss Statement)
• 자산 내역: 현재 은행 잔고 (보통 2-3달치)
• 현재 소유하고 있는 부동산 페이먼트와 내역
• 융자 신청 서류 (Uniform Residential Loan Application = Form 1003: 좀 더 자세한 설명은 아래에…)
• 크레딧 조회를 위해 : 이름, Social Security #, 주소

이 외에도 여러가지 추가 서류들과 질문들이 있을 수 있다.

Pre-Approval Letter

“이 사람의 재정상황을 확인해 보았는데, 특별한 변수가 없는 한 얼마까지의 융자는 큰 문제 없어 보인다”라는 내용의 일종의 소견서.

바이어는 이 Pre-Approval Letter를 가지고 부동산 에이전트를 만나 내가 얼마까지의 집을 살 수 있으니 집을 찾아 달라… 라고 주문하는 것이 원래는 일의 순서다. 그리고 이 Pre-Approval Letter는 오퍼와 함께 셀러에게 전달되어야 하는 필수 서류중의 하나다.

여기서 주의할 점은 Pre-Approval Letter 자체는 무슨 법적인 구속력이 있는 것도 아니고 생각보다 그리 중요하지 않다는 점이다. Pre-Approval Letter가 얼마동안 유효한지에 대한 질문을 많이 받는다. 질문 자체가 잘못되었다. Pre-Approval Letter는 은행에서 융자를 해 주겠다는 보장이 아니기 때문이다. 융자 가능성을 타진해 보는 단계에서 이 정도면 융자 진행해 볼만 하다는 은행의 소견서정도에 불과하다.

정작 중요한 것은 Pre-Approval Letter를 받는 과정에서 이루어지는 융자에 대한 실질적인 준비 그 자체다. Pre-Approval Letter를 받았다는 것은 은행이든 융자 브로커든 융자 전문가와 연락이 이루어졌다는 얘기고, 재정 서류와 크레딧 내역을 끄집어 내서 이슈가 될만한 내용들을 이미 검토해 보았다는 의미가 되기 때문이다. 사실 정작 중요한 것은 Pre-Approval Letter가 아니라 그것을 만들어준 융자 전문가다. 실력없고 대충 일하는 융자 전문가가 내 주었으면 그야말로 불안하기 짝이 없고, 꼼꼼하고 일 잘하는 융자 전문가의 Pre-Approval Letter라면 사실상 융자 문제 없을거라는 보증서라고 보아도 무방할 수 있다.

Pre-Qualification Letter라는 것도 있는데 원칙적으로는 Pre-Approval Letter 만큼 포괄적인 서류 검토와 크레딧 검토과정을 거치지 않은 상태에서 주는 좀 더 약한 소견서로 이해하면 되겠다. 하지만, 실질적으로는 그 경계가 뚜렷치 않다. 어느정도까지 해야 Pre-Qualification에서 Pre-Approval로 넘어갈 수 있는지 뚜렷하고 일관성있는 정의가 있는 것도 아니고, 또 Pre-Qualification 정도의 과정만 거치고 Pre-Approval이라고 얼마든지 쓸수도 있다. 여하간 집을 구입하는 과정에서는 Pre-Qualification Letter는 무용지물에 가깝다. 사실 Pre-Qualification 수준의 융자 상담만 받고 집을 보러 다는다는 것 자체가 말이 안 된다.

DU Approval이란 것도 있다. Desktop Underwriting의 약자로 Fannie Mae의 Automated underwriting system이다. 수입, 자산, 크레딧등에 관한 복잡한 변수들을 집어 넣으면 자동으로 “Underwriting”을 해서 융자 승인 여부를 알려주는 시스템이다. 간단히 말해 Pre-Approval Letter 보다 좀 더 쎈 것으로 이해하면 된다. 은행에서 DU를 돌려보고 문제 없는 것으로 나오면 그만큼 더 안심할 수 있지만, DU라는 앨고리듬이 최종적인 것은 아니다. Underwriter가 쓰는 중요한 도구중의 하나라고 생각하면 되겠다. 일단은 DU로 전체적인 그림을 확인해 보고, 그 다음부터는 다듬고 정제하는 과정을 거치는 것이다. (Freddie Mae는 같은 맥락에서 Loan Prospector (LP)라는 시스템을 쓴다. Conforming Loan일 경우에 DU나 LP 둘중 하나인데 은행은 바이어의 재정상황에 따라 더 유리한 쪽으로 결정하게 된다. 일반적으로 DU를 더 많이 쓴다. )

DU든 LP든 바이어의 입장에서는 잘 모르고 지나가는 (사실 알 필요도 없는) 은행 내부 업무이지만 여기에 간단하게나마 설명하는 이유는, 오퍼를 넣을때 셀러측에서 아예 DU Approval을 보내라고 하는 경우도 있기 때문이다. 사실 이런 경우가 이제는 전체의 30-40% 정도는 되는 것 같다. (그리고 셀러측에서 DU를 요구하지 않는데도 DU를 오퍼와 함께 보내는 바이어 에이전트들도 늘고 있다.) 아직 사게 될지도 모르는 집에 DU를 돌려야 한다는 점, 그리고 DU도 완전하지 않다는 점 등의 이유들때문에 바이어 에이전트로 일할때는 솔직히 조금 짜증나는 추세이기는 하다. DU 요구하는 리스팅 에이전트들은 다 그런것은 아니지만 시스템을 오히려 잘 모르는 경우들이 많다. 어쨋든 요구하면 거침없이 DU를 보내줄때도 있고, DU 없이 다른 방법으로 셀러를 안심시키고 경쟁 오퍼들을 물리칠 때도 있다. (DU 나 LP 승인서보다 셀러를 더 안심시킬 수 있는 방법들이 있는데 너무 세부적인 사항이라 여기서는 넘어가겠다. 우리를 통해 집을 사시는 분들은 기본적으로 아시게 된다.)

계약금 (Initial Deposit)

어떻게 보면 융자 절차는 아니지만 2가지 중요한 이유때문에 여기에 포함시킨다. Pre-Approval Letter등을 동반한 오퍼가 제출된 후 셀러측에서 오퍼를 받아드려서 (Accept) 계약이 성사되면 제일 먼저 해야 하는 일은 계약금을 에스크로에 보내는 것이다. 계약금은 최대 3%까지 한다. (나머지 잔금은 (100% – 계약금) 끝날때 들어간다.) 계약서상으로는 3 Business Day 안에 보내면 되게 되어 있지만, 관례적으로는 하루나 이틀안에는 보내주는 것이 예의다.

계약금을 보낼때 2가지를 주의해야 한다. 첫번째는 꼭 은행측과 어떤 구좌에서 돈이 나가는지 미리 상의해야 한다는 것이다. 예를 들어, 집은 개인으로 사는데 비즈니스 구좌에서 돈을 보내면 안된다. 이것 이외에도 여러가지 복잡한 상황들이 있을 수 있다. 두번째는 송금 사기 (Wire Fraud)를 주의해야 한다는 것이다. 에스크로를 통해서 송금할 구좌에 관한 정보를 받는데 (Wiring Instruction), 가끔 에스크로 이메일이 해킹을 당해서 엉뚱한 정보가 바이어에게 전달되고 송금한 돈이 공중분해되는 일들이 있을수 있기 때문이다. 바이어는 반듯이 에스크로와 에이전트에게 전화상으로 확인하고 송금을 해야 한다. 마지막 순간에 송금 구좌가 바뀌었다는 이메일이 에스크로나 에이전트에게서 오면 무조건 송금 사기라고 보면 된다. 꼭 마지막이 아니라 언제 왔든 상관없이 이메일은 조심해야 한다.

융자 신청 서류 제출

집을 찾아 계약이 성사가 되면, 이제 정식으로 융자 신청 서류를 작성, 제출해야 한다. 은행/브로커에 따라 Pre-Approval 하는 과정에서 이미 했을수도 있고, 그때는 약식으로 하고 이 단계에서 정식으로 작성하게 될 수도 있다. 바이어가 직접 작성하게 하는 경우도 있고, 옆에서 거의 대신 작성해주다시피 도와주는 경우도 있다. 융자 신청이 정식으로 들어간 시점에서 융자가 나오는 시간까지 보통 아주 빠르면 2주에서 일반적으로는 30일정도의 시간이 소요된다.

융자 신청서는 Uniform Residential Loan Application이라는 양식을 쓰는데 Form 1003로도 통한다. 셈플은 여기에서 (Fannie Mae 웹사이트로 이동) 볼 수 있다.

“Loan Estimate” (LE)

융자 신청 서류가 들어가면 은행은 3 Business Day 안에 이자율과 융자 비용등을 명시한 “Loan Estimate”을 만들어 바이어 (은행의 관점에선 Borrower)에게 주게 되어 있다. (2015년 이전에는 Good Faith Estimate이라고 불렀다. “Truth-in-Lending Act” (TILA) 와 “Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)”라는 복잡한 융자 가이드라인을 하나로 통합해 TILA-RESPA Integrated Disclosures (TRID)라는 시스템으로 바꾼것이 2015년 10월이었다. 처음엔 참으로 말도 많고 탈도 많았는데, 이젠 TRID가 자리를 잡은지 오래되었다.)

Loan Estimate에서 유심히 보아야 할 것은 이자율과 은행에서 직접 부과하는 은행 관련 융자 비용이다. 아직 이자율등이 확실히 정해지지 않은 경우는 그야말로 Estimate을 적게 되는데, 나중에 실제로 받게될 이자율이 이것보다 높으면 문제가 될 수 있기 때문에 일단은 넉넉하게 쓸때가 많다. Loan Estimate에 나오는 숫자가 최종 숫자가 아니긴 하지만, 그래도 이자율과 융자 비용에 대해선 이 시점에서 조목조목 물어보고 따져보아야 한다.

그리고 한가지 꼭 기억할 것은 Loan Estimate에 나오는 내용들중에 은행과 직접 관련되지 않은 것들은 이 시점에서 주의 깊게 보지 않아도 된다는 점이다. 사실 무시하면 되고 무시하는게 맞다. Loan Estimate이라는 폼을 완성하기 위해 은행은 주택 매매에 관련된 모든 비용과 숫자들을 채워 넣어야 하는데, 은행 관련 정보 이외에 다른 매매 비용 (타이틀 비용, 에스크로 비용 등등)과 재산세, 집 보험등의 내용까지 채워 넣어야 한다. 그런데 이 시점에서는 은행은 은행외의 비용들에 대해서는 알지 못한다. 사실 은행의 속안도 아니고 책임도 아닌 숫자들이다. 따라서 은행은 폼을 완성하기 위해 빈칸들을 대충 (보통은 좀 넉넉하게) 채워 넣는다.

Loan Estimate의 취지는 바이어들에게 포괄적인 주택 매매 비용을 매매 초기 단기에 알려주는데 있다. 그런데 사실 그 역할을 해야 하는 주체는 은행이 아니라 (적어도 초기단계에서는) 에이전트여야 한다. 에이전트가 일을 제대로 한다면 이미 바이어 상담 과정에서 주택 구매 비용에 대한 설명이 있었어야 한다. 그리고 이 시점에서 융자 비용외에 에스크로와 타이틀등의 굵직한 비용들을 살펴보고 바이어에게 알려주는 것도 에이전트가 안하면 해 줄 사람이 없다. 우리 같은 경우 보통 에스크로나 타이틀 비용등이 얼마인지 에스크로를 통해 알아보고 바이어에게 알려준다. 물론 이 시점에서는 모든것이 Estimate이지만 은행의 Loan Estimate에 나오는 (융자 비용외의)숫자들보다는 더 정확하다.

에스크로 초기에는 이런식으로 매매 비용에 대해 대충 감을 잡는 작업을 한다. 그리고 계약 종료 시점에서 정확한 숫자들을 모아 정리하는 것도 은행의 역할이 아니라 에스크로의 역할이다. 이 부분은 아래 Closing Disclosure에서 좀 더 자세히 설명하겠다.

TRID의 Loan Estimate은 3장으로 구성되어 있다. 셈플과 추가 설명은 여기에서(Consumer Financial Protection Bureau 웹사이트로 이동) 볼수 있다.

조건부 승인 (Conditional Approval)

융자 신청 서류가 들어가면 수일안에 Conditional Approval, 즉 조건부 승인이 나온다. 빠를때는 하루만에 나오는 경우도 본 적 있고 늦으면 2주까지도 기다려 본적도 있다. 일반적으로 일주일정도 걸린다고 생각하면 맞을 것 같다. 은행에서 “융자 승인됬습니다” 라는 통보가 오면 “컨디션은 어려운 것 없나요” 라는 질문을 항상 하게 된다. 말그대로 조건부 승인이고 최종 승인을 위해 바이어가 충족시켜야 하는 조건들이 항상 나열되어 있다. 이 시점에서 조건이 없는 Full Approval (=Loan Commitment Letter)이 나온다는 것은 은행 행정 성격상 불가능하다. 컨디션은 별의 별 것들이 다 있을 수 있다. 은행 구좌에 들어온 입금에 대해 출처를 밝혀라, 사업체 등록을 업데이트해라, 크레딧 리포트에 나와 있는 Collection을 해결 해라는 등등의 다양한 추가 요구 사항들이 있을 수 있다.

그리고 이러한 컨디션들이 융자가 진행되는 동안 수차례에 걸쳐 나온다. 처음 시작 단계에서 한번에 알려 주면 너무 좋겠는데, 은행 업무의 성격상 그렇게 편리하게 일이 진행되지 않는다. 클로징이 임박한 시점에서도 새로운 컨디션들이 나와서 그것들 해결하고 다니느라 애를 먹기도 한다. 이런 부분에서 은행 담당자와 융자 브로커의 역량에 따라 일이 치밀하고 순조럽게 진행될수도 있고 허술하고 혼란스럽게 진행될 수도 있다. 그리고 처음에 제출했던 수입과 자산등의 기본적인 재정서류들을 마지막에 또 업데이트를 해야 하는데 그것도 컨디션중의 하나라고 생각할 수 있겠다.

감정 (Appraisal)

은행에서는 부동산을 담보로 융자를 해 주는 것이기 때문에 그 담보물의 값어치를 따져 보는 절차를 꼭 거친다. 그것이 바로 감정 (Appraisal)이다. 감정사는 은행에서 내보내게 되어 있는데, 감정사가 나오는 시점은 은행의 시스템과 방침에 따라 다르다. 처음부터 바로 내보내는 경우도 있고, 조건부 승인이 나오면 내보내는 경우들도 있다.

2019년 현재 주택인 경우 500-600불정도 하는 감정 비용은 몇가지 대표적인 융자 비용중 유일하게 미리 내야 하는 항목이다. 보통은 은행에 크레딧 카드 넘버를 주고 돈이 빠져 나간후 감정사가 나온다. 그리고 어떤 경우에도 이 돈은 환불 받지 못한다. 따라서 바이어들이 (은행의 관점에선 Borrower들이) 이 돈을 낭비하지 않을 수 있도록 조건부 승인까지는 기다렸다가 내보내는 방침을 가지고 있다면 바이어에 대한 배려라고 이해할 수 있겠다..

감정을 한 후 보통 2-3일 안에는 결과를 알 수 있고, 바이어는 감정 보고서를 보내 달라고 요구할 수 있다. 감정이 충분히 안 나온 경우도 (특히 셀러 마켓에서는) 심심찮게 볼 수 있는데, 상황이 여러모로 복잡해진다. (그런 경우에 대한 이해와 해결방안은 차후에 따로 다루도록 하겠다.)

이자율 락인 (lock-in)

융자가 진행되는 동안 이자율을 락인 (Lock-In)하는 것이 큰 일이다. 이자율이 계속 변하기 때문에, 락인하는 시점을 놓고 고민을 하게 된다. 일단 한번 락인하면 일정한 기간동안만 유효하다. 그 안에 에스크로를 끝내지 못하면, 다시 새로운 이자율을 받아야 할지 모른다. 가장 많이 쓰는 락인 유효 기간은 보통 2-4주정도 되는데 길게 잡을수록 추가 비용이 붙을 수 있다. 일반적으로 락인 기간이 길수록 은행은 더 많은 위험 부담을 감소해야 하고 바이어에겐 더 유리하기 때문이다. 새집을 살때는 은행에서 6개월씩 락인 기간을 주는 경우도 보았다. (보통은 은행에서 그렇게 긴 락인 기간은 아예 제공하지 않는다.) 이런 경우 락인 비용만 수천불까지 될 수 있다. 이자율을 락인할수 있는 시점은 조건부 승인이 난 후다.

락인을 하자마자 이자율이 올라가 가슴을 쓸어담을때도 있고, 이자율이 떨어져 속상해할때도 있다. 하루라도 더 기다려보자 하다가 이자율이 안 좋아져서 후회할때도 있고, 이자율이 떨러져 쾌재를 부를때도 있다. 락인이 중대한 결정이고 이것때문에 바이어들과 많은 대화를 나누기도 하지만, 보통은 그런데로 할 만하다. 이자율이 매일 변하지만 하루 이틀 사이로 큰 폭으로 급변하는 경우들은 많지는 않다. 그리고 락인을 한후 이자율이 많이 떨어지면 몇가지 압션들이 있을 수 있다. 이자율 무조건 안 낮춰주면 다른 은행으로 가겠다고 떼를 쓰기도 한다. 집을 산 후 재융자라는 압션도 있다. 그리고 또 바이어들에게 오해의 여지를 무릎쓰고 꼭 한번씩 하는 얘기는 이자율이 중요하긴 하지만, 미세한 이자율의 차이가 큰 그림 속에서는 또 그렇게까지 큰 일은 아닐수 있다는 점이다. 대사를 치루는데 어느정도의 담대함과 큰 그림을 보는 안목은 필수라고 생각한다.

“Closing Disclosure”(CD)

위의 과정들이 모두 충족되고 융자 최종 승인이 나면 펀딩 (Funding)까지 남은 일련의 마무리 과정은 Closing Disclosure에서 시작한다. Closing Disclosure는 이자율, 융자 비용을 비롯한 매매에 관련된 모든 숫자들과 정보들을 바이어가 (=Borrower가) 최종적으로 검토할 수 있도록 한 자리에 모은 문서다. (CD는 2015년 전의 Truth-in-Lending Statement 와 HUD-1 을 통합한 것이다.) 위에서 설명한 “Loan Estimate”의 최종 버전이라고 생각하면 되겠다.

Loan Estimate때는 은행 관련 정보이외에는 주의깊게 볼 필요없다고 했는데, CD는 다르다. CD는 에스크로의 협조하에 은행 관련 정보 이외 나머지 내용들도 정확한 숫자들이 기입되기 때문에 모든 숫자들을 주의깊게 보아야 한다.

우리는 부동산 업무뿐 아니라 융자 관련 업무들도 조금이라도 필요성이 느껴지면 손님들 위해서 관심있게 보는 편이다. 거의 예외없이 바이어분들이 Loan Estimate이나 CD를 받으면 궁금한 점들을 들고 우리에게 오신다. 금방 Loan Estimate과는 달리 CD는 전체적으로 꼼꼼하게 봐야 한다는 얘기를 했는데, 사실 우리는 에이전트 입장에서 CD도 Loan Estimate 처럼 융자 관련 정보들만 확인한다. 그 나머지 내용들은 에스크로를 통해 확인할 수 있고 에스크로가 이러한 과정을 관장하는 일차 기관이기 때문이다.

3 day review period : 2015년 10월부터 TRID가 처음 실행되기 시작했을때 가장 많은 혼란과 우려를 낳은 사항중 하나다. 바로 바이어 (=Borrower)가 CD를 받으면 검토할수 있는 시간을 무조건 3일을 주어야 한다는 것. 3일안에는 일요일과 공휴일은 빠진다. 토요일은 들어간다. 거의 대부분의 경우 CD는 이메일로 바이어에게 전달되고 전자 서명을 하게 되는데, 바이어가 월요일 받으면 월-화-수 3일이 지나서 목요일 융자 서류 (Loan Document)에 싸인할 수 있다. 화요일 받으면 금요일, 수요일 받으면 토요일, 목요일 받으면 월요일, 금요일 받으면 화요일이다.

이 룰의 취지는 당연히 소비자의 권익을 보호하기 위한 것인데, 처음에 논란과 혼란을 야기했었던 이유는 3일이라는 숫자가 바이어 당사자한테도 불리하게 작용할 때가 많을수 밖에 없다는 사실 때문이다. 부동산 거래 많이 해 보신 분들은 알겠지만, 항상 시간이 모자라고 특히 마지막에는 상황이 급박하게 돌아갈 때가 많다. 그때 3일이면 엄청나게 긴 시간이다. 당장 내일 모래 에스크로를 끝내야 하는데, 이 3일을 채우기 위해 바이어도 그렇고 은행도 그렇고 넋놓고 기다려야 하는 답답한 상황들이 생길 수 있는 것이다.

그리고 이러한 시간의 여유가 중요한 역할을 할때도 있긴 하겠지만, 사실 그것보다 훨씬 더 중요한 것은 바이어 주변에 있는 전문가들의 역량이다. 어차피 바이어분들 이런 서류 3일동안 들여다봐도 뭐가 뭔지 잘 모르신다. 옆에서 누가 이해하고 필요하다면 시정 요청할수 있도록 도와야 하는데, 에이전트든 융자 브로커든 그렇게 바이어를 돕는데 필요한 것은 “시간”이 아니라 “실력과 양심”인 것이다.

바이어가 나 이미 다 검토해 봤으니 3일 기다릴 필요 없다 해도 거의 모든 상황에선 소용없다. 바이어가 3일 검토 기간에 대한 권리를 포기 (Waive) 하려면 첫번째로 “Bona Fide Personal Financial Emergency”가 있어야 하고, 바이어가 직접 은행에 재정 위기 상황을 설명한 편지를 보내야 한다. 그냥 불편함 (Inconvenience) 정도로는 안 된다고 아예 못이 박혀 있고, 은행은 법적인 책임을 피하기 위해 왠만해서는 안 받아줄 것이다. 어쨋든 진짜 위기 상황에서는 (3일 때문에 정말 사려던 집을 못살수 있다던가…) 3일 검토 기간에 대한 권리를 바이어가 포기 (Waive)할 수 있는 압션도 있다는 건 알고 있을만하겠다.

CD에 대해서 또 하나 혼란시러웠던 것은 만약 CD의 내용이 수정되면 CD를 재발행해야 하고 추가로 3일을 또 기다려야 한다는 규정이다. 이미 3일 기다리는 것도 답답한데, 3일을 또 기다리라고? 부동산 업계에서 이런 “소문”들이 곱게 받아들여지지 않았을 거란 사실은 설명안해도 이해 되시리라 생각된다. 그런데 제대로 들여다보면 그렇게까지 답답하지는 않다. CD를 재발행하고 3일을 추가적으로 다시 기다려야 하는 경우는 딱 3가지다. ¹ APR 이 올라갔을때 (고정이자는 0.125% 이상, 변동이자는 0.25%이상. 참고로 APR은 이자율과 융자 비용을 합친 통합 이자율. ) ² Prepayment Penalty가 추가 되었을때. (요즘 Prepayment Penalty 못 본지 오래됬다.) ³ 융자 프로그램이 바뀌었을때 (예를 들어 변동에서 고정으로)

그 외의 변동사항들은 (예를 들어, 클로징 비용에 변화가 있다거나…) CD를 다시 만들어야되긴 하지만 다시 새롭게 3일을 기다릴 필요는 없다.

여하간 이제 TRID가 실행된지 수년이 지나서 이미 자리를 잡았고, 융자 기간등에 차질이 빚어지는 일은 거의 보지 못한다. 여전히 마음에 안 드는 부분들이 있긴 하지만… (예를 들어 은행에서 융자 관련 비용 이외의 것들까지 CD에 모두 적어야 한다는 점등).

TRID의 Closing Disclosure는 5장으로 구성되어 있다. 샘플과 추가 설명은 여기에서 (Consumer Financial Protection Bureau 웹사이트로 이동) 볼 수 있다.

융자 서류 (Loan Document =론닥)

모든 융자 조건이 충족되면, 은행에서는 론닥, 즉 융자 서류를 준비한다. 론닥은 보통 50-100 장이 넘는 방대한 서류 묶음이다. 어떤 서류든 서명을 하기 전에 모두 읽어보는게 원칙이다. 융자 서류도 그렇게 하지 말라는 법 없다. 실제로 융자 서류 카피본을 미리 받아 검토해 보신 분들도 계셨다. 그런데 솔직히 전문가가 아니면 봐도 뭐가 뭔지 잘 모른다. 그래서 진짜 제대로 검토해 보려면 변호사를 고용해야 하는데, 집 사면서 그렇게까지 하신 분들은 지금까지 한분도 안 계셨다. 99%의 경우는 보통 1-2시간 안에 요점들만 설명들으며 어느정도 기계적으로 싸인을 하신다. 별의별 내용들이 다 있는데, 그 중에 가장 중요한 서류는 다음 5가지 정도가 생각난다.

• Promissory Note: 은행에 얼마의 돈을 어떤 이자율과 상환 조건으로 빌린다는 차용 증서. 이미 CD에서 모두 확인하고 알고 있어야 하는 내용이다. 보통은 혹시라도 이자율같이 중요한 숫자가 잘못 기입되지 않았는지 정도를 확인하고 넘어간다.
• Deed of Trust: 이렇게 돈을 빌리기 위해 집을 담보로 맡긴다는 담보 문서. Trust Deed에는 “Power of Sale” 조항이 있어서 계약 불이행시 은행이 차압할 수 있는 권리를 갖게 된다. 차압 절차를 주관하는 제 3의 중립 기관인 “Trustee”도 Deed of Trust에 지명되어 있다.
• Impound Account: 재산세와 보험을 은행에 모기지 페이먼트와 함께 보낼 수 있는데 보통 Impound Account를 셋업한다는 표현을 쓰고 론닥에 관련 서류가 포함되어 있을 것이다.
• Closing/Settlement Cost: CD에서 이미 확인한 내용이지만, 에스크로에서 간결하고 이해하기 쉽게 뽑은 양식으로 한번 더 확인하게 된다.
• Interspousal Transfer Deed 또는 Quitclaim Deed: 부부인 경우 한 사람의 이름으로만 집을 살때, 타이틀에 올라가지 않는 배우자가 서명 공증해야 하는 일종의 권리 포기각서. 이것때문에 누구 이름으로 집을 사더라도 론닥 싸인할때 부부는 무조건 함께 가야 한다.

은행에서는 융자 서류를 보통 에스크로로 보내주고, 바이어는 보통 에스크로 직원의 도움을 받아 융자 서류에 서명하고 공증한다. 바이어가 에스크로에 가기 힘든 경우에는 Travelling Notary를 신청할 수 있다. Travelling Notary는 바이어가 원하는 시간과 장소 어디라도 간다. 바이어가 여행을 가 있어서 북가주에 있는 호텔로 보낸적도 있다.

공증을 해야 하기 때문에 꼭 ID를 지참해야 하는데 은행에서 보통 2개의 ID를 요구한다. 첫째는 거의 대부분 운전 면허증으로 커버하고 다른 하나는 크레딧 카드, Social Security Card, Passport 등 여러가지가 될 수 있다. 은행마다 방침이 조금씩 다를 수 있으니 론닥 싸인 약속을 잡는 과정에서 미리 물어볼 수 있겠다.

다운페이 송금: 론닥 싸인 전후로 에스크로에서 바이어가 보내야할 잔금을 최종적으로 계산해 준다. 꼭 론닥 싸인할때나 하고 난 후일 필요는 없지만, 론닥을 싸인하고 은행으로 가서 송금하는 경우가 가장 많다. 이때도 위에 계약금 (Initial Deposit)때 설명한 것처럼 송금 사기에 주의해야 한다.

최종 심사와 펀딩 (Funding)

바이어가 서명/공증한 융자 서류와 다운페이가 들어오면, 은행은 최종 심사를 거친다. 그 중에서 제일 대표적인 것은 재직 증명 (VOE: Verification of Employment)을 다시 하는 것이다. 마지막날 바이어가 일하는 직장에 전화가 올 수 있다는 것을 꼭 기억할만하다. 따라서 에스크로 끝날때까지 직장을 그만두는 건 말할 것도 없고 어떤 모양으로든 재직 상태에 변화가 없는 것이 좋다. 최종 심사에 들어가는 또 다른 대표적인 확인사항은 크레딧을 다시 뽑아 보는 것이다. 에스크로 끝나기 전에 자동차를 산다거나 고가의 가구나 전자제품을 사는 것은 자제하는것이 좋다.

최종 심사까지 다 끝나면 은행은 드디어 융자 금액을 방출하는데, 이것을 펀딩 (Funding)한다고 한다. 펀딩이 되면 보통 그날이나 그 다음날 집 문서 등기 (Grant Deed Recording)가 이루어지고, 등기가 되는 순간 소유권이 이전된다. 론닥을 싸인하고 펀딩까지 소요되는 시간은 보통 짧으면 하루에서 3-4일정도까지 걸릴 수 있다.