주택 구매
전략/이슈 모음
주택 구매 전략/이슈 모음
Buying Issues & Strategies
바이어 고질적 실수들
돈, 시간, 정신력 낭비의 주범들
1. 나머지 9개의 실수를 다 합친것보다 이것 하나가 더 크다.
주택 구매에서 있을 수 있는 가장 큰 실수는 집을 사야 할 사람이 사지 않는것과, 사지 말아야 할 사람이 사는 것일 것이다.
주택 구매의 가장 중요한 준비 작업은 집을 사야겠다는 (또는 아직은 계속 렌트를 해야 겠다는) “확신과 의지“를 갖는 일이다. 이러한 확신과 의지가 없으면 작은 문제와 도전에도 쉽게 흔들리고 결국 집 구매를 잠정적으로 보류하게 되기 쉽다.
2. 이것에 대한 준비는 빠르면 빠를 수록 좋다.
지금 당장 집을 살 형편이 안된다고 해도 융자 상담을 한번 받아 놓으면 여러모로 도움이 될 수 있다. 미리 준비할 수 있고 필요하면 장기 계획까지도 세울수 있기 때문이다. 크레딧 관리하는 요령도 배우게 된다. 이렇게 미리 준비하는 분들을 간혹가다가 뵙는데, 다른 사람들에 비해 앞서 갈 수 밖에 없다.
당장 집을 사는데 관심이 있는 분들은 말할 것도 없다. 금년 가을쯤 집을 살까 한다면 가을까지 기다리지 말고 봄이나 여름에는 융자 상담을 받는 것이 좋다. 크레딧을 교정한다거나 모자란 목돈을 준비하는 일은 시간이 걸리게 마련이다.
하지만, 거의 대부분의 바이어들은 집을 살 때가 임박해서야 융자를 알아본다. 특별한 문제가 없다면 괜찮다. 융자 상담 자체가 시간이 오래 걸리는 일은 아니기 때문이다. 하지만, 최소한 집을 보러 가기 전에 확실히 알아봐야 한다.
3. 이것은 많을 수록 불리하다. 한개나 두개 정도가 가장 이상적이다.
바이어들의 또 다른 고질적인 실수는 동네를 정하지 못한 상태에서 집을 보는 것이다.
그럼 집을 사는 과정이 무척 힘들어 진다. 지역이 넓어지면 관심이 분산 되기 때문에, 좋은 기회들을 자꾸 놓치게 된다. 그리고 결국 지치고 감각이 무뎌진 상태에서 이상한 동네에 이상한 집을 사게 되기 쉽다.
또한, 동네가 안 정해져 있으면 더 좋은 집을 찾기 위해 자꾸 멀리 가는 경향이 있다. 그렇게 집을 사고 많이들 후회한다. 집 좋은 것은 시간이 지날수록 퇴색하지만, 고된 출퇴근의 피곤함은 시간이 갈수록 더해지기 때문이다.
동네가 정해지지 않은 바이어는 “집”보다는 “동네” 정하기를 먼저 해야 한다. 내 우선 순위를 정리하고, 동네 구경도 하고 맞뵈기로 집들도 몇 채 보면 후보동네가 보통 한 두군데로 좁혀질 것이다. 그렇게 동네가 정해진 후 본격적으로 집을 보는 것이 바람직하다.
4. 아직도 집을 찾기 위해 신문을 뒤적이고 계십니까?
주택 매물에 관한한, 신문에 나오는 매물 정보의 99%는 인터넷에도 나온다. 따라서 매물 정보를 찾기 위해 신문을 뒤적일 필요가 이제는 전혀 없다. 어쩌다가 인터넷에 안 나오는 매물 정보가 신문에 있다면, 대부분 이미 에스크로가 들어 갔거나, 업데이트되지 않은 것들이다.
가끔 숨어 있는 매물 정보가 신문등에 나올 때가 있긴 있다. 아마 다음 2가지 경우이기 쉽다.
- 아직 셀러가 정식으로 리스팅 계약을 하지 않은 집들. 리스팅 에이전트가 일단 오퍼 받아서 셀러를 설득해 보려는 것.
- 에이전트가 리스팅 받아서 인터넷에 올리기 전에 잠깐 “시간 끌기”를 하면서 신문에 먼저 올리는 경우. 그렇게 하는 이유는 물론 리스팅 에이전트가 바이어를 직접 찾아서 듀얼 에이전시 (Dual Agency = 커미션이 두배)를 하기 위해서. (듀얼 하려고 인터넷 마켓팅 늦추는 것은 불법이다. 셀러 알면 난리나고 에이전트는 라이슨스 박탈감이다.)
정상적인 99%의 매물 정보를 뒤로 하고 어쩌다 한번 있을까 말까 한 이러한 매물 정보를 쫓아다니기 위해 신문을 계속 보고 있다면 정말 답답한 일이 될 것이다.
또한 광고에 나와 있는 매물들이 모두 광고를 낸 그 에이전트의 독점 리스팅이라고 잘못알고 있는 바이어들이 아직도 있다. 광고에 나오는 거의 대부분의 매물은 다른 에이전트의 리스팅이다. 꼭 광고를 한 에이전트를 통해서 사야하는 것이 아니다.
부동산 신문 광고를 봐야 할 이유는 이제 딱 한가지인 것 같다. 바로 에이전트를 찾기 위해서다. 광고 사진과 문구들을 보면 마음에 끌리는 에이전트가 있게 마련이다. 인터넷이 어려운 분들일수록 에이전트 의존도가 높기 때문에 더더욱 좋은 에이전트를 만나기 위해 노력해야 하고, 신문은 그 정도의 목적으로 보는 것이 맞는 것 같다.
5. 이것 또한 많을수록 불리하다. 둘도 필요없다. 하나면 충분하다.
바이어들의 또 다른 대표적인 실수는 한 에이전트가 아니라 여러명의 에이전트에게 도움을 받는 것이다. 눈치 99단쯤 되는 에이전트들은 그럼 열심히 일해 주지 않는다.
바이어들이 여러명의 에이전트에게 연락하는 가장 큰 이유는 특별한 매물 정보를 얻기 위해서다. 하지만, 남가주 주택 부동산의 성격상, 모든 주택 매물이 공개 마켓팅 되기 때문에, 모든 에이전트들이 가지고 있는 매물 정보력은 똑같다.
바이어들이 필요한 것은, 있지도 않은 특별한 정보력을 가지고 있는 에이전트가 아니라, 나를 위해서 “열심히” 일해 줄 에이전트다. 주택 부동산에 관한한, 믿을만한 한 명의 에이전트에게 100%의 서비스를 받는 것이 여러명의 에이전트에게서 50%의 서비스를 받는 것보다 훨씬 더 유리하다.
그럼 믿고 맡길 수 있는 에이전트를 찾아야 하는데, 그럴려면 처음 “매물 찾기” 이전에 “에이전트 찾기“를 먼저 해야 한다. 에이전트와의 첫번째 만남을, 에이전트의 자질을 파악하는 일종의 인터뷰 과정으로 생각하는 것이다. 현재 같이 일할 에이전트를 찾고 있고 몇명을 만나볼 계획이라고 솔직하게 얘기해도 좋다. 에이전트들은 그러한 솔직함에 목말라 한다. 그러다가 믿을만한 에이전트를 만나면 전임하는 것이 좋다. 거기까기 가면 좋은 집 찾기는 99% 성공한 것이나 다름없다.
6. 아… 이정도면 정말 괜찮은 집이었는데…
50만불이든 500만불이든 모든 바이어들에게 공통점이 있다. 바로 내가 살 수 있는 집보다 항상 조금 더 크고 좋은 집을 원한다는 것이다. 거꾸로 얘기하면, 내가 살 수 있는 집은 내가 기대했던 것보다 항상 조금 더 작고 못하다. 그것은 인간의 본능이 아닌가 싶다. 하지만 정도가 지나치면, 집을 사는 과정이 매우 힘들어진다. 거기에다가 집을 꼭 사야한다는 의지까지 결여되 있다면, 결국 집을 못 사는 완벽한 레서피가 된다. 마음에 쏙 드는 완벽한 집을 사려다가 아예 집을 못사고, 그것보다 훨씬 더 못한 환경에서 계속 생활을 해야하는 모순이 벌어질 수도 있다.
집을 보는 눈이 너무 까다로운 바이어들에게는 다음의 생각들이 도움이 될 수 있다.
- 현재 내가 사는 집을 둘러보고 내가 이 집을 산다고 생각해 본다. 아마 평소에 보지 못했던 헛점들이 많이 보일 것이다. 새로 살 집의 헛점들도 지금은 확대되어 보이지만, 살다보면 어느정도 적응될수 있다.
- 타협할 수 없는 조건과 타협할 수 있는 조건들을 구분해 생각한다.
- 내 마음에 들지 않는 부분이 고칠 수 있는 것인지 고칠 수 없는 것인지 따져본다.
- 내가 원하는 10가지 중에 지금 5가지를 타협해야 한다면, 다음 집을 살 때는 아마 3개만 타협해도 될 것이다. 발전의 토대를 마련하기 위해 불완전한 시작을 할 수 있는 용기도 필요하다는 것을 기억한다.
7. “얼마나 깍을 수 있나요?”
거의 모든 바이어들이 유행어처럼 물어보는 질문이 있다. “얼마나 깍을 수 있나요?”
물론 바이어의 입장에서 당연한 질문이다. 그리고 이 질문이 내가 이 집을 얼마에 사면 잘 사는 것이냐는 의미이면 괜찮다. 그런데, 의외로 많은 바이어들이 가격을 “깍는” 것 자체에 필요 이상의 관심을 둔다. 그리고 많이 못 깍는다고 하면, 아니 요즘 같은때 어떻게 달라는데로 다 주고 사느냐는 항의가 바로 이어진다.
조금만 생각해 보면 가격을 “깍는” 것에 촛점을 두는 것이 왜 잘못된 것인지 알 수 있다. 바로 리스팅 가격이 절대적인 숫자가 아니기 때문입니다. 리스팅 가격은 셀러와 리스팅 에이전트가 머리를 맞대고 상의해 결정한다. 리스팅 가격을 뭐 나라에서 정해주는 것도 아니고, 무슨 정확한 수학 공식이 있는 것도 아니다. 보통 적정가나 적정가보다 조금 높게 내놓는 것이 원칙이지만, 지나치게 높게 나오는 경우도 있고, 전략상 고의로 적정가보다 낮게 내 놓는 경우도 있다. 리스팅 가격이 높게 나왔으면 그만큼 많이 깍아야 할 것이고, 적정가에 나왔으면, 있는 그대로 다 주고 살 수 있다. 반대로 적정가보다 낮게 나왔으면, 경쟁이 붙어서 가격이 올라갈 수도 있다.
이러한 원리를 이해하지 못하고 깍는 것에만 관심을 두면, 설명하지 않아도 답답한 상황들이 생길것은 뻔한 일이다. 단지 많이 깍지 못한다는 이유때문에 좋은 집을 좋은 가격에 주고 살 수 있는 기회를 놓치는 바이어들이 있다. 노련한 바이어들은 일단 리스팅 가격보다는 그 집의 객관적인 시세에 먼저 관심을 둔다. 그리고 이렇게 묻는다. “이 주위의 집들이 어떻게 팔리고 있는지 객관적인 자료들을 좀 볼 수 있을까요?”
8. “0.5%”의 여유
모든 일이 완벽하게 이루어지고, 에이전트가 완벽하게 일을 한다고 해도 집을 살 때 예상하지 못했던 추가비용은 발생하게 마련이다. 예를 들어…
- 보통 이사를 가는 과정에서 살던 집과 새로 산 집에 당분간 이중 페이먼트를 하는 것은 흔히 있는 일이다. 평균 최소 2주정도는 되는 것 같다.
- 에스크로 끝내는 시간을 맞추지 못하면 셀러측에서 “Per Diem” 벌금을 물릴 수 있다.
- 집 사서 이사들어가면 처음 한달 안에 생각지 못했던 문제가 한두개는 꼭 터질 것이다. (이것은 우리가 보장할 수 있다.)
바이어들의 고질적인 실수중의 하나는 이러한 추가 비용에 대한 마음의 준비를 전혀 하지 않고 주택 구매를 추진하는 것이다. 그럼 문제가 발생했을 때 마음 고생이 심하다. 또한 상대적으로 작은 문제들로 인해 관계들도 험악해지고 결국은 거래 자체가 무산될 수도 있다.
집 값의 0.5%, $500,000짜리 집이라면 $2,500. 평소에는 큰 돈이지만, 집을 살 때는 큰 돈 아니다. 10년 20년 후에 그 때 $500,000 짜리 집 사면서 추가 비용 $2,500 들어갔다고 속상해 하는 사람이 있을까?
우리는 에이전트의 입장에서 단 1불의 추가 비용도 생기지 않도록 노력하겠으나, 바이어의 입장에서는 0.5%의 여유를 갖고 갈 것을 권고한다.
9. 내가 상대방 입장이었어도 아마 똑같이 하고 있을지 모른다.
집을 살 때 바이어들이 고질적으로 저지르는 또 하나의 실수는 지나치게 감정을 개입시킨다는 것이다.
셀러측에서 어떤 요구에 대한 응답을 조금만 늦게 해도 나를 무시한다며 흥분하는 경우를 본다. 수십만불이 오고가는 거래에서 몇백불짜리 수리 요청이 받아들여지지 않았다고 괘씸해 하다가 거래를 깨버리기도 한다. 서로 멀쩡한 사람들끼리 만나서 상대적으로 사소한 일때문에 감정싸움을 하다가 결국 양방 모두 손해를 보고 끝나는 것은 부동산 거래에서는 꽤 심심찮게 볼 수 있는 광경이다.
부동산 거래는 철저하게 냉정해야 한다. 그렇지 않으면 무조건 손해 본다. 부동산 흥정에는 감정이 들어갈 이유도 자리도 없다. 그리고 아마 내가 셀러 입장이었어도 지금 셀러와 똑같이 하고 있을 것이라는 생각을 해볼만 하다. 정말 매너 없고 기분 나쁜 셀러도 있다. 그래도 냉정을 잃으면 안 된다. 어차피 거래 끝나면 다시는 안 볼 사람인데, 상대방의 인간성까지 걱정해 줄 필요가 없다. 상대방의 무리한 요구때문에 내가 손해를 본다고 해도 더 큰 손해를 방지하기 위해서라면 냉철하게 작은 손해를 받아들일 줄도 알아야 한다.
10. 부동산 에이전트들 사이에서는 아주 악명 높은 단어!
바이어의 또 다른 고질적 실수는 Buyer’s Regret (바이어의 후회)이라는 것이다. 보통 오퍼를 넣고 노심초사 기다리다가, 셀러가 우리 오퍼를 수락했다는 통보가 전해지면서 바로 시작한다.
“이거 아무도 안 사는 집 나혼자 설쳐덴거 아니야?”
“너무 비싸게 쓴 거 아니야?”
동시에 “이제 내가 정말 집을 사는구나”라는 깨달음에 부담감과 두려움이 밀려온다. 주위에서 반대하는 사람들의 목소리도 갑자기 크게 들려오기 시작한다. 오퍼를 넣을 때 미쳐 보지 못했던 집과 동네의 단점들도 이제 눈에 들어오기 시작한다. 거의 모든 바이어들이 정도의 차이는 있지만, 집을 사는 과정에서 한번쯤은 겪게 되는 심리적인 갈등이다.
보통 다음의 두가지 확신만 있으면, Buyer’s Regret은 쉽게 극복할 수 있다.
