왕초보 바이어 황당 질문

No Worries. You are not alone.

1. 제가 수고비를 얼마를 드려야 하나요?

남가주 주택 매매에서, 바이어는 에이전트에게 커미션을 주지 않습니다. 바이어 에이전트는 셀러 에이전트 (=listing agent)에게서 커미션을 받습니다. 셀러 에이전트가 셀러에게서 받은 커미션을 바이어 에이전트와 나눠 갖는 시스템입니다. 바이어 입장에서 에이전트에게 직접 커미션을 주지 않지만, “공짜” 서비스라고 할수는 없습니다. 셀러가 커미션을 내지만, 그것이 가격에 영향을 줄 수 있으니, 어떻게 보면 간접적으로 조금 더 높아진 가격을 통해서 바이어가 바이어 에이전트에게 커미션을 준다라고 돌려서 이해할 수도 있겠습니다. 

2. 광고에 나오는 매물들이 다 그 에이전트의 독점 판매권이 있는 매물(=리스팅)인가요?

그렇지 않습니다. 광고에 나오는 매물들은 거의 대부분 다른 에이전트의 리스팅들입니다. 내 자신의 리스팅을 광고에 올릴때는 보통 “독점 리스팅”이라는 문구를 붙입니다. 그리고 그 광고를 올린 에이전트를 통해서 집을 보아야 하는 것이 아닙니다.

남가주에서는, 거의 모든 집이 공개 마켓팅 되기 때문에, 모든 에이전트들이 똑같은 정보력을 가지고 있습니다. 한 에이전트를 통해서 모든 집을 다 볼 수 있습니다. 어떤 부동산 회사의 리스팅이든 상관없습니다. 남가주에서는 그래서 여러명의 에이전트를 통해서 집을 볼 필요가 없습니다. 실력있고 성실한 에이전트 한명이면 충분합니다.

3. 집을 먼저 알아봐야 하나요, 융자를 먼저 알아봐야 하나요?

당연히 융자입니다. 내가 얼마까지의 집을 살수 있는지 알고 집을 보는 것은 당연한 순리입니다. 그런데 막연히 집을 먼저 보는 분들 많습니다. 심지어는 에이전트들까지 데리고 다니면서 집을 보십니다. 나중에 융자가 안 나오거나 생각보다 적게 나오는 것으로 판명 되면 그 미안함과 민망함은 이루 말할수 없습니다.

가장 정석은 먼저 융자를 알아보고 Pre-approval까지 받아놓고, 나 이만큼의 집을 사려고 하니 집을 알아봐 달라, 라고 하며 에이전트를 만나는 것입니다.

이렇게 미리 준비하는 분들이 생각보다 많지 않은 이유는 융자 알아보는 일이 매일 하는 일도 아니고 너무 막연하기 때문입니다. 그런데 좋은 에이전트를 만나면 이러한 부분부터 차근히 준비할 수 있도록 도울 것입니다.

4. 계약이 아직 성사가 된 것도 아닌데, 내 재정적인 정보를 왜 셀러에게 미리 보내줘야 하나요?

위의 질문이 사실은 맞습니다. 계약서의 내용에는 계약이 성사 된 후에 바이어의 재정 정보들을 셀러에게 보내게 되어 있습니다. 계약 성사 전에 보내야 할 “의무”는 없습니다. 하지만, 현실적인 관례는 오퍼와 함께 미리 보내 주는 것입니다. 셀러가 오퍼를 받으면 가장 궁금한 것이 바이어의 융자 능력이고, 그것을 보기 전에는 결정을 할 수 없기 때문입니다. 그리고 복수 오퍼가 들어온 상황에서는, 그러한 재정적인 정보가 첨부되지 않은 오퍼는 바로 버려지게 되어 있습니다.

5. 오퍼를 쓰기 전에 집에 별다른 문제가 없는지 좀 알아보고 싶은데요?

적어도 저희가 있는 남가주에서는 Inspection(집 점검)이나 Appraisal (감정)은 계약이 성사 된 후에 하는 것이 관례이고, 문제가 있으면, Contingency 조항에 의해 정당하게 계약을 파기할 수 있습니다.

처음 집을 사시는 분들은 오퍼를 쓰기 전에 여러모로 많이 망설이는 편입니다. 예 한편으로는 맞습니다. 오퍼를 너무 쉽고 경솔하게 쓰게 되면, 많은 시간 낭비, 에너지 낭비가 될 수 있고 여러명에게 페를 끼칠 수 있습니다.

하지만, 너무 조심스러운 것도 문제입니다. 오퍼 쓰는 것을 그렇게까지 어렵게 생각할 필요는 없습니다.

오퍼를 쓰다가 마음에 안 들면, 싸인을 안 하면 그만입니다. 오퍼를 한번 써보는 것 자체가 집을 사고 안사고의 결정에 도움이 많이 됩니다.

오퍼가 셀러에게 전달된다고 해도, 셀러가 바로 수락하는 경우는 극히 드뭅니다. 보통 Counter-Offer를 보내는데, 그때 또한번 생각해볼 기회가 있습니다.

계약이 성사된 후에도 Contingency라는 바이어 권리 보호 조항때문에 주어진 기간안에는 얼마든지 계약을 파기하고 계약금을 돌려 받을 수 있습니다. 남가주 주택 매매 절차 참조