새집 분양, 혼자 가면 안되는 이유

새집 분양을 받을때도 에이전트의 도움을 받는 것이 얼마나 중요한지를 강조하려고 한다. 그런데 그것은 아래 나열한 혜택들을 에이전트가 제공해 줄 수 있을때를 전제로 하는 것이다. 안타깝게도, 많은 에이전트들이 그렇게까지 바이어의 권익을 위해서 열심히 일하지 않는다. 계약서에 싸인 끝내니 사라졌다가 커미션 받을때 되서야 다시 나타났다는 공포 영화같은 얘기들도 듣곤 한다.

그래서 “좋은” 에이전트라는 단서를 붙여야 할 것 같다. “좋은” 에이전트와 함께 가는 것이라면, 새집도 에이전트의 도움을 받아 분양을 받는 것이 훨씬 유리하다. 7가지 정도의 이유가 생각난다. 

1. 새집 구매 여부에 대한 근본적인 결정을 도울 수 있다.

새집은 바이어 혼자서 편하게 보러 갈 수 있는데 그것이 문제다. 혼자 가서 모델홈 보고 혹해서 사지 말아야 할 집을 사게 될 수도 있기 때문이다.

• 새집들은 모두 그런 것은 아니지만 위치가 안 좋은 경우들이 많다. 이미 개발이 모두 이루어진 동네들인 경우 자투리 땅에다가 새집을 많이 짓는다. (기찻길 옆, 고속도로 옆, 공장/상업 지역 등등)
• 또한 새집들은 땅이 좁고 구조는 높은 경우가 많다. 마당은 좁고 계단은 많은 환경이 모두를 위한 것은 아니다.
• 그리고 모델홈들은 분양 가격에 적어도 5-15% 정도의 업그레이드를 더한 집들이다. 업그레이드 많이 안 하고 기본 가격에 분양 받으면 완공된후 가서 보고 허탈할 수 있다.

새집을 살때도 에이전트의 도움을 받아야 하는 가장 큰 이유는 지금 이 동네에 이 새 집을 사는 것이 최선의 선택인지에 대한 근본적인 결정때문이다. 좋은 에이전트라면 함께 고민해 줄 것이다. 그리고 정말 아니다 싶으면 말릴지도 모른다. 그런 에이전트의 도움을 받을 수 있다면 정말 든든할 것이다.

2. 분양 가격 자체가 비싸게 나왔을 경우 나의 에이전트가 가격의 파수꾼 역할을 해 줄수 있다.

분양가격은 개발업체와 분양업체가 상의해서 정한다. 뭐 나라에서 정해주는 것도 아니고 특별한 공식이 있는 것도 아니다. 분양 가격 자체가 정당하지 않게 비쌀 수 있다는 얘기다. 분양가를 흥정해서 깍는 것은 쉬운 일은 아니다. 큰 건설업체일수록 그렇다. 하지만, 적어도 주위 팔리고 있는 집들의 객관적인 시세는 알고 가야 하지 않을까? 내 에이전트가 아니면 누가 이런 부분을 신경써 주겠는가? 그 결과 분양가가 지나치게 높다 판단되면 일단 흥정을 시도한 후, 분양을 포기하거나 가격이 내려올때까지 기다릴 수도 있다. (하지만, 거의 대부분의 에이전트들은 이런식으로 신경써 주지 않는다는 것을 잘 안다.)

3. 유닛 고르기가, 생각보다 쉽지 않을 수 있고, 에이전트의 안목과 조언이 큰 도움이 될 수 있다.

몇십 유닛은 말할것도 없고, 한 100유닛 넘어가면, 머리가 핑핑 돈다. 어떤 위치에 어떤 유닛을 골라야 할지 막막하다. 같은 단지/건물안에 반듯이 좋은 유닛과 나쁜 유닛이 있고, 분양 가격도 저평가된 유닛과 거품낀 유닛이 있다. 그럼에도 불구하고, 유닛 고르기는 순간의 선택이기 때문에, 잘못된 결정을 얼마든지 할 수 있다.

많은 경험과 날카로운 안목을 가지고 있는 경험자들만이 알 수 있는 유닛 고르기 요령이 있다. 고객을 진심으로 위하는 에이전트가 옆에서 눈에 불을 켜고 도운다면 많은 도움이 될 것이다.

4. 유닛과 가격을 정한 후에도, 에이전트의 도움이 필요한 절차들이 많다.

백장이 쉽게 넘는 계약서와 셀러 디스클로져 (Seller Disclosure)등 각종 법적인 서류에 싸인을 해야 한다. 옆에서 보충설명을 하고 혹시나 바이어에게 불리한 내용은 없는지 신경 써줄 에이전트가 있다면, 마음이 든든할 것입니다.

융자를 받는 과정도 만만치 않다. 많은 질문이 생길 것이다. 특히 개발업체가 지정한 Preferred Lender를 통해 융자를 받게 되면, “적군”과 함께 일한다고 할 수 있다. 누구에게 융자를 받든, 바이어의 편에서 객관적인 조언을 해 줄 수 있는 사람이 있으면 많은 도움이 될 것이다.

새집도 작은 흠집이나 마무리등에 문제가 있을 수 있고, Walk-Thru를 할 때 보통 10-20개 이상의 문제들을 발견하게 된다. 경험 없는 바이어 혼자 가면, 어리버리 넘어가기 쉬운 부분이다. 이것 역시 경험많고 꼼꼼한 에이전트의 도움이 꼭 필요한 부분이다.

5. 대부분의 경우, 에이전트 커미션이 없다고 해서 더 많이 깍지 못한다.

에이전트 없이 가면 더 많이 깍을 수 있을까? 우리의 경험상 그런 경우는 많지 않다.

바이어 에이전트가 없으면, 절약된 커미션이 분양업체에 일정한 인센티브로 돌아간다. 이미 정해 놓은 Discount Plan인데, 혼자 왔으니까 더 많이 깍아 준다고 “생색”을 내기도 한다. 개발/분양업체들은 지역 에이전트들과의 관계를 중요하게 생각하기 때문에, 에이전트들에게 불리한 방침을 정하는 경우는 많지 않다. (에이전트 없이 오면 얼마를 더 깍아준다거나…)

일반적으로 에이전트와 함께 온 바이어들이 계약을 취소할 확률이 적다. 그래서 개발/분양업체는 바이어측 에이전트에게 나가는 커미션을 무조건 “손해”라고 생각하지 않는다. 커미션을 얼마 절약했으니까, 그것을 그대로 바이어에게 돌려준다거나 하는 단순한 공식은 성립하지 않는다.

6. 분양/개발 업체측과 분쟁이 생겼을때 에이전트가 나의 권익을 대변하고 보호해 줄 수 있다.

분양업체는 근본적으로 개발업체라는 셀러를 위해서 일한다. 그들의 목적은 셀러가 최대의 이익을 볼 수 있게 하는 것이다. 분양업체가 개발업체에게 잘 보여야 다음 프로젝트도 맡을 수 있다. 바이어가 직접 분양업체의 에이전트를 상대할 때는 나보다는 다른 누군가의 이익을 먼저 생각할지도 모르는 부동산 프로와 상대한다는 것을 잊으면 안 된다.

특히 문제가 생겨서, 적극적이고 창조적인 해결방안이 필요하다거나, 개발/분양업체에 건의/불만 사항이 있는 경우 믿고 의지할 수 있는 내 편의 에이전트가 없다면, 답답하고 아쉬울 수 있다.

7. 에이전트가 없으면, 어차피 분양업체측의 에이전트와 몇달간 직접 의사소통을 해야 한다.

에이전트 없이 직접 새집을 구경하러 가는 이유가, “부담스럽고 번거로운” 에이전트와의 관계를 피하기 위한 것이라면, 분양업체측의 에이전트와 몇달간 직접 의사소통을 해야 하는 것도 만만치 않게 “부담스럽고 번거로울” 수 있다는 것 또한 미리 생각해 볼만 하다.