부동산과 숫자

구체적인 숫자들로 결정하기

부동산 결정들 복잡할 때가 참 많습니다. 보통 주먹 구구식으로 계산하고 어두운 길을 더듬듯이 갑니다. 부동산 전문가로서 좀 더 명확한 대답을 드리기 위해 저희가 직접 “부동산 계산기”를 만들었습니다. 주택/투자용 부동산에 관한 각종 변수들을 입력하면 현재와 앞으로 33년간의 중요한 숫자들의 움직임을 한눈으로 볼 수 있게 만든 프로그램입니다. 첫 집 장만하는 초보 구매자분들은 주택 구매/소유의 재정적인 측면을 속시원히 한눈에 이해 할 수 있습니다. 경험 많은 투자자들도 막연한 추측이 아닌 정확한 숫자로 중대 결정들 하실 수 있습니다.

아래는 일반적인 경우들에 대한 계산들을 볼수 있고, 각 상황에 따른 구체적인 계산들은 총괄적인 상담안에서 이루어집니다. 저희 고객들에게 드리는 가장 큰 혜택 중의 하나입니다. 이것 하나만으로도 저희 만난 보람 느끼실 것입니다.

하우스 페이먼트와 모기지 기본 이해
원금 빨리 갚아 나가기
30년 고정 vs. 15년 고정
재융자 해야하나?
다운을 많이 할까, 최소로 할까?
큰 집 1채 vs. 작은 집 2채

하우스 페이먼트와 모기지 기본 이해

집 페이먼트 = P.I.T.I. (피 아이 티 아이)
- P=Principle (모기지 원금)
- I=Interest (모기지 이자)
- T=Property Tax (재산세)
- I=Insurance (보험/콘도 관리비)

33년 그래프
제일 아래는 재산세.
- 재산세는 매년 2%가 넘지 않는 선에서 인플레이션만큼 증가. (금년에 $10,000이었다면 내년은 약 $10,200)
- 만약 집 값이 떨어지면 하향 조정 가능.
- 역사적으로 집 값 상승 속도가 2% 보다 휠씬 높기 때문에 한 집에 오래 살았을 수록 상대적으로 적은 재산세를 유지하게 된다.
재산세 위의 얇은 연두색은 보험/콘도 관리비. 장기적으로 볼때 인플레이션에 발 맞춰 오른다.
그 위의 갈색 (이자)과 돼지 저금통 (원금)은 모기지 페이먼트
- 모기지 페이먼트는 상환기간 내내 변화 없지만, 그 안에서 원금과 이자의 비율이 변한다.
- 30년 고정은 처음에 원금이 전체 모기지 페이먼트에서 차지하는 비중은 약 20-30% (모기지 페이먼트가 $3000이라면 그중 원금은 $600-900정도로 시작–이자율 4-5%정도 된다고 가정했을때)
- 15년 고정은 처음에 원금이 전체 모기지 페이먼트에서 차지하는 비중은 약 50-60% (모기지 페이먼트가 $3000이라면 그중 원금은 $1500-1800정도로 시작–이자율 3.5-4.5% 정도 된다고 가정했을때)
- 그리고 매달 원금은 조금씩 증가하고 이자는 조금씩 감소해서 360번째 페이먼트는 (30년 융자인 경우) 전액 원금.
원금 (돼지 저금통 부분)은 버려지는 주거비가 아니라는 점을 감안하면 하우스 페이먼트는 매달 감소한다고 할 수 있다.
거기에다가 인플레이션의 영향으로 돈의 값어치가 떨어지는 점을 감안하면 집 페이먼트는 시간이 갈수록 급속도로 감소한다고 할 수 있다.
빨간색 줄은 그 집을 사지 않고 렌트했을 경우. (렌트비 증가는 매년 3%로 계산했다.)
렌트는 갈수록 힘들어지고, 하우스 페이먼트는 갈수록 수월해진다. 시간이 지날수록 그 차이는 급속도로 심화된다.

원금 빨리 갚아 나가기

결론

아래 내용 보면 정말 좋은 계산들이 나온다. 무조건 추가 페이먼트해서 모기지를 최대한 빨리 값아야 하는 것 아닌가? 라는 생각을 하게 된다.
많은 경우 그럴만한 여유가 없어서 못한다. 어쩔 수 없다. (그래도 속상하실 것 없다. 장기적인 안목에서는 집 값 상승으로 아까워 보이는 이자 모두 커버하고도 넉넉히 남는다. 속상해 하셔야 할 분들은 집을 장만 못해서 이렇게 이자 낼 기회가 없으신 분들이다.)
약간의 여유가 있더라도 재정 계획의 우선순위를 꼭 따져봐야 한다. 보험도 깔아놓고, 은퇴 계획도 세워야 하고, 비상 자금도 확보해야 하고, 또 재테크도 해야 한다. 모기지를 빨리 갚는 것보다 더 우선 순위에 있는 것들이 있는지 잘 따져보아야 한다.
그래도 돈이 남고 여유가 있다면 모기지 페이먼트 빨리 하는게 맞다.

♦ 집 가격: $700,000 ♦ 다운: 20% ($140,000) ♦ 융자: $560,000 ♦ 30년 고정 ♦ 이자율: 4.5%

매달 모기지 페이먼트는 : $2837
30년동안 360번의 페이먼트, 첫달은 원금 $737, 이자 $2100 로 시작해서 갈수록 원금의 비율이 높아진다.
30년동안 갚게될 총 원금은 당연히 $560,000
총 이자는 $461,467
한가지 눈여겨 볼만한 것은 처음 15년동안 내게 될 총 이자는 $321,649, 즉 30년 총 이자 $461,467의 70%
모기지는 처음엔 이자도 많이 내고 힘들게 시작하지만, 시간이 갈수록 쉬워지는 시스템 (반대로 렌트는 지금은 쉽고 시간이 갈수록 어려워지는 시스템.)
이자율 조금 떨어졌다고 섣불리 재융자 하면 안되는 이유다. 그렇게하면 다시 원점으로 돌아가서 이자를 많이 내야하기 때문이다. 각 케이스마다 잘 계산해 보아야 한다.
같은 맥락에서 수년간 가지고 있던 집 왠만하면 팔지 말아야 할 이유이기도 하다. 지난 시간보다 앞으로 올 시간이 훨씬 좋기 때문이다.
아래는 3년주기로 본 33년동안의 모기지 페이먼트 내용.

자, 그런데 매달 $2837 이상을 보내면 어떻게 될까?
예를 들어 매달 반올림해서 $3000씩 보낸다면, 추가로 보낸 $163은 원금에 적용된다.
이렇게 추가 페이먼트를 보내면 매달 모기지 페이먼트는 $2837로 변하지 않지만, 원금이 더 빨리 줄어들기 때문에 상환 기간과 전체적인 이자가 줄어든다.
이 경우는 27년 10개월째가 마지막 페이먼트. 즉 2년 2개월 (26번의) 페이먼트를 덜 하게 된다.
그리고 총 이자는 $461,467에서 $404,846으로 줄어든다. $56,621의 이자를 절약한 셈. 334개월로 나누면 매달 $169의 이자 절약.
매달 $163을 추가로 내고, 매달 $169을 절약했으니 완전히 남는 장사다.

내친김에 $3000이 아니라 $4000씩 보내면 어떻게 될까?
매달 $163이 아니라 $1163의 추가 페이먼트.
이 경우 마지막 페이먼트는 17년 8개월째, 총 이자는 $235,517
30년 고정으로 처음에 융자 받았어도, 이런식으로 내면 15년 융자처럼 되는 것.
이자 절약은 $225,950, 17년8개월간 매달 $1065 절약한 셈.
매달 $1163 불 추가로 내고 $1065 절약한 셈이니 이것도 거의 100% 돈 놓고 돈 먹기.

추가 고려사항

첫번째는 $163, 두번째는 $1163의 일정한 추가 페이먼트를 가정으로 계산했는데, 일정할 필요 없다. 추가로 낼수도 안 낼수도 있고, 조금 낼수도 있고, 한번에 몇만/몇십만불의 목돈을 낼 수도 있다. 어떻게 하든 근본적인 계산 방법은 같다. (매달 내야하는 최소 페이먼트는 변하지 않지만, 상환 기간이 줄어든다.)
요즘 인터넷에 모기지 5-7년 사이에 페이오프 (Payoff) 할 수 있는 방법 가르쳐 주겠다고 선전 많이 하는데, 그것도 다 같은 원리다. “매직” 없고 단 1불의 에누리도 없다. 세상 없어도 원금 다 갚아야 한다. 쓰는 돈보다 버는 돈이 더 많아야 가능한 얘기고, 남는 돈을 추가 원금 값아나가는데 쓰라는 것이다. 그리고 그 효과를 극대화시키기 위해 HELOC이라는 장치를 사용한다. (이것은 문의 주시면 좀 더 자세히 설명드리겠다.)

30년 고정 vs. 15년 고정

결론

15년 고정은 30년 고정에 비해 이자를 절반도 안 내고, 15년만에 모기지 페이먼트에서 해방 될수 있다는 엄청난 장점이 있지만, 다음 3가지 조건이 성립하지 않는다면 무리해서 할 필요는 없다.

15년 고정 페이먼트도 전혀 부담되지 않을만큼 재정적으로 여유가 있다.
보수적인 투자 성향을 갖고 있다. 늘려나가는 것 보단 안전하고 편하게 현재 보유 자산들을 유지하는 것으로 만족한다.
장기 보유의 가능성이 높다. (이 포인트는 좀 애매하긴 하다. 15년 고정에 의한 이자 절약은 시간이 갈수록 가속화 되기 때문에 집을 빨리 팔게 되면 15년으로 한 보람이 크지 않다는 얘기인데, 장기 보유한다고 15년이 30년보다 월등히 더 우월해지는 것은 아니다. 오히려 장기적인 안목으로 갈수록 부동산의 엄청난 투자성속에서 이자 좀 더 내고 안내는 건 상대적으로 작은 부분이 된다. 어쨋든 보유 기간이 짧을수록 15년으로 굳이 해야 할 이유가 감소하는 것 만큼은 맞다.)

♦ 집 가격: $700,000 ♦ 다운: 20% ($140,000) ♦ 융자: $560,000 ♦ 30년 고정 이자율 4.5% ♦ 15년 고정 이자율: 4.0%

매달 모기지 페이먼트는 : $2837 vs. $4142 : 15년 고정이 매달 $1305 많아.
총 이자는: $461,467 vs. $185,592 : 15년 고정으로 가면 $275,875 이자 절약 (30년 고정 이자는 15년 고정의 거의 2.5배.)
$275,875 를 30년으로 나누면 매달 $766 이자를 절약한 셈.

이러한 엄청난 혜택에도 불구하고 대부분 15년 고정 안 하는 가장 큰 이유는 선택의 여지 자체가 없기 때문이다. 30년으로해도 빠듯한데, 15년은 압션 밖인 분들이 많다. 아마 주택 구매자들의 70-80% 가 여기에 해당할 것 같다. 따라서 다음 내용은 선택의 여지가 있는 20-30%의 바이어를 위한 것이다. 아래 4가지는 선택의 여지가 있음에도 불구하고 15년이 아니라 30년으로 가는 이유들이다. 이 4가지가 하나도 해당 안 되고 재정적으로 여유도 있다면 그럼 15년 고정으로 가는 것이 맞다.

1. 더 큰 투자

위의 계산으로 다시 돌아간다. 15년 고정에 $700,000 집 20% 다운하고 4% 이자율이면 매달 페이먼트 $4142. 만약 30년 고정으로 같은 페이먼트가 나오게 하면 융자 금액이 $560,000에서 약 $820,000으로 $260,000 정도 더 큰 융자를 받을 수 있다.
똑같은 $4142 페이먼트로 26만불 더 비싼 집을 살 수 있다는 얘기다. (물론 그렇게 되면 다운페이도 더 해야 하고, 재산세도 더 많아지고 계산이 복잡해 지긴 하지만, 일단은 포인트 전달을 위한 단순 계산이다.)
15년 고정으로 $560,000 4%에 융자 받으면 15년간 내게 될 총 페이먼트는 $4142 x 15년 x 12 달 = 약 $750,000.
30년 고정으로 $820,000 4.5%에 융자 받으면 30년간 내게 될 총 페이먼트는 $4155 x 30년 x 12 달 =약 $1,500,000.
자, 이제 집 값을 따져보자. 매년 집 값이 4%씩 구준히 30년간 올라간다고 가정해 보면 $700,000 집은 30년후에 약. $2.6M, $960,000 집은 약 $3.6M.
다시 얘기하지만, 여러가지 변수를 무시한 단순 계산이다. 하지만 대략 포인트는 나온다.
15년으로 하는 대신 30년으로 하면 더 비싼 집을 살 수 있다. 위의 계산에서는 그렇게 함으로써 페이먼트는 $750,000 손해 보지만, 집 값이 $1M 이 더 올랐으니 서로 상쇄해서 얼추 비슷해 지는 것을 볼 수 있다.
결론적으로, 15년 고정으로 마음에 드는 집을 충분히 고를 수 있다면 15년 고정을 선택하는 것도 괜찮아 보인다.
그런데 그런 경우에도 한번쯤 고민해 볼만 하다. 15년이 아니라 30년으로 좀 더 큰 집을 사볼까? 장기적인 안목에서는 15년이 아니라 30년 고정으로 좀 더 큰 집을 산 경우가 수십만불의 이자를 더 내고서도 투자적으로 더 유리할 수도 있다.

2. 단기간에 집을 팔 경우

그럼 단기간에 집을 파는 경우는 어떨까? 한 집에서 사는 평균 기간이 5-7년정도로 보통 얘기한다. 7년으로 잡아보겠다.
70만불집 20% 다운하고 56만불 융자하는 위의 계산으로 다시 돌아간다.
30년 고정인 경우는 7년간 $165,692의 이자, 15년 고정은 7년간 $127,777의 이자를 냈다. 15년으로 했을때 $37,915의 이득이다.매달 $451불씩 절약한 셈이다.
두가지 측면이 있다. 첫번째는 역시 15년 융자의 매력을 볼 수 있다. 두번째는 처음 몇년은 15년과 30년 고정의 차이가 비교적 작다는 점이다. 처음 7년동안은 30년 고정에 비해 15년 고정이 매달 $451의 이자를 절약한 것으로 나오는데, 30년동안을 보면 매달 $766의 이자를 절약한 계산이 나온다. 15년 고정의 파워는 후반부로 갈수록 더 강해진다는 얘기다.
집을 빨리 팔수록 15년으로 힘들게 융자 받아야 하는 이유가 줄어든다는 얘기가 된다.
그런데 또 하나 중요한 고려사항: 집 값 성장률이 매년 4%로 가정하면 $700,000 이 7년후에는 $920,000이다. 약 $220,000의 이득.
마켓이 좋을 때는 이것보다 훨씬 더 많이 오른다. 역사적으로 집 값 평균 상승률이 4% 이상이었다.
여기서 중요한 포인트는 15년 고정으로 절약한 $37,915은 상승한 집 값 $220,000의 약 17% 밖에 안 된다는 것이다.
15년 고정이 여러모로 유리하지만, 부동산, 특히 장기적인 안목의 부동산의 큰 그림을 볼때 30년으로 이자 좀 더 많이 낸다고 속상할 것 까진 없다는 얘기다.
역시 속상한 건 15년 고정이든 30년고정이든 부동산이 없고 이런 이자를 낼 수 있는 기회가 없는 분들이다.

3. 좋은 빚 vs. 나쁜 빚

부동산을 매수, 유지하기 위한 빚은 일반적으로 좋은 빚이다. 부동산 값어치가 상승하기 때문이다. 반대로 (예를 들어) 자동차 빚은 (특히 과시용으로 산 고급 자동차 같은 경우) 나쁜 빚이다. 시간 지나면 남는게 없다.
좋은 빚의 위력을 알고 재미를 본 사람들은 어떻게든 빚을 이용해 부동산을 늘려가려고 한다. 빚을 빨리 다 갚는 것을 목표로 삼는 대다수의 우리들과는 완전히 생각의 프레임 자체가 다르다.
나이가 꽤 젊은데도 벌써 15년 고정 페이먼트가 끝나가는 분들이 있다. 일단은 모두가 부러워하는 위치인것 만큼은 분명하다. 페이먼트 끝나는 날 파티 한번 해야 하지 않을까?
그런데 조금만 다른 관점에서 보면 얘기가 좀 다르다. 70만불짜리 집에 융자를 다 갚았다 치자. 한동안은 너무 홀가분하고 좋다. 생활비도 많이 줄었고, 또는 렌트준 집이라면 이제 렌트수입이 제대로 들어온다.
그런데 서서히 좀 아깝다는 생각이 든다. 그 집 페이먼트 안 한다고 갑부가 된 것 까지는 아니고, 좀 더 여유가 있으면 좋겠다. 괜찮아 보이는 투자의 기회들도 눈에 들어오기 시작한다.
그래서 결국 집에서 에쿼티를 뽑아 쓴다. 80% 정도까지 보통 융자를 받을수 있으니 70만불짜리 집이면 50만불정도는 쉽게 꺼낼 수 있다. (물론 인컴이 받쳐준다는 전제하에…)
그리고 그렇게 뽑은 돈으로 결국 다른 집을 한채 더 산다.
가만있어보자… 어차피 이렇게 할거 뭐하러 15년 고정으로 페이오프 하느라 애썻을까?
애당초 30년 고정으로 처음에 집을 2채를 샀으면 15년후에 융자들은 남아 있긴 하겠지만, 투자적으로 훨씬 더 멀리 와 있었을 것을…

4. 재정적 우선순위

15년 고정으로 하는 이유는 2가지다. ¹빨리 페이오프하고 ²모기지 이자를 대폭 줄이기 위해서.
그런데 거기에 올인하기전에 꼭 더 중요한 재정적 우선순위가 있는지 따져보아야 한다.
가장 중요한 것은 비상 자금이 아닐까 싶다. 집으로 한번 들어간 돈은 (equity) 쉽게 뽑지 못한다.
보험도 깔아놓아야 한다. 그 중요성은 설명할 필요도 없겠다.
비상 자금과 필수 보험 다음 우선순위는 무었이 되어야 할까? 부동산 세계속에 사는 나로서는 제일 먼저 부동산이 떠오르기는 한다.
어쨋든 재정적인 우선순위가 되어야 할 것들까지 희생하면서 15년 고정으로 하는 것은 바람직하지 않을 것이다.

재융자 해야 하나?

결론

재융자 무턱대고 하면 안 된다. 더 낮은 이자율에도 불구하고 재융자 함으로써 앞으로 내야할 총 이자가 오히려 더 늘어날 수 있다. 각 경우마다 계산해보고 잘 따져보아야 한다. 이미 몇년 페이먼트 했는데 지금부터 또 다시 15년이든 30년이든 다시 시작해야 한다는 것도 각자의 상황에 맞게 잘 생각해 보아야 한다.

어쨋든 이자율의 폭이 클수록 당연히 재융자 하는 쪽으로 계산이 기울어질 것이다.
그리고 현재 갖고 있는 모기지가 오래 됬을수록 (=상환기간이 적게 남아 있을수록) 재융자가 불리하다는 계산 나올 수 있음으로 잘 따져 보아야 한다.

♦ 집 가격: $700,000 ♦ 다운: 20% ($140,000) ♦ 융자: $560,000 ♦ 30년 고정 ♦ 이자율 4.5% ♦ 남은 상환기간 25년 ♦ 현재 이자율 4%

5년동안 낸 이자는 $120,731 그리고 앞으로 남은 25년동안 낼 이자는 $340,736.
5년동안 갚은 원금은 $49,516, 남은 원금은 $510,484.
그런데 현재 이자율이 4.5%인데 4%까지 할 수 있는 기회가 생겼다. 은행에서 재융자하라고 난리다.
남은 원금 $510,484을 이자율 4%, 30년 고정으로 재융자 하면 매달 모기지 페이먼트가 $2,837에서 $2,437로 뚝 떨어진다. $400 차이다.

고민할것도 없다. 이런 상황에서 재융자 안 할 사람 없다.
그런데 아무리 그래도 한번쯤 따져 보기는 해야 한다. 이유는 2가지.
- 모기지 페이먼트는 줄지만 앞으로 내야할 이자는 어쩌면 더 많을지도 모른다. 위의 경우 재융자 안 했으면 앞으로 남은 총 이자는 $340,736. 재융자 하면 $366,874. 오히려 재융자 함으로써 $26,138을 손해본다는 계산이 나온다.
- 재융자하면 그때부터 또 30년이다. 25년이 지나서 만약 그때 재융자 안했더라면 지금 페이먼트 끝났을텐데 아직 5년을 더해야 하는구나… 후회하지 말란 법 없다.
물론 이런 경우 무조건 30년을 보라는 법은 없다. 앞으로 10년간만 본다면 재융자 안했을때 내게될 이자는 $200,918, 재융자 하면 $184,151, 즉 10년간 총 $16,767, 10년간 매달 $139 이자를 절약하게 된다. 다시 말해 이런 경우 재융자 하면 처음에는 이득인데 시간이 갈수록 그 혜택이 줄어들어 결국 30년 다채우고 나면 오히려 손해가 된다는 얘기다.

다운을 많이 할까, 최소로 할까?

결론

다운페이 많이 하는 건 투자적인 관점에서 정말 아까운 일이다. 다운페이 적게 할수록 매달 페이먼트도 많아지고 이자도 늘어난다. 그런데 다운페이 적게 하고 남긴 돈을 다른 곳에 투자해 매년 2-3%씩만 늘려가면 손해보는 모기지 이자 상쇄할수 있다.

난 2-3% 이상 자신있는데… 투자에 어느정도 관심있고 자신 있으신 분들은 당연히 다운 적게 하는 쪽으로 가셔야 한다.
반대로, 난 그것도 힘들고 불안하고 귀찮고 안전하고 편한게 좋아… 하시는 분들은 다운 많이 하는쪽으로 가시면 된다.
그래도 집에 잠겨 있는 돈 아깝기는 하다.
그리고 투자에 관심없고 자신없는 분들도 부동산 투자만큼은 한번쯤은 생각해 보셔야 한다고 얘기하고 싶다.

♦ 집 가격: $700,000 ♦ 30년 고정 ♦ 이자율 4.5% ♦ 자본: $280,000

갖고 있는 돈 $280,000 전부 다운페이로 쓰면 70만불의 40%, 융자는 $420,000, 한달 페이먼트는 $2128, 30년 총 이자는 $346,100

$140,000 (20%)만 다운하면 융자는 $560,000, 한달 페이먼트는 $2837, 30년 총 이자는 $461,467.

$280,000 모두 다운안하고 절반만 다운하면 한달 페이먼트는 $709 더 많고, 30년간 내야할 이자는 $115,367 더 많아진다.
다운페이 적게 해서 손해보는 이자를 매꾸려면 남은 $140,000을 불려야 한다.
남은 $140,000로 30년동안 $115,367을 만들려면 매년 몇% 이자를 받아야 할까? 정확히 2.02%다.
총 $280,000의 자금을 집 사는데 다 쓰지 않고, 절반은 다운하고 절반은 연 2% 이자율로 30년간 불리면 결과가 똑같을 거란 얘기다.
만약 $140,000 을 매년 3%씩 이자 붙치면 30년 후엔 $199,817의 소득이 생긴다.
$140,000을 덜 다운해서 손해보는 것은 $115,367인데, 남은 돈으로 $199,817을 벌었으니 280,000모두 다운한 경우보다 총 $84,450이 이득이다. 30년간 매달 $234.
즉 $280,000 모두 다운하지 않고 절반만 다운한후 나머지 절반 $140,000을 3% 이자로 30년간 늘려 나가면, 절반만 다운해서 손해보는 $115,367을 만회하고도 $84,450이 남을 것이란 얘기다.

얼터너티브 투자처

2-3%면 많은 분들 해 볼만하다 생각할 것 같다. 주식이나 투자 좀 하신다는 분들은 3% 우습게 보일수도 있다.
은퇴상품, 연금등을 봐도 2-3%는 쉽게 넘길수 있는 것으로 알고 있다.
만약 $140,000로 투자용 부동산을 추가로 사게 되면 그땐 매년 2-3%는 정말 우습다. 매달 페이먼트는 렌트로 상쇄한다고 가정하고, 30년후에 보면 처음 투자한 $140,000이 30년후 그 집의 집 값이 되어 있을 것이다. $140,000로 50만불짜리 집을 샀다 가정하고 연 평균 주택 상승률을 4%로 가정하면 30년후 그 집의 값어치는 $1.6M 정도 된다. $140,000이 30년동안 $1.6M이 되려면 매년 복리 이자 8.5%가 붙은 것과 똑같다.
여러가지 변수들을 생략한 단순 계산이긴 하지만 과거 부동산 히스토리를 보면 연평균 부동산 상승률 4% 절대 높은 숫자도 아니고, 전체적인 결론은 유효하다.
다운페이 $140,000 덜해서 30년동안 $115,367의 이자를 더 냈지만, 남은 $140,000로 약 $1.4M의 투자 수익을 얻었으니 이건 뭐… 더 이상 말이 필요없겠다.

몇가지 고려사항

있는 돈 다 써야 간신히 집 사실 수 있는 분들은 이런 고민 하고말고 할 여지도 없다. 그래도 속상하실 것 없다. 지금 사는 그 집 한채만으로도 장기적으로는 엄청난 혜택을 누리시게 된다.
다운페이 적게 하는 쪽으로 가면 남는 돈 관리 정말 잘해야 한다. 절제력이 필요하고 적절한 투자처를 찾아야 한다. 돈은 적절하게 “묶어” 놓지 않으면 꼭 도망간다.
무리한 투자는 절대 금물이라는 말도 안 하고 넘어갈 수 없다. 아무리 좋은 투자목록들도 유지못하면 소용없다. 항상 여러가지 칸틴전시에 대비해 적절한 여유와 쿠션을 꼭 갖고 가야한다.
모기지 이자는 처음에 많이 내고 시간이 갈수록 줄어든다. 30년 고정인 경우 총 이자의 약 70%를 처음 15년동안 내게 된다. 위의 경우 $280,000 다운하면 15년동안 낼 이자는 $241,237. $140,000만 다운하면 $321,649. 즉 다운페이 적게함으로써 15년간 추가로 내야하는 이자는 약 $80,000. 그럼 남은 돈 $140,000로 15년간 $80,000 만들려면 매년 몇 %씩 늘어나야 할까? 3%다. 다운페이 적게해서 손해보는 이자를 상쇄하려면 140,000을 30년동안 매년 2%씩 늘려나가야 된다고 했는데, 30년이 아니라 15년만 보면 매년 3%씩 늘려가야 한다. 짧은 기간을 볼수록 남은 $140,000을 더 잘 활용해야 한다는 얘기다.

큰 집 1채 vs. 작은 집 2채

결론

큰 집을 사시는 분들은 쪼개서 작은 집 여러채를 사는 압션에 대해서 한번쯤은 꼭 따져보고 넘어가야 한다고 생각한다. 그렇게 했을때 투자적으로도 그렇고 매달 지출면에서도 훨씬 더 여유있는 삶을 누리게 될 첸스가 많다. 은퇴도 많이 앞당길수 있을지 모른다.

큰 집 포기하고 작은 집 여러채를 사면 엄청난 투자적인 혜택이 있을 수 있지만, 나의 가족이 살게 될 집을 한없이 줄이고 희생할수는 없다. 남가주의 일반적인 동네에서는 그래서 최소한 백만불 이상은 봐야 쪼개 사는 압션에 대해 고민할 수 있는것 같다.
그리고 쪼개 사는 쪽으로 가면 렌트놓고 임대인의 길을 가야한다. 그것도 만만한 일은 아니다.
큰 집을 사는 많은 분들 무조건 여유가 넘쳐나라는 법은 없다. 큰 집 사서 페이먼트에 허덕일 거라면 아예 집 줄이던가 쪼개 사는 압션 더더군다나 고민해 볼만하다.
그리고 꼭 필요해서 큰 집을 사는 것이라면 모르지만 다분히 사치, 허영, 그리고 과시욕에 사시는 분들이 왜 없겠는가? 그런 분들일수록 아래 내용 꼭 참조하시면 좋겠다.

♦ 원래 사려던 집 가격: $1,200,000 ♦ 자본: $360,000 ♦ 30년 고정 ♦ 이자율 4.5%

집 가격 $1,200,000, 30% ($360,000) 다운, $840,000 융자, 30년고정에 4.5% 로 받으면…

매달 $4256의 모기지 페이먼트를 내야하고 30년동안 $692,200의 이자를 내야한다.
집에 대한 욕심과 기대감을 대폭 줄여 이 돈으로 집을 2채를 장만하면 어떨까?
$1,200,000짜리 집 대신 $700,000짜리 집 사서 내가 살고, $500,000짜리 집을 사서 렌트 놓는 경우를 따져보자.

먼저 $700,000 집, $210,000 (30%) 다운하고 30년 고정 4.5%에 융자 받는 경우를 보면…

그리고 $500,000 집, $150,000 (30%)다운하고 30년 고정 5% (투자용은 주거용보다 이자가 좀 높다는 점 감안해서) 으로 받으면…

한달 모기지 페이먼트는 $2486 + $1879 = $4365. $1.2M 한채 샀을때보다 $109 더 많고,
30년 총 이자는 $403,784 + $326,387 = $730,171. $1.2M 한채 샀을때보다 $37,971 더 많다.

$500,000 집 렌트 놓으면 일반적으로 $2300-$2500 정도 받는다. $2400이라고 일단 가정해 보면…
매달 임대 관리 비용이 (Management, Maintenance, Vacancy) 임대수입의 10%라고 가정하면 매달 들어오는 순 수입은 $2160. (임대 순수입은 여기서 모기지 페이먼트도 빼야 하지만 큰 집 한채와 작은 집 2채를 비교하는 관점이기 때문에 양쪽 다 있는 모기지 페이먼트는 여기에 포함시키지 않는 것이다.
그리고 매년 임대수입 증가율이 2.5%라고 가정하면, “월 임대 순수입”은 아래와 같다.

집 2채 합친 한달 모기지 페이먼트가 $4,365 이니까 거기에서 임대순수입 $2,160 빼면 $2,205. $1.2M 집 샀을때 매달 $4,256보다 $2,051 즉 48%가 적다.
15년후는 어떨까? 모기지 페이먼트는 여전히 두 집 합쳐서 $4,365. 그런데 렌트는 $3,135. (과연 앞으로 15년 후에 이렇게 되어 있을까? 지나온 15년동안의 물가 상승 한번 생각해 보시기 바란다.) 즉 매달 내야하는 넷 모기지 페이먼트는 처음 $2,205에서 $1,230으로 준다.
25년쯤 되면 50만불 집에서 나오는 임대 수입으로 아예 양쪽 집 모기지 페이먼트를 거의 다 낼수 있다.
큰 집 한채 샀으면 여전히 $4000이 넘는 모기지 페이먼트를 하고 있어야 한다.
30년 총 이자는 집 2채인경우 $730,171 인데, 30년간 누적 임대수입은 약 $1,156,394. 임대수입으로 양쪽집 이자 다 커버하고도 약 $400,000정도가 남는다.

여기서 잠깐 멈추고 위의 숫자들을 마음 속에 들어올때까지 다시한번 살펴보시기 바란다. $1.2M 집 사려다가 $700,000 집 사려면 정말 많이 기대감 줄여야 하는데, 그렇게 할만한 이유가 될수 있을까?