부동산과 숫자

구체적인 숫자들로 결정하기

부동산 결정들 복잡할 때가 참 많습니다. 보통 주먹 구구식으로 계산하고 어두운 길을 더듬듯이 갑니다. 부동산 전문가로서 좀 더 명확한 대답을 드리기 위해 저희가 직접 “부동산 계산기”를 만들었습니다. 주택/투자용 부동산에 관한 각종 변수들을 입력하면 현재와 앞으로 33년간의 중요한 숫자들의 움직임을 한눈으로 볼 수 있게 만든 프로그램입니다. 첫 집 장만하는 초보 구매자분들은 주택 구매/소유의 재정적인 측면을 속시원히 한눈에 이해 할 수 있습니다. 경험 많은 투자자들도 막연한 추측이 아닌 정확한 숫자로 중대 결정들 하실 수 있습니다.

아래는 일반적인 경우들에 대한 계산들을 볼수 있고, 각 상황에 따른 구체적인 계산들은 총괄적인 상담안에서 이루어집니다. 저희 고객들에게 드리는 가장 큰 혜택 중의 하나입니다. 이것 하나만으로도 저희 만난 보람 느끼실 것입니다.

하우스 페이먼트와 모기지 기본 이해

  • 집 페이먼트 = P.I.T.I. (피 아이 티 아이)
    • P=Principle (모기지 원금)
    • I=Interest (모기지 이자)
    • T=Property Tax (재산세) 
    • I=Insurance (보험/콘도 관리비)

House Payment Graph 1

  • 33년 그래프
  • 제일 아래는 재산세.
    • 재산세는 매년 2%가 넘지 않는 선에서 인플레이션만큼 증가. (금년에 $10,000이었다면 내년은 약 $10,200)
    • 만약 집 값이 떨어지면 하향 조정 가능.
    • 역사적으로 집 값 상승 속도가 2% 보다 휠씬 높기 때문에 한 집에 오래 살았을 수록 상대적으로 적은 재산세를 유지하게 된다.
  • 재산세 위의 얇은 연두색은 보험/콘도 관리비. 장기적으로 볼때 인플레이션에 발 맞춰 오른다.
  • 그 위의 갈색 (이자)과 돼지 저금통 (원금)은 모기지 페이먼트
    • 모기지 페이먼트는 상환기간 내내 변화 없지만, 그 안에서 원금과 이자의 비율이 변한다.
    • 30년 고정은 처음에 원금이 전체 모기지 페이먼트에서 차지하는 비중은 약 20-30% (모기지 페이먼트가 $3000이라면 그중 원금은 $600-900정도로 시작–이자율 4-5%정도 된다고 가정했을때)
    • 15년 고정은 처음에 원금이 전체 모기지 페이먼트에서 차지하는 비중은 약 50-60% (모기지 페이먼트가 $3000이라면 그중 원금은 $1500-1800정도로 시작–이자율 3.5-4.5% 정도 된다고 가정했을때)
    • 그리고 매달 원금은 조금씩 증가하고 이자는 조금씩 감소해서 360번째 페이먼트는 (30년 융자인 경우) 전액 원금.
  • 원금 (돼지 저금통 부분)은 버려지는 주거비가 아니라는 점을 감안하면 하우스 페이먼트는 매달 감소한다고 할 수 있다.
  • 거기에다가 인플레이션의 영향으로 돈의 값어치가 떨어지는 점을 감안하면  집 페이먼트는 시간이 갈수록 급속도로 감소한다고 할 수 있다.
  • 빨간색 줄은 그 집을 사지 않고 렌트했을 경우. (렌트비 증가는 매년 3%로 계산했다.)
  • 렌트는 갈수록 힘들어지고, 하우스 페이먼트는 갈수록 수월해진다. 시간이 지날수록 그 차이는 급속도로 심화된다.

원금 빨리 갚아 나가기

결론

  • 아래 내용 보면 정말 좋은 계산들이 나온다. 무조건 추가 페이먼트해서 모기지를 최대한 빨리 값아야 하는 것 아닌가? 라는 생각을 하게 된다.
  • 많은 경우 그럴만한 여유가 없어서 못한다. 어쩔 수 없다. (그래도 속상하실 것 없다. 장기적인 안목에서는 집 값 상승으로 아까워 보이는 이자 모두 커버하고도 넉넉히 남는다. 속상해 하셔야 할 분들은 집을 장만 못해서 이렇게 이자 낼 기회가 없으신 분들이다.)
  • 약간의 여유가 있더라도 재정 계획의 우선순위를 꼭 따져봐야 한다. 보험도 깔아놓고, 은퇴 계획도 세워야 하고, 비상 자금도 확보해야 하고, 또 재테크도 해야 한다. 모기지를 빨리 갚는 것보다 더 우선 순위에 있는 것들이 있는지 잘 따져보아야 한다.
  • 그래도 돈이 남고 여유가 있다면 모기지 페이먼트 빨리 하는게 맞다.

♦ 집 가격: $700,000   ♦ 다운: 20% ($140,000)   ♦ 융자: $560,000   ♦ 30년 고정   ♦ 이자율: 4.5%

  • 매달 모기지 페이먼트는 : $2837
  • 30년동안 360번의 페이먼트, 첫달은 원금 $737, 이자 $2100 로 시작해서 갈수록 원금의 비율이 높아진다.
  • 30년동안 갚게될 총 원금은 당연히 $560,000
  • 총 이자는 $461,467
  • 한가지 눈여겨 볼만한 것은 처음 15년동안 내게 될 총 이자는 $321,649, 즉 30년 총 이자 $461,467의 70%
  • 모기지는 처음엔 이자도 많이 내고 힘들게 시작하지만, 시간이 갈수록 쉬워지는 시스템 (반대로 렌트는 지금은 쉽고 시간이 갈수록 어려워지는 시스템.)
  • 이자율 조금 떨어졌다고 섣불리 재융자 하면 안되는 이유다. 그렇게하면 다시 원점으로 돌아가서 이자를 많이 내야하기 때문이다. 각 케이스마다 잘 계산해 보아야 한다.
  • 같은 맥락에서 수년간 가지고 있던 집 왠만하면 팔지 말아야 할 이유이기도 하다. 지난 시간보다 앞으로 올 시간이 훨씬 좋기 때문이다.
  • 아래는 3년주기로 본 33년동안의 모기지 페이먼트 내용.

Additional Payment 1

  • 자, 그런데 매달 $2837 이상을 보내면 어떻게 될까?
  • 예를 들어 매달 반올림해서 $3000씩 보낸다면, 추가로 보낸 $163은 원금에 적용된다.
  • 이렇게 추가 페이먼트를 보내면 매달 모기지 페이먼트는 $2837로 변하지 않지만, 원금이 더 빨리 줄어들기 때문에 상환 기간과 전체적인 이자가 줄어든다.
  • 이 경우는 27년 10개월째가 마지막 페이먼트. 즉 2년 2개월 (26번의) 페이먼트를 덜 하게 된다.
  • 그리고 총 이자는 $461,467에서 $404,846으로 줄어든다. $56,621의 이자를 절약한 셈. 334개월로 나누면 매달 $169의 이자 절약.
  • 매달 $163을 추가로 내고, 매달 $169을 절약했으니 완전히 남는 장사다.

Additional Payment 2

  • 내친김에 $3000이 아니라 $4000씩 보내면 어떻게 될까? 
  • 매달 $163이 아니라 $1163의 추가 페이먼트.
  • 이 경우 마지막 페이먼트는 17년 8개월째, 총 이자는 $235,517
  • 30년 고정으로 처음에 융자 받았어도, 이런식으로 내면 15년 융자처럼 되는 것.
  • 이자 절약은 $225,950, 17년8개월간 매달 $1065 절약한 셈.
  • 매달 $1163 불 추가로 내고 $1065 절약한 셈이니 이것도 거의 100% 돈 놓고 돈 먹기.

Additional Payment 3

추가 고려사항

  • 첫번째는 $163, 두번째는 $1163의 일정한 추가 페이먼트를 가정으로 계산했는데, 일정할 필요 없다. 추가로 낼수도 안 낼수도 있고, 조금 낼수도 있고, 한번에 몇만/몇십만불의 목돈을 낼 수도 있다. 어떻게 하든 근본적인 계산 방법은 같다. (매달 내야하는 최소 페이먼트는 변하지 않지만, 상환 기간이 줄어든다.)
  • 요즘 인터넷에 모기지 5-7년 사이에 페이오프 (Payoff) 할 수 있는 방법 가르쳐 주겠다고 선전 많이 하는데, 그것도 다 같은 원리다. “매직” 없고 단 1불의 에누리도 없다. 세상 없어도 원금 다 갚아야 한다. 쓰는 돈보다 버는 돈이 더 많아야 가능한 얘기고, 남는 돈을 추가 원금 값아나가는데 쓰라는 것이다. 그리고 그 효과를 극대화시키기 위해 HELOC이라는 장치를 사용한다. (이것은 문의 주시면 좀 더 자세히 설명드리겠다.)

30년 고정 vs. 15년 고정

결론

15년 고정은 30년 고정에 비해 이자를 절반도 안 내고, 15년만에 모기지 페이먼트에서 해방 될수 있다는 엄청난 장점이 있지만, 다음 3가지 조건이 성립하지 않는다면 무리해서 할 필요는 없다.

  1. 15년 고정 페이먼트도 전혀 부담되지 않을만큼 재정적으로 여유가 있다.
  2. 보수적인 투자 성향을 갖고 있다. 늘려나가는 것 보단 안전하고 편하게 현재 보유 자산들을 유지하는 것으로 만족한다.
  3. 장기 보유의 가능성이 높다. (이 포인트는 좀 애매하긴 하다. 15년 고정에 의한 이자 절약은 시간이 갈수록 가속화 되기 때문에 집을 빨리 팔게 되면 15년으로 한 보람이 크지 않다는 얘기인데, 장기 보유한다고 15년이 30년보다 월등히 더 우월해지는 것은 아니다. 오히려 장기적인 안목으로 갈수록 부동산의 엄청난 투자성속에서 이자 좀 더 내고 안내는 건 상대적으로 작은 부분이 된다. 어쨋든 보유 기간이 짧을수록 15년으로 굳이 해야 할 이유가 감소하는 것 만큼은 맞다.)

♦ 집 가격: $700,000   ♦ 다운: 20% ($140,000)   ♦ 융자: $560,000   ♦ 30년 고정 이자율 4.5%  ♦ 15년 고정 이자율: 4.0%

30 year fixed

30 year fixed

  • 매달 모기지 페이먼트는 : $2837 vs. $4142 : 15년 고정이 매달 $1305 많아.
  • 총 이자는: $461,467 vs. $185,592 : 15년 고정으로 가면 $275,875 이자 절약 (30년 고정 이자는 15년 고정의 거의 2.5배.)
  • $275,875 를 30년으로 나누면 매달 $766 이자를 절약한 셈. 

이러한 엄청난 혜택에도 불구하고 대부분 15년 고정 안 하는 가장 큰 이유는 선택의 여지 자체가 없기 때문이다. 30년으로해도 빠듯한데, 15년은 압션 밖인 분들이 많다. 아마 주택 구매자들의 70-80% 가 여기에 해당할 것 같다. 따라서 다음 내용은 선택의 여지가 있는 20-30%의 바이어를 위한 것이다. 아래 4가지는 선택의 여지가 있음에도 불구하고 15년이 아니라 30년으로 가는 이유들이다. 이 4가지가 하나도 해당 안 되고 재정적으로 여유도 있다면 그럼 15년 고정으로 가는 것이 맞다.

1. 더 큰 투자

  • 위의 계산으로 다시 돌아간다. 15년 고정에 $700,000 집 20% 다운하고 4% 이자율이면 매달 페이먼트 $4142. 만약 30년 고정으로 같은 페이먼트가 나오게 하면 융자 금액이 $560,000에서 약 $820,000으로 $260,000 정도 더 큰 융자를 받을 수 있다.
  • 똑같은 $4142 페이먼트로 26만불 더 비싼 집을 살 수 있다는 얘기다. (물론 그렇게 되면 다운페이도 더 해야 하고, 재산세도 더 많아지고 계산이 복잡해 지긴 하지만, 일단은 포인트 전달을 위한 단순 계산이다.)
  • 15년 고정으로 $560,000 4%에 융자 받으면 15년간 내게 될 총 페이먼트는 $4142 x 15년 x 12 달 = 약 $750,000.
  • 30년 고정으로 $820,000 4.5%에 융자 받으면 30년간 내게 될 총 페이먼트는 $4155 x 30년 x 12 달 =약 $1,500,000.
  • 자, 이제 집 값을 따져보자. 매년 집 값이 4%씩 구준히 30년간 올라간다고 가정해 보면 $700,000 집은 30년후에 약. $2.6M, $960,000 집은 약 $3.6M.
  • 다시 얘기하지만, 여러가지 변수를 무시한 단순 계산이다. 하지만 대략 포인트는 나온다.
  • 15년으로 하는 대신 30년으로 하면 더 비싼 집을 살 수 있다. 위의 계산에서는 그렇게 함으로써 페이먼트는 $750,000 손해 보지만, 집 값이 $1M 이 더 올랐으니 서로 상쇄해서 얼추 비슷해 지는 것을 볼 수 있다.
  • 결론적으로, 15년 고정으로 마음에 드는 집을 충분히 고를 수 있다면 15년 고정을 선택하는 것도 괜찮아 보인다.
  • 그런데 그런 경우에도 한번쯤 고민해 볼만 하다. 15년이 아니라 30년으로 좀 더 큰 집을 사볼까? 장기적인 안목에서는 15년이 아니라 30년 고정으로 좀 더 큰 집을 산 경우가 수십만불의 이자를 더 내고서도 투자적으로 더 유리할 수도 있다.

2. 단기간에 집을 팔 경우

  • 그럼 단기간에 집을 파는 경우는 어떨까? 한 집에서 사는 평균 기간이 5-7년정도로 보통 얘기한다. 7년으로 잡아보겠다.
  • 70만불집 20% 다운하고 56만불 융자하는 위의 계산으로 다시 돌아간다.
  • 30년 고정인 경우는 7년간 $165,692의 이자, 15년 고정은 7년간 $127,777의 이자를 냈다. 15년으로 했을때 $37,915의 이득이다.매달 $451불씩 절약한 셈이다.
  • 두가지 측면이 있다. 첫번째는 역시 15년 융자의 매력을 볼 수 있다. 두번째는 처음 몇년은 15년과 30년 고정의 차이가 비교적 작다는 점이다. 처음 7년동안은 30년 고정에 비해 15년 고정이 매달 $451의 이자를 절약한 것으로 나오는데, 30년동안을 보면 매달 $766의 이자를 절약한 계산이 나온다. 15년 고정의 파워는 후반부로 갈수록 더 강해진다는 얘기다.
  • 집을 빨리 팔수록 15년으로 힘들게 융자 받아야 하는 이유가 줄어든다는 얘기가 된다.
  • 그런데 또 하나 중요한 고려사항: 집 값 성장률이 매년 4%로 가정하면 $700,000 이 7년후에는 $920,000이다. 약 $220,000의 이득.
  • 마켓이 좋을 때는 이것보다 훨씬 더 많이 오른다. 역사적으로 집 값 평균 상승률이 4% 이상이었다.
  • 여기서 중요한 포인트는 15년 고정으로 절약한 $37,915은 상승한 집 값 $220,000의 약 17% 밖에 안 된다는 것이다.
  • 15년 고정이 여러모로 유리하지만, 부동산, 특히 장기적인 안목의 부동산의 큰 그림을 볼때 30년으로 이자 좀 더 많이 낸다고 속상할 것 까진 없다는 얘기다.
  • 역시 속상한 건 15년 고정이든 30년고정이든 부동산이 없고 이런 이자를 낼 수 있는 기회가 없는 분들이다.

3. 좋은 빚 vs. 나쁜 빚

  • 부동산을 매수, 유지하기 위한 빚은 일반적으로 좋은 빚이다. 부동산 값어치가 상승하기 때문이다. 반대로 (예를 들어) 자동차 빚은 (특히 과시용으로 산 고급 자동차 같은 경우) 나쁜 빚이다. 시간 지나면 남는게 없다.
  • 좋은 빚의 위력을 알고 재미를 본 사람들은 어떻게든 빚을 이용해 부동산을 늘려가려고 한다. 빚을 빨리 다 갚는 것을 목표로 삼는 대다수의 우리들과는 완전히 생각의 프레임 자체가 다르다.
  • 나이가 꽤 젊은데도 벌써 15년 고정 페이먼트가 끝나가는 분들이 있다. 일단은 모두가 부러워하는 위치인것 만큼은 분명하다. 페이먼트 끝나는 날 파티 한번 해야 하지 않을까?
  • 그런데 조금만 다른 관점에서 보면 얘기가 좀 다르다. 70만불짜리 집에 융자를 다 갚았다 치자. 한동안은 너무 홀가분하고 좋다. 생활비도 많이 줄었고, 또는 렌트준 집이라면 이제 렌트수입이 제대로 들어온다.
  • 그런데 서서히 좀 아깝다는 생각이 든다. 그 집 페이먼트 안 한다고 갑부가 된 것 까지는 아니고, 좀 더 여유가 있으면 좋겠다. 괜찮아 보이는 투자의 기회들도 눈에 들어오기 시작한다.
  • 그래서 결국 집에서 에쿼티를 뽑아 쓴다. 80% 정도까지 보통 융자를 받을수 있으니 70만불짜리 집이면 50만불정도는 쉽게 꺼낼 수 있다. (물론 인컴이 받쳐준다는 전제하에…)
  • 그리고 그렇게 뽑은 돈으로 결국 다른 집을 한채 더 산다.
  • 가만있어보자… 어차피 이렇게 할거 뭐하러 15년 고정으로 페이오프 하느라 애썻을까?
  • 애당초 30년 고정으로 처음에 집을 2채를 샀으면 15년후에 융자들은 남아 있긴 하겠지만, 투자적으로 훨씬 더 멀리 와 있었을 것을…

4. 재정적 우선순위

  • 15년 고정으로 하는 이유는 2가지다. 1빨리  페이오프하고 2모기지 이자를 대폭 줄이기 위해서.
  • 그런데 거기에 올인하기전에 꼭 더 중요한 재정적 우선순위가 있는지 따져보아야 한다.
  • 가장 중요한 것은 비상 자금이 아닐까 싶다. 집으로 한번 들어간 돈은 (equity) 쉽게 뽑지 못한다.
  • 보험도 깔아놓아야 한다. 그 중요성은 설명할 필요도 없겠다.
  • 비상 자금과 필수 보험 다음 우선순위는 무었이 되어야 할까? 부동산 세계속에 사는 나로서는 제일 먼저 부동산이 떠오르기는 한다.
  • 어쨋든 재정적인 우선순위가 되어야 할 것들까지 희생하면서 15년 고정으로 하는 것은 바람직하지 않을 것이다.

재융자 해야 하나?

결론

재융자 무턱대고 하면 안 된다. 더 낮은 이자율에도 불구하고 재융자 함으로써 앞으로 내야할 총 이자가 오히려 더 늘어날 수 있다. 각 경우마다 계산해보고 잘 따져보아야 한다. 이미 몇년 페이먼트 했는데 지금부터 또 다시 15년이든 30년이든 다시 시작해야 한다는 것도 각자의 상황에 맞게 잘 생각해 보아야 한다.

  • 어쨋든 이자율의 폭이 클수록 당연히 재융자 하는 쪽으로 계산이 기울어질 것이다.
  • 그리고 현재 갖고 있는 모기지가 오래 됬을수록 (=상황기간이 적게 남아 있을수록) 재융자가 불리하다는 계산 나올 수 있음으로 잘 따져 보아야 한다.

♦ 집 가격: $700,000   ♦ 다운: 20% ($140,000)   ♦ 융자: $560,000   ♦ 30년 고정  ♦ 이자율 4.5%  ♦ 남은 상환기간 25년  ♦ 현재 이자율 4%

refinance 1

  • 5년동안 낸 이자는 $120,731 그리고 앞으로 남은 25년동안 낼 이자는 $340,736.
  • 5년동안 갚은 원금은 $49,516, 남은 원금은 $510,484.
  • 그런데 현재 이자율이 4.5%인데 4%까지 할 수 있는 기회가 생겼다. 은행에서 재융자하라고 난리다.
  • 남은 원금 $510,484을 이자율 4%, 30년 고정으로 재융자 하면 매달 모기지 페이먼트가 $2,837에서 $2,437로 뚝 떨어진다. $400 차이다.

refinance 2

  • 고민할것도 없다. 이런 상황에서 재융자 안 할 사람 없다.
  • 그런데 아무리 그래도 한번쯤 따져 보기는 해야 한다. 이유는 2가지.
    • 모기지 페이먼트는 줄지만 앞으로 내야할 이자는 어쩌면 더 많을지도 모른다. 위의 경우 재융자 안 했으면 앞으로 남은 총 이자는 $340,736. 재융자 하면 $366,874. 오히려 재융자 함으로써 $26,138을 손해본다는 계산이 나온다.
    • 재융자하면 그때부터 또 30년이다. 25년이 지나서 만약 그때 재융자 안했더라면 지금 페이먼트 끝났을텐데 아직 5년을 더해야 하는구나… 후회하지 말란 법 없다.
  • 물론 이런 경우 무조건 30년을 보라는 법은 없다. 앞으로 10년간만 본다면 재융자 안했을때 내게될 이자는 $200,918, 재융자 하면 $184,151, 즉 10년간 총 $16,767, 10년간 매달 $139 이자를 절약하게 된다. 다시 말해 이런 경우 재융자 하면 처음에는 이득인데 시간이 갈수록 그 혜택이 줄어들어 결국 30년 다채우고 나면 오히려 손해가 된다는 얘기다.

다운을 많이 할까, 최소로 할까?

결론

다운페이 많이 하는 건 투자적인 관점에서 정말 아까운 일이다. 다운페이 적게 할수록 매달 페이먼트도 많아지고 이자도 늘어난다. 그런데 다운페이 적게 하고 남긴 돈을 다른 곳에 투자해 매년 2-3%씩만 늘려가면 손해보는 모기지 이자 상쇄할수 있다.  

  • 난 2-3% 이상 자신있는데… 투자에 어느정도 관심있고 자신 있으신 분들은 당연히 다운 적게 하는 쪽으로 가셔야 한다.
  • 반대로, 난 그것도 힘들고 불안하고 귀찮고 안전하고 편한게 좋아… 하시는 분들은 다운 많이 하는쪽으로 가시면 된다.
  • 그래도 집에 잠겨 있는 돈 아깝기는 하다.
  • 그리고 투자에 관심없고 자신없는 분들도 부동산 투자만큼은 한번쯤은 생각해 보셔야 한다고 얘기하고 싶다.

♦ 집 가격: $700,000  ♦ 30년 고정  ♦ 이자율 4.5% ♦ 자본: $280,000

  • 갖고 있는 돈 $280,000 전부 다운페이로 쓰면 70만불의 40%, 융자는 $420,000, 한달 페이먼트는 $2128, 30년 총 이자는 $346,100

downpayment 1

  • $140,000 (20%)만 다운하면 융자는 $560,000, 한달 페이먼트는 $2837, 30년 총 이자는 $461,467.

downpayment 2

  • $280,000 모두 다운안하고 절반만 다운하면 한달 페이먼트는 $709 더 많고, 30년간 내야할 이자는 $115,367 더 많아진다.
  • 다운페이 적게 해서 손해보는 이자를 매꾸려면 남은 $140,000을 불려야 한다.
  • 남은 $140,000로 30년동안 $115,367을 만들려면 매년 몇% 이자를 받아야 할까? 정확히 2.02%다.
  • 총 $280,000의 자금을 집 사는데 다 쓰지 않고, 절반은 다운하고 절반은 연 2% 이자율로 30년간 불리면 결과가 똑같을 거란 얘기다.
  • 만약 $140,000 을 매년 3%씩 이자 붙치면 30년 후엔 $199,817의 소득이 생긴다.
  • $140,000을 덜 다운해서 손해보는 것은 $115,367인데, 남은 돈으로 $199,817을 벌었으니 280,000모두 다운한 경우보다 총 $84,450이 이득이다. 30년간 매달 $234.
  • 즉 $280,000 모두 다운하지 않고 절반만 다운한후 나머지 절반 $140,000을 3% 이자로 30년간 늘려 나가면, 절반만 다운해서 손해보는 $115,367을 만회하고도 $84,450이 남을 것이란 얘기다.

얼터너티브 투자처

  • 2-3%면 많은 분들 해 볼만하다 생각할 것 같다. 주식이나 투자 좀 하신다는 분들은 3% 우습게 보일수도 있다.
  • 은퇴상품, 연금등을 봐도 2-3%는 쉽게 넘길수 있는 것으로 알고 있다.
  • 만약 $140,000로 투자용 부동산을 추가로 사게 되면 그땐 매년 2-3%는 정말 우습다. 매달 페이먼트는 렌트로 상쇄한다고 가정하고, 30년후에 보면 처음 투자한 $140,000이 30년후 그 집의 집 값이 되어 있을 것이다. $140,000로 50만불짜리 집을 샀다 가정하고 연 평균 주택 상승률을 4%로 가정하면 30년후 그 집의 값어치는 $1.6M 정도 된다. $140,000이 30년동안 $1.6M이 되려면 매년 복리 이자 8.5%가 붙은 것과 똑같다.
  • 여러가지 변수들을 생략한 단순 계산이긴 하지만 과거 부동산 히스토리를 보면 연평균 부동산 상승률 4% 절대 높은 숫자도 아니고, 전체적인 결론은 유효하다.
  • 다운페이 $140,000 덜해서 30년동안 $115,367의 이자를 더 냈지만, 남은 $140,000로 약 $1.4M의 투자 수익을 얻었으니 이건 뭐… 더 이상 말이 필요없겠다.

몇가지 고려사항

  • 있는 돈 다 써야 간신히 집 사실 수 있는 분들은 이런 고민 하고말고 할 여지도 없다. 그래도 속상하실 것 없다. 지금 사는 그 집 한채만으로도 장기적으로는 엄청난 혜택을 누리시게 된다.
  • 다운페이 적게 하는 쪽으로 가면 남는 돈 관리 정말 잘해야 한다. 절제력이 필요하고 적절한 투자처를 찾아야 한다. 돈은 적절하게 “묶어” 놓지 않으면 꼭 도망간다.
  • 무리한 투자는 절대 금물이라는 말도 안 하고 넘어갈 수 없다. 아무리 좋은 투자목록들도 유지못하면 소용없다. 항상 여러가지 칸틴전시에 대비해 적절한 여유와 쿠션을 꼭 갖고 가야한다.
  • 모기지 이자는 처음에 많이 내고 시간이 갈수록 줄어든다. 30년 고정인 경우 총 이자의 약 70%를 처음 15년동안 내게 된다. 위의 경우 $280,000 다운하면 15년동안 낼 이자는 $241,237. $140,000만 다운하면 $321,649. 즉 다운페이 적게함으로써 15년간 추가로 내야하는 이자는 약 $80,000. 그럼 남은 돈 $140,000로 15년간 $80,000 만들려면 매년 몇 %씩 늘어나야 할까? 3%다. 다운페이 적게해서 손해보는 이자를 상쇄하려면 140,000을 30년동안 매년 2%씩 늘려나가야 된다고 했는데, 30년이 아니라 15년만 보면 매년 3%씩 늘려가야 한다. 짧은 기간을 볼수록 남은 $140,000을 더 잘 활용해야 한다는 얘기다.

큰 집 1채 vs. 작은 집 2채

결론

큰 집을 사시는 분들은 쪼개서 작은 집 여러채를 사는 압션에 대해서 한번쯤은 꼭 따져보고 넘어가야 한다고 생각한다. 그렇게 했을때 투자적으로도 그렇고 매달 지출면에서도 훨씬 더 여유있는 삶을 누리게 될 첸스가 많다. 은퇴도 많이 앞당길수 있을지 모른다.

  • 큰 집 포기하고 작은 집 여러채를 사면 엄청난 투자적인 혜택이 있을 수 있지만, 나의 가족이 살게 될 집을 한없이 줄이고 희생할수는 없다. 남가주의 일반적인 동네에서는 그래서 최소한 백만불 이상은 봐야 쪼개 사는 압션에 대해 고민할 수 있는것 같다.
  • 그리고 쪼개 사는 쪽으로 가면 렌트놓고 임대인의 길을 가야한다. 그것도 만만한 일은 아니다.
  • 큰 집을 사는 많은 분들 무조건 여유가 넘쳐나라는 법은 없다. 큰 집 사서 페이먼트에 허덕일 거라면 아예 집 줄이던가 쪼개 사는 압션 더더군다나 고민해 볼만하다.
  • 그리고 꼭 필요해서 큰 집을 사는 것이라면 모르지만 다분히 사치, 허영, 그리고 과시욕에 사시는 분들이 왜 없겠는가? 그런 분들일수록 아래 내용 꼭 참조하시면 좋겠다.

♦ 원래 사려던 집 가격: $1,200,000  ♦ 자본: $360,000   ♦ 30년 고정   ♦ 이자율 4.5% 

  • 집 가격 $1,200,000,  30% ($360,000) 다운,  $840,000 융자,  30년고정에 4.5% 로 받으면…

big house 1

  • 매달 $4256의 모기지 페이먼트를 내야하고 30년동안 $692,200의 이자를 내야한다.
  • 집에 대한 욕심과 기대감을 대폭 줄여 이 돈으로 집을 2채를 장만하면 어떨까?
  • $1,200,000짜리 집 대신 $700,000짜리 집 사서 내가 살고, $500,000짜리 집을 사서 렌트 놓는 경우를 따져보자.
  • 먼저 $700,000 집, $210,000 (30%) 다운하고 30년 고정 4.5%에 융자 받는 경우를 보면…

big house 2

  • 그리고 $500,000 집, $150,000 (30%)다운하고 30년 고정 5% (투자용은 주거용보다 이자가 좀 높다는 점 감안해서) 으로 받으면…

big house 3

  • 한달 모기지 페이먼트는 $2486 + $1879 = $4365. $1.2M 한채 샀을때보다 $109 더 많고,
  • 30년 총 이자는 $403,784 + $326,387 = $730,171. $1.2M 한채 샀을때보다 $37,971 더 많다.
  • $500,000 집 렌트 놓으면 일반적으로 $2300-$2500 정도 받는다. $2400이라고 일단 가정해 보면…
  • 매달 임대 관리 비용이 (Management, Maintenance, Vacancy) 임대수입의 10%라고 가정하면 매달 들어오는 순 수입은 $2160. (임대 순수입은 여기서 모기지 페이먼트도 빼야 하지만 큰 집 한채와 작은 집 2채를 비교하는 관점이기 때문에 양쪽 다 있는 모기지 페이먼트는 여기에 포함시키지 않는 것이다.
  • 그리고 매년 임대수입 증가율이 2.5%라고 가정하면, “월 임대 순수입”은 아래와 같다.

big house 4

  • 집 2채 합친 한달 모기지 페이먼트가 $4,365 이니까 거기에서 임대순수입 $2,160 빼면 $2,205. $1.2M 집 샀을때 매달 $4,256보다 $2,051 즉 48%가 적다.
  • 15년후는 어떨까? 모기지 페이먼트는 여전히 두 집 합쳐서 $4,365. 그런데 렌트는 $3,135. (과연 앞으로 15년 후에 이렇게 되어 있을까? 지나온 15년동안의 물가 상승 한번 생각해 보시기 바란다.) 즉 매달 내야하는 넷 모기지 페이먼트는 처음 $2,205에서 $1,230으로 준다.
  • 25년쯤 되면 50만불 집에서 나오는 임대 수입으로 아예 양쪽 집 모기지 페이먼트를 거의 다 낼수 있다.
  • 큰 집 한채 샀으면 여전히 $4000이 넘는 모기지 페이먼트를 하고 있어야 한다.
  • 30년 총 이자는 집 2채인경우 $730,171 인데, 30년간 누적 임대수입은 약 $1,156,394. 임대수입으로 양쪽집 이자 다 커버하고도 약 $400,000정도가 남는다.

여기서 잠깐 멈추고 위의 숫자들을 마음 속에 들어올때까지 다시한번 살펴보시기 바란다. $1.2M 집 사려다가 $700,000 집 사려면 정말 많이 기대감 줄여야 하는데, 그렇게 할만한 이유가 될수 있을까?

몇가지 고려사항

  • 월 페이먼트는 모기지 페이먼트만 가지고 2가지 경우를 비교했다는 점 상기시켜 드린다. 재산세, 보험, 콘도 관리비등은 계산에 넣지 않았는데, 어차피 2가지 경우 (큰 집 한채 vs. 작은 집 두채) 양쪽이 비슷하게 나와 위의 결론에 영향을 주지 않았을 것이다.
  • 위의 계산에서 가장 큰 변수는 부동산 상승률이다. 큰 집이나 작은집이나 상승률이 똑같다면 위의 결론에 변화 없다. 그런데 큰 집의 상승률이 조금 더 높다면 얘기가 완전히 달라진다.
  • 예를 들어 $1.2M 짜리 집은 매년 집 값이 5% 상승하고, $700,000 과 $500,000 집은 매년 4%씩 상승했다면, 30년후 각각 집의 총 값어치는 $5,339,047 (큰 집), $3,962,988 (작은 집 2채 합쳐서). 즉 큰 집이 작은 집 두채를 합친 것보다 $1,376,059 더 올랐다는 얘기다.
  • 50만불 집의 30년 누적 임대소득이 $1,156,394이니 이런 경우 큰 집 한채의 투자성이 작은 집 2채의 투자성보다 조금 더 좋다는 결론이 나온다.
  • 일반적으로 큰 집이 더 많이 오를까, 작은집이 더 많이 오를까?
  • 부동산 오래했고, 많은 데이타를 분석하면서 지내왔지만, 잘 모르겠다.
  • 변수가 너무 많다. 큰 집이 더 많이 오르는 경우도 분명이 있을 것이고, 작은 집이 더 오르는 경우도 분명히 있을 것이다.
  • 정확한 통계가 없는 상황에서 큰 집이나 작은집이나 일반적인 장기 상승률은 비슷다고 보는 것이 가장 자연스러운 가정이라는 생각은 든다.