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CA 차압 절차와 주의사항

NOD, NOT, Reinstatement, Redemption, Cash for Key, Deficiency Judgment, COD

래 내용은…

 

  • 복잡한 차압 절차, 주택 소유주의 입장에서 꼭 알고 있어야 하는 내용들만 간추렸다.
  • 일단은 주택 융자를 생각하고 쓴 것이지만, 상업 융자도 비슷하게 적용된다.
  • 미국 전체가 아니라 California에만 (또는 같은 법을 가지고 있는 주에만) 해당된다. (미국은 각 주마다 차압 절차가 다르다. 크게 Judicial vs. Non-Judicial Foreclosure가 있는데 California는 Non-Judicial Foreclosure.)
  • 차압 관련 법이나 세금에 대한 결정들은 반듯이 변호사 및 회계사의 조언을 듣고 해야한다. 아래 설명들은 일반적인 내용들이긴 하지만, 각 개인과 상황이 모두 다르기 때문에 최종적인 조언으로 받아들이면 안 된다는 점 강조드린다.

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NOD (Notice of Default: 채무 불이행 통지서)

모기지 페이먼트를 보통 3개월 안하면, 은행에서는 NOD (엔오디)를 해당 County에 등기함으로써 차압절차를 시작한다. 은행은 그 후 10일 안에 NOD 복사본을 주택 소유주의 주소로도 보내게 되어 있다. NOD 시작하는 시점이 꼭 3개월이란 법은 없다. 은행의 재량이다. 하지만 거의 대부분의 경우, 3개월 정도 페이먼트를 안하면, NOD가 날라온다.

그런데 주택 소유주들은 차압 절차에 생소하기 때문에, NOD를 받고서도 은행에서 보내는 다른 편지들과 구분하지 못하고 모르고 지나가는 경우가 있을 수 있다. NOD의 등기 여부는, 은행에 직접 알아봐도 되고, 저희와 같은 에이전트에게 문의하셔도 된다.

아래는 NOD의 윗부분 셈플이다.

notice of default sample

3 개월

NOD를 등기한 후, 은행은 최소한 3개월을 위무적으로 기다려야 한다. 밀린 페이먼트를 값을 기회를 주기 위한 시간이라고 생각하면 된다. 이 3개월이 지나면, NOD 전 3개월과 NOD 후 3개월해서 페이먼트를 안 한 시간이 약 6개월이 된다.

NOT (Notice of Trustee’s Sale: 경매 통지서)

NOD 등기후 3개월이 지나면, 은행은 이제 경매 날짜를 잡을 수 있다. 부동산 경매는 여러가지 종류가 있는데, 차압 경매는 Trustee’s Sale이라고 부른다. 은행이 직접하지 않고 Trustee라는 기관이 주관하기 때문에 Trustee’s Sale이란 용어를 쓴다. 은행이 잡을 수 있는 가장 빠른 경매 날짜는 NOD 3개월이 끝나는 시점에서 21일 이후다. NOD 이후 3개월이 지나면 바로 경매 날짜를 정하고 통보를 하는데, 이 경매 통지서를 NOT (엔오티)라고 부른다.

이와 같이, 아무런 연기 없이 차압이 진행되면, 3개월, 3개월, 21일 해서 약 7개월만에 모든 차압 절차가 끝날 수 있다.

NOD와 마찬가지로 NOT도 해당 County에 등기되며, 주택 소유주에게 복사본이 보내진다. 경매 날짜 또한 은행의 재량에 따라 연기될 수 있다. 단 3번을 연기하게 되면 은행은 의무적으로 새로운 NOT를 등기해야 한다. 융자 조정이나 숏세일 (Short Sale) 진행 중에는 그리 어렵지 않게 경매를 연기해 주는 편이다. 하지만, 무한정 해주지는 않기 때문에 너무 여유를 부리면 안 된다.

주택 소유주의 입장에서 NOT를 볼 때 경매 날짜를 먼저 확인하면 된다. 그리고 NOT 편지 하단 부분에 나와 있는 Trustee에 전화를 한 후 Trustee Sale #를 입력하면, 경매 날짜가 연기가 되었는지, 경매가 강행되어 집이 팔렸는지등에 대해 확인 할수 있다. 경매 날짜 당일날 경매가 연기되는 경우도 있을 수 있다는 점도 꼭 기억할만하다.

아래는 NOT의 윗부분 셈플이다.

notice of default sample

Reinstatement & Redemption Period

경매 날짜 5 Business Day 전까지는 융자를 Reinstate할 수 있다. Reinstate은 밀린 페이먼트와 그동안 쌓인 벌금/수수료를 갚아 차압 절차를 중단시키는 것을 의미한다.

경매 날짜가 5 Business Day 안으로 다가오면, 이제는 Reinstate이 아니라 Redeem해야 한다. Redeem하려면 융자 원금 전체를 갚아야 (Payoff) 한다.

이러한 부분들도 은행의 재량에 따라 바뀔 수 있고 은행과 협상 가능하다. 경매 날짜 5일 안에도 잘 협상이 이루어지면 은행은 Reinstate 해줄 수도 있다.

오래 전에 집을 사서 집에 에쿼티가 많이 쌓여 있는데, 모기지 페이먼트를 못하게 된 경우들이 있을 수 있다. 집 주인은 차압 절차에 대해서도 잘 모르고, 어영부영 시간만 흘러가다가 결국 NOD, NOT까지 갈 수 있다. 이런 경우 돈을 빌려서라도 일단 Reinstatement를 한 후 집을 파는 상황들이 있을 수 있다. 그렇게 하지 않으면 집에 쌓여 있는 에쿼티를 고스란히 날리게 된다. 이런 특별한 경우가 아니라면, Reinstatement나 Redemption을 하는 경우는 찾아보기 힘들다.

차압 기간동안 홈오너가 해야 하는 일

융자 조정도 안 되고, 숏세일도 안 되고….어쩔 수 없이 차압이 불가피한 상황이라면, 주택 소유주는 정말 할 일이 없다. 전화도 많이 오고 메일도 많이 오지만 NOD와 NOT 외에는 모두 무시해도 상관없다. 그리고 NOD와 NOT에서도 날짜만 확인하면 된다. 거기에 맞춰 이사 계획을 세우기 위함이다. 경찰이 온다거나 법원을 나가야 한다거나 하는 일은 없다. 혹시 누가 와서 무었을 싸인하라 말라 하면 사기꾼이라고 생각하면 된다. 그냥 있다가 때가 되서 이사 나오면 그만이다. 차압이 불가피한 상황이라면, 이왕 그렇게 된 것 마음이라도 편하게 있다가 나오면 된다.

Trustee’s Sale 이후

이사와 Cash for Keys

경매가 강행되면, 투자자가 사든지 아니면 은행으로 돌아가 은행 매물 (REO)가 되든지 그날로 집의 소유권이 바뀐다. 그리고 수일 안에 투자자나 은행에서 사람을 보내 집을 비워 달라고 할 것이다. 보통 한달안에 집을 나오게 되는 편이고, Cash for Key라고 부르는 이사 비용도 좀 받아 나올 수 있다. Cash for Key는 많으면 일만불 가까이 받는 경우도 보았고, 단 일불도 못받고 나와야 하는 경우도 보았다.

빚 독촉 전화, Deficiency Judgment

특별한 경우가 아니라면, 차압은 보통 1차 은행이 집행한다. 그리고 거의 대부분의 경우 2차, 3차 은행들 (=Junior Lienholders) 은 Trustee’s Sale에서 한푼도 받지 못한다. 그리고 거의 대부분의 경우 2차, 3차 은행은 차압 이후 차압을 당한 집 주인에게 Deficiency Judgment를 붙일 수 있는 권한이 있다. 하지만, 실제로 법원에 가서 Deficiency Judgment까지 하는 경우는 많지 않다. 그렇다고 은행이 그냥 넘어가는 것은 아니다. 보통 Collection으로 넘겨 빚 갚으라는 빛 독촉전화를 엄청나게 한다. 하지만, Collection에서 전화를 하는 것과 Deficiency Judgment가 똑같은 것이 아니라는 점 기억하시기 바란다. (숏세일이 성공적으로 끝나면, Deficiency Judgment에 대해 전혀 걱정할 필요가 없다. 숏세일 해야하는 이유 6 참조)

차압 이후 Deficiency Judgment 여부에 대해서는 여기를 참고하면 된다. 가주 부동산 협회의 변호사들이 만든 것이다. 이러한 법은 계속해서 바뀐다는 점 꼭 기억하시기 바란다.

COD

차압을 당해 은행에 빚을 다 못 갚게 되면, 원래는 갚지 못한 빚이(COD: Cancellation of Debt) 수입으로 간주되 소득세를 내야 한다. 너무 복잡한 내용이라 여기서 자세히 다루지는 않겠다. Non-Recourse Loan (보통 집을 살때 받은 융자)은 제외된다. COD에 대한 좀 더 일반적인 기본 설명은 여기에서.

어려움에 처한 주택 소유주를 만날때 저희의 일차적인 목적과 관심은 그 분들이 최선의 방법을 찾을 수 있도록 돕는 것입니다. 저희는 듣는 것부터 시작합니다. 숏세일 (Short Sale)은 “최후의” 또는 “최선의” 해결책이라는 확신이 설때만 권유해 드립니다. 

정부 승인 Housing Counseling Agency 목록

HUD (US Department of Housing Urban Development)가 승인하는 Housing Counseling Agency 목록은 여기에서 볼 수 있습니다.

LA 한인 커뮤니티 안에서는 다음의 3개의 기관이 HUD Approved Housing Counseling Agency 목록에 포함되어 있습니다. 모두 한국말로 상담을 받을 수 있습니다. 이러한 기관을 통해서도 알아보고, 경험 많은 부동산 에이전트의 도움도 받는다면 가장 이상적일 것입니다. (노련한 에이전트들의 포괄적인 주택 및 차압 상담은 그 어떤 것으로도 대체될 수 없습니다.)