숏세일 vs. 차압 vs. 파산

어려움에 처한 주택 소유주가 집을 처분하기로 했을때 파산까지 가지 않는다면, 남은 선택은 차압과 숏세일 둘중의 하나다.

숏세일과 관련해 보통 주택 소유주들의 관심은 한가지로 모아진다. “어차피 남는 것도 없는 숏세일 번거롭게 해야 하는 이유가 무었입니까?” 차압 (Foreclosure)와 숏세일 (Short Sale) 두가지 선택밖에 남지 않았을 때, 다음은 숏세일을 해야 하는 6가지 이유이다.

***차압/숏세일 관련 법이나 세금에 대한 결정들은 반듯이 변호사나 회계사의 조언을 듣고 해야 한다. 아래 설명들은 일반적인 내용들이긴 하지만, 각 개인과 상황이 모두 다르기 때문에 최종적인 조언으로 받아들이면 안 된다는 점 다시 한번 강조한다. 또한 법은 계속 바뀔 수 있고 업데이트 되지 않은 내용도 있을 수 있다.

1. 2차 융자와의 협상 기회를 갖기 위해…

보통 주택 소유주의 입장에서 숏세일을 해야하는 가장 큰 이유는 2차, 3차 융자 (=junior lienholders)와 협상 기회를 갖기 위해서이다. 2차, 3차 융자는 (거의 대부분의 경우) 차압을 하게 되면 어지지 않고 받지 못한 액수에 (Deficiency) 대해서 전 집주인을 쫒아온다.

숏세일을 한다고 2차, 3차 융자가 저절로 없어지는 것은 아니다. Junior Lienholder와의 숏세일 협상은 4가지 결과가 나올 수 있다.

• 승인을 받지 못해 숏세일이 무산되는 경우
• 모자란 차액을 앞으로 값아나가겠다는 조건하에 숏세일을 승인해 주는 경우 (Promissory Note)
• 애매하게 승인을 받아, 모자란 차액에 대해서 숏세일이 끝난 후 쫒아 오는 경우
• 모자란 차액에 대해 아무런 조건 없이 (Considered Paid in Full) 승인해 주는 경우

숏세일을 한다고 꼭 4번째 결과가 나올 수 있다는 보장은 없다. 하지만, 숏세일을 안하고 바로 차압해 버리면, 2차, 3차 은행과 협상할 수 있는 기회조차 없는 것이다.

***2011년 7월 이후

원래는 위의 설명이 정석이지만, 2011년 7월 California에서 제정된 새로운 법 때문에 상황이 조금 달라졌다. Section 580e of the California Code of Civil Procedure (CCP)에 의한 것인데, 2차 3차 은행들, 더 정확히 말해 Junior Lienholder들이 숏세일 후 Deficiency Judgment를 더 이상 붙일 수 없게 못을 박은 것이다. 따라서 이제는 일단 숏세일을 성공적으로 끝내기만 하면, 1차는 말할것도 없고 2차 3차 은행이 남은 돈을 갚으라고 집 주인을 더 이상 쫓아 다닐 수 없게 되었다. 내가 사는 집 (Principle Residence)와 렌트 준 집 (Non-Owner Occupied) 모두 해당하고 1-4 유닛까지의 주거용 건물에 해당한다.

한편으로는 희소식이 아닐 수 없다. 하지만, 심각한 부작용 또한 우려되고 있고 현실로 나타나고 있다. 바로 2차 3차 은행들에게서 숏세일 승인을 받기가 더 어려워 졌다는 것이다. Setion 580e는 숏세일에만 해당 된다. 차압을 하는 경우 여전히 2차, 3차 은행에서 전 집 주인을 쫓아 올 수 있다.

아래 Chart를 보면 숏세일란이 모두 “Yes”로 나오는데, 이것이 Section 580e 의 효력이다. 숏세일이 성공적으로 마무리되면, Deficiency Judgment에 대해서 전혀 걱정할 필요가 없다는 의미이다. 가주 부동산 협회의 변호사들이 만든 것이므로 믿을만하다. 단 이러한 법은 언젠가는 또 바뀔 수 있다는 점 유의하시기 바란다.

Association Fee

차압을 하고 나면 또 예외없이 걸려오는 전화가 밀린 Association Fee내라는 것이다. Association Fee는 몇달만 밀려도 변호사비다 벌금이다 해서 상당히 불어난다. 숏세일을 하게 되면 보통 바이어가 해결한다. 이것도 숏세일을 해야 하는 중요한 이유중의 하나다.

2. COD (Cancellation of Debt)를 피해가기 위해서

말도 많고 복잡하기 짝이 없었던 COD 이슈 : 차압, 숏세일, 융자 조정등으로 주택 소유주가 빚을 다 갚지 못하게 되면 (=은행에서 융자 원금 일부를 탕감해 주게되면), 탕감 받은 빚 (COD=Cancellation of Debt)가 소득으로 간주되어 소득세를 내게 되어 있다. 유령 소득 (Phantom Income)이라고 부른다. 그러잖아도 힘든데, 아픈데 한번더 때리는 격이다. 물론 이런 법이 제정된 이유는 있다. 집을 담보로 너무 많은 융자를 끌어낸 후 아무런 댓가없이 집을 처분할 수 있다면 남용의 여지가 있고 무책임한 대출 분위기를 조성할 수 있기 때문이다.

어떤 경우에 정확히 COD 가 적용되는지는, 너무 복잡한 이슈라, 부동산 에이전트들은 말할 것도 없고 회계사들조차 명쾌한 답을 못해 주는 경우가 많았다. (전문적인 용어를 쓰자면 COD 적용 여부는 융자가 Non-Recourse냐 아니냐에 달려 있다. 주로 내가 살 집을 (Principle Residence) 살 때 받았던 일차융자는 Non-Recourse 융자고 COD가 적용되지 않는다. COD에서 면제되는 특수 상황들이 몇가지 더 있고 자세한 내용은 여기에서 볼 수 있다.) 2013년말에 효력이 다한 Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007 는 과다하게 Equity를 끌어다 쓰지 않은 많은 주택 소유주들을 COD의 부담으로부터 해방시켜 주었었다. 현재 끝이 났지만, 이 법이 다시 부활해 몇년더 연장이 될지는 지켜봐야 하는 분위기다. (2014년 3월 현재)

그런데, 적어도 숏세일에 관한한 California는 MFDRA 의 부활여부와는 상관없이 COD에 대해서 더 이상 걱정할 필요가 없게 되었다. (어지간히 확실해 보이는데도 이렇게 단정적으로 얘기하는 것이 불안하다. 이정도의 이슈가 있다는 것을 알려드리는 정도로 받아들이면 좋겠고, 최종 결정은 반듯이 회계사나 변호사와 상의한 후 내릴 것을 권고한다.)

2013년 9월 19일 IRS에서 California Senator Barbara Boxer에게 편지를 보냈는데, California에서 숏세일을 할 경우 COD가 적용되지 않는다는 내용이다. 위에서 설명한 Section 580e 의 효력으로 숏세일을 승인해 주는 모든 융자가 “Non-Recourse Debt”로 간주되기 때문인것으로 이해하고 있다. IRS에 이어 FTB (Franchise Tax Board–California 주 세금을 거두어 들이는 기관)도 숏세일할 경우 주정부 차원에서도 COD를 적용시키지 않겠다는 내용으로 가주 부동산 협회 (California Association of Realtors)에 공문을 보냈다.

이러한 공문들은 숏세일만을 언급하고 있기 때문에 차압이나 융자 조정등을 통해 발생한 COD에는 여전히 일반 룰이 적용되는 것으로 일단은 이해하고 있다.

3. 크레딧을 덜 망가뜨리기 위해…

숏세일과 차압이 크레딧에 주는 영향에 대해서 한동안 많은 논란이 있었으나, 이제는 어느정도 정리된 것 같다. 2000대 후반 숏세일이 다시 시작할 무렵, 대부분의 부동산 전문가들은 숏세일을 하면 차압보다 크레딧이 덜 망가진다고 믿었었고, 그것이 숏세일을 하는 중요한 이유중의 하나로 부각되었었다.

현재 일부 크레딧 전문가들의 공식 입장은 숏세일 과 차압의 크레딧에 끼치는 영향이 비슷하다는 것이다. 하지만, 많은 부동산 전문가들과 주택 소유주들의 실질적인 경험은 좀 다른 것 같다. 숏세일이 차압보다는 그래도 크레딧 점수가 덜 내려 가는, 또 회복도 더 빠른 경우들을 많이 본다는 얘기들도 종종 접한다.

우리는 크레딧 전문기관의 “이론”보다는 실제 주택 소유주들의 “실제 경험”에 더 무게를 두고 싶다. 또 한가지 조금 다른 관점에서 보자면, 직장, 렌트등의 신청서를 쓸 때 차압을 한 적이 있느냐는 질문은 많이 볼 수 있지만, 숏세일을 한 경험에 대해서는 보통 언급 안 하는 것으로 알고 있다. 논란의 여지가 없는 것은 아니지만, 숏세일을 해야 하는 3번째 이유는 크레딧을 조금이라도 더 보존하기 위함이다.

*Credit에 끼치는 영향이 숏세일은 얼마, 차압은 얼마 라는 식의 간단한 공식이 아니다. 가장 중요한 요소는 Default (페이먼트를 안 한) 기간이다. 차압은 최소한 7개월 정도이고, 숏세일은 경우에 따라 많이 다를 수 있다. 흔하지는 않지만, 페이먼트를 꾸준히 하면서 숏세일을 하는 경우도 있고, 6개월에서 1년 정도 페이먼트를 안 하는 경우도 있을 수 있다. 숏세일은 해야 겠으나, 크레딧을 보존하고 싶다면 Default 기간을 최소화 하는 것이 중요하다.

**어떤 분들은 집을 처분하면서, 크레딧 관리를 아예 포기한다. 뭐 이미 망가진 크레딧 무슨 상관이냐는 거다. 그래서 집 뿐아니라 다른 페이먼트들까지 다 중단하고 막 나가는 분들이 있다. 잘못된 생각이다. 파산까지 생각할만큼 상황이 어렵다면 모르겠지만, 그 정도까지가 아니라면 좀 어려운 상황이라도 크레딧에 신경을 써야 한다. Credit Report에 숏세일 하나 뜨는 것과 그 외에도 이것 저것 정신 없이 붙어 있는 것과는 다시 재기하는데 엄청난 차이를 가져다 줄 수 있다.

4. 집을 더 빨리 사기 위해…

미국 모기지 시장의 과반수를 차지하고 있는 Fannie Mae, Freddie Mac, FHA는 숏세일이나 차압 후에 집을 다시 사기 위해 얼마를 기다려야 하는지 구체적인 가이드라인을 가지고 있다.

그리고 그것은 여러가지 변수에 달려 있다. 가장 중요한 것들은…

• 집을 처분할 때 Default (모기지 페이먼트를 내지 않은) 기간
• “Extenuating Circumstances”: 정상참작이 될 만한 상황, 예를 들어 Job Transfer, Divorce, Severe Illness, Death in family, etc.
• 집 처분 후 크레딧 관리
• 다시 집을 살 때 Downpayment Amount
• 융자 종류 (FHA, Conventional, Private…)
• 이자율 (크레딧이 회복 되기 전에 빨리 살려면 아무래도 이자율이 좀 높을 것이다. 이자율이 높아도 괜찮다 하면 다시 집을 사는 기간을 단축시킬 수 있기 때문에 여기에 변수중의 하나로 포함시켰다.)

예를 들어, FHA인 경우 Default를 하지 않은 상태에서 숏세일을 했고, “Extenuating Circumstances”까지 있다면, 숏세일 한 후 바로 집을 사는 것을 허용한다. (FHA의 룰이 그렇다는 것이지, 그 가이드라인을 존중하고 융자를 해 주겠다는 은행을 찾는 것은 또 별개의 문제다. 이런 경우 아마 쉽지는 않을 것이다.)

또는, Fannie Mae Guideline은 Downpayment를 20%이상하면 2년, 10%-20%하면 4년, 10% 이하면 7년, Extenuating Circumstance가 있다면 10%만 해도 2년 안에 집을 다시 사는 것을 허용한다.

너무 정확하게 따지고 들어가는 것은 별 의미가 없는 것 같다. 전반적으로 이렇게 기억하고 무난하겠다.

숏세일은 2-4년, Foreclosure는 4-7년

다시 말하지만, 위에서 말한 변수들에 달려 있다. 특별한 경우는 숏세일 후 1년 안에도 집을 사는 것이 가능하고, 또 다른 특별한 경우는 4년 이상 걸릴 수도 있다. 하나 확실한 것은 다른 조건들이 비슷하다면, 숏세일이 분명히 차압보다 유리하다는 것이다. 차압은 숏세일 보다 2배 이상 기다려야 한다고 생각하면 대충 맞는 것 같다.

5. 차압을 “당하지” 않기 위해…

처음에는 위의 3-4가지만 셀러분들에게 말씀드렸다. 그런데 지난 몇년간 어려움에 처한 셀러들의 모습을 지켜보면서 5번째 이유가 생겼다. 숏세일을 하신 분들은 집을 기분좋게 나온다. 당당하다. 차압을 “당한” 분들은 의외로 마음 고생을 많이 한다.

어차피 버리기로 한 집, 마음을 비웠다고 생각했는데, 집에서 “쫓겨난다는” 것이 생각보다 자존심도 상하고 부끄럽게 느껴지는 것 같다. 이러한 심리적인 이유 때문에, 위의 재정적인 4가지 이유가 크게 상관 없더라도 왠만하면 숏세일을 할 것을 권유하고 싶다.

6. 은행의 손실 감수와 부동산 시장의 빠른 회복을 위해…

6번째 이유는 한 손님 때문에 생겨났다. 숏세일 상담 중에 한 손님이 이렇게 물어보셨다. 숏세일을 하게 되면 은행이 손해를 덜 보게 되는 거냐고… 그분은 돈을 다 못값는 것에 대해서 은행한테 조금은 미안한 마음을 갖고 계셨다.

은행이라는 기관도 결국은 사람이다. 많은 사람의 이익이 얽혀 있는 기관이다. 주택 소유주가 숏세일을 해야하는 6번째 이유는 차압에 비해서 은행이 손해를 덜 볼 수 있기 때문이다. 숏세일은 또한 침체되어 있는 부동산 경기를 회복하는데 도움이 된다. 차압까지 가게되면, 부동산 시장에 더 부정적인 영향을 끼치게 된다.