집 동시에 사고 팔때 주의점

A. 파는 것과 사는 것 중 어떤 것을 먼저?

집을 꼭 팔아야 살수 있는 경우

지금까지 한번의 예외도 없었다. 이런 경우도 모든 분들이 사는 쪽을 먼저 알아보신다. 그리고 맘에 드는 집이 덜컥 나오면 발등에 불이 떨어진다. 사실 늦었다. 나 집 팔고 와야하니 좀 기다려 달라고 해야 하는데, 어림도 없다. 그 집은 못 산다 (특히 셀러 마켓에서는…). 그리고 후회한다. 진작 집을 마켓에 내어 놨어야 하는데… 이런 뻔한 결과가 데쟈부처럼 우리 눈 앞에 항상 펼쳐진다.

물론 사전 조사 해야 한다. 내가 원하는 동네와 집들을 둘러보고 가능성과 확률을 타진해 봐야 한다. 그때 맘에 드는 집이 나오면 그건 우리 집 아니라고 생각하고 깔끔하게 미련 버리는게 맞다. 사전 조사 결과 이 정도면 해 볼만하다 판단되면 바로 집을 마켓에 내어 놓아야 한다. 그리고 그 때부터가 진짜 게임 시작이다.

이런 경우 생길 수 있는 최악의 상황은 이사를 2번 하는 것이다. 이정도면 살만한 집이 있겠다 싶어 집을 파는 쪽으로 결정하고 추진을 했는데, 결국 집을 못 산 상태에서 이사를 나와야 하는 상황이 될수 있다. 그래서 이런 위험요소를 없애기 위해 컨틴전시 (Contingency)를 이용할 수 있는데, 여러가지 이유로 그게 더 위험할 수 있다는 설명은 아래에서 더 자세히 하겠다.

집을 안 판 상태에서 살 수 있는 경우

여유자금이 충분하거나 집에서 에쿼티(equity)를 뽑아 살 수 있는 경우는 또 완전히 얘기가 다르다. 그때는 사고 파는 것을 분리시킬 수 있다. 분리 시킬 수 있으면 유리한 점이 한두가지가 아니다.

이 때는 위험요소가 2가지다. ¹집을 먼저 사고 팔게 되면 이중 페이먼트가 발생한다. ²집을 먼저 팔고 사게 되면 이사를 2번 해야 한다. 그래서 역시 컨틴전시라는 장치를 이용해 이 2가지 위험요소를 없앨 수 있는데, 같은 얘기지만, 여러가지 이유로 그것이 더 위험할 수 있다는 설명은 아래에서 더 자세히 하겠다.

굳이 이중 페이먼트와 2번 이사를 비교하자면, 어떤 것이 더 나을까? 이중 페이먼트가 한두달 수준이라면 아마 대부분 2번 이사보다 이중 페이먼트를 선택할 것이다. 반대로 이중 페이먼트가 장기화 되면 당연히 2번 이사가 낫다. 2번 이사하게 되면 힘들지만, 그래도 감당할 수 있다. 반대로 2중 페이먼트는 장기화되면 재정적으로 큰 문제를 초래할 수 있다. 그리고 이중 페이먼트를 피하려면 집이 빨리 팔려야 한다. 이러한 관점에서 보아도 집을 팔고 이사간다는 계획이 세워지면 집 파는 건 미루지 말고 추진하는 것이 맞다.

집에서 에쿼티를 뽑는 경우 히락(HELOC)인 경우는 금방 갚아도 문제 없지만, 재융자 (Refinance Cash Out)을 할 경우는 일정한 기간 안에 (보통 6-8개월안에) 다 갚으면 (Payoff 하면) 문제가 있을 수 있으니 잘 알아보고 진행해야 한다.

집을 꼭 안 팔아도 살 수 있으면, 과연 집을 꼭 팔아야 하나… 라는 근본적인 고민을 또 해 보아야 한다. 부동산 선수들은 왠만하면 집 안 판다.

B. 2번 이사를 방지하기 위한 3가지 방법

1. 가장 안전한 (것처럼 보이는) 방법 : Concurrent Closing

(여기서부터는 일단 우리 집을 꼭 팔아야 다음 집을 살 수 있는 경우에 촛점을 맞추었다.)

Concurrent Closing이란 우리 집을 사러 온 바이어에게 이러한 조건을 제시하는 것이다.

“우리가 이 집을 팔면 이사갈 집이 필요하니, 이사갈 집을 산다는 조건하에 이 집을 당신에게 팔겠습니다. 그리고 우리가 살 집의 에스크로를 끝냄과 동시에 이 집 에스크로도 끝난다는 조건하에만 집을 팔겠습니다.”

아래 칸트렉트의 1C에 첵크하면 Concurrent Closing이라는 조건이 성립된다. 이러한 조건부의 조항들을 컨틴전시 (Contingency)라고 한다.

• 집을 팔고 이사 가야 하는 입장에서 이렇게 안전한 방법이 있을까?
• 이 조건을 수용하겠다는 좋은 바이어만 만나면 최고의 상황이다. 걱정이 없다.
• 그런데 우리 집을 사러 오는 바이어들은 맥이 빠진다. 원래는 계약을 맺는 순간 셀러들은 (일반적으로) 계약을 취소할 수 없다. 에스크로를 끝내고 안 끝내는건 바이어에게 전적으로 달려 있고 바이어들은 일단 계약만 성사되면 불안감없이 일을 진행한다.
• Concurrent Closing이란건 셀러가 에스크로 끝나는 순간까지 계약을 파기할 수 있는 권한을 갖고 가겠다는 것이다. 그러니 바이어들이 이 조건을 좋아할 리 없다.
• 바이어 입장에서 그 집 사려고 인스펙션하고 융자 진행하고 이사 계획까지 다 세워놨는데, 끝나기 한 2틀 전에 집 못 판다는 통보를 받을수도 있다는 얘기다. 그리고 실제로 그런 일들 생긴다.
• 바이어에게 이렇게 불리한 조건을 내세우면 좋은 바이어들 놓칠 챈스가 많아진다. 그리고 처음에 바이어들 긴장시키고 경매 분위기를 조성해야 하는데, 바이어들 맥이 빠져서 긴장감이 떨어진다.
• 바이어 에이전트 입장에서도 솔직히 Concurrent 걸어 놓은 집에는 오퍼 쓰기 싫다. (그래도 바이어가 원하면 최선을 다하긴 하겠지만…)
• 그리고 일단 딜이 성사가 되었다 해도, 적어도 3자가 (나와, 내집을 사는 사람과, 나에게 집을 파는 사람) 모두 완벽하게 타이밍과 호흡을 맞추어야 하기 때문에, 에스크로가 깨지거나 힘들게 진행될 가능성이 높다. (좀 과격한 표현일지 모르겠지만, 이런 상황에서는 거의 예외 없이 “피를 말리는” 상황들이 연출된다.)
• 일이 복잡해지고, 좋은 기회들을 놓치면서, 시간은 시간대로 촉박해지고, 결국은 불리한 상황에서 손해를 감수하며 집을 팔고 사게 되기 쉽다.
• 그래도 집 못파는 것 아니다. 특히 셀러 마켓일때는 큰 걱정은 없다. 그런데 부동산은 확률 싸움이다. 이런 조건 내세우면 최상의 조건에 팔지 못할 확률이 그만큼 많아진다.
• 증명하기 어렵지만 왠만한 집들 몇천불에서 1-2만불정도까지 손해 볼수 있는 전략이라고 얘기하고 싶다.

2. Concurrent Closing보다 덜 안전한 (것처럼 보이는) 방법

Concurrent는 셀러가 계약을 파기할 수 있는 권한을 이사갈 집 에스크로 끝나는 날까지 끌고가겠다는 것이다. 바이어 입장에서는 매정하고 이기적으로까지 느껴진다. 두번째 방법은 그 기간을 좀 줄여주는 것이다. 위험 부담을 서로 나눠갖고 가자는 것이니 바이어 입장에서는 첫번째보다 훨씬 낫다.

• 위의 계약서 인용부에서 1C에 첵크만 안 하면 이 방법으로 가는 것이다.
• 그냥 아무것도 안 바꾸고 이미 나와 있는데로 가면 셀러한테 17일이 주어진다. 17일 안에 결단하라는 거다. 17일 이후에는 2가지중 하나를 선택해야 한다. 이 집을 내가 이사가는 집과는 상관없이 팔겠다라고 바이어에게 약속을 하거나, 아님 정 자신 없으면 그 바이어에게 집 파는 것을 포기하고 계약을 취소하거나…
• 셀러에게 가장 이상적인 것은 그 17일 안에 이사갈 집을 찾은 후에 이 컨틴전시를 없애는 것이다. Concurrent만큼 “안전”하지는 않다. 일단 이렇게 컨틴전시를 없애면 우리 집은 무조건 팔아야 하는데, 내가 사려는 집이 끝까지 무조건 끝날거라는 보장이 없기 때문이다.
• 설사 17일 안에 이사 나갈 집을 못 찾았다고 해도 생각해 볼수 있다. 이사 두번 가는 한이 있어도 그냥 팔아버리자. 그럼 컨틴전시 없애고 집 팔겠다 100% 커밋하는 거다. 그렇게 안 할거면 계약을 취소해야 한다.
• 꼭 17일일 필요는 없다. 바이어와의 합의하에 기간도 조정할 수 있고 기간이 아니라 이벤트로 (예를 들어 이사 갈 집의 계약이 성사되는 시점) 정의할 수도 있다.
• 이 두번째 방법은 “Contingent on Finding Replaement Property” 라는 표현을 쓴다. Concurrent Closing 보다는 바이어들 입장에서 좀 낫다. 그런데 이것도 맥 빠진다. 정도가 덜 하다는 것이지 Concurent에서 얘기한 모든 원리가 똑같이 적용된다.

3. 가장 위험한 (것처럼 보이는) 방법

위에서 얘기한 2가지 방법을 쓰지 않고 그냥 집 파는 것이다. 위험해 보인다. 까딱하면 이사 두번 가야 한다. 그런데 이사 두번 감수할 각오만 하면 이 방법을 쓸 수 있고 집을 가장 잘 팔 수 있다.

• 어떤 것이 나에게 더 중요한지 생각해 봐야 한다. 이사 2번 가는 댓가로 만불 준다고 하면 어느쪽을 선택할까?
• 3번째 방법을 쓰는 가장 큰 이유는 집을 최상의 조건에 팔기 위함인데 어쩌면 그것보다도 더 중요한 이유가 있다. 바로 그렇게 이사 2번 갈 것 각오하고 집 찾아야 서두르지 않고 좋은 집 살 수 있다는 것이다.
• 만약 집을 파는 기간동안 적당한 집이 나오면 금상첨화다. 잡으면 된다. 안 나오면 까짓것 렌트 생활 잠깐 하면서 기다리는 것이다. 그래야 집 잘 산다.
• 그리고 여기서 정말 또 중요한 것은 이 방법을 쓴다고 무조건 이사 2번 해야 한다는 것은 아니라는 점이다. 사실 오랜동안의 경험에 비추어 볼때, 이사 2번 해야 하는 경우는 생각보다 많지 않았다.
• 이 방법을 쓰려면 그만큼 사전 준비가 철저해야 한다. 그리고 정말 꼼꼼하고 치밀하게 일을 진행해야 한다. 에스크로 기간도 조정하고 렌트백 (rent-back)이라는 압션을 쓰기도 한다.
• 처음 2가지 방법은 가장 안전한 것 같으나 위험부담이 크다. 집을 최상의 조건에 팔지 못할 수 있고, 사는 집도 우격다짐으로 맘에도 안드는 집 밀려서 사게 되기 쉽다. 과정이 너무 복잡해 마음 고생할 첸스가 많다. 3번째 방법은 위험한 것 같으나 집을 최상의 조건에 팔 수 있는 가장 깔끔한 방법이고, 진짜로 마음에 드는 집을 살 수 있는 확률을 높일 수 있다. 그리고 2번 이사하는 위험성은 생각보다 그리 높지 않다.
• 정말 노련한 에이전트들은 3번째 방법을 많이 쓴다. 물론 마켓 분위기가 정말 좋으면 2번째 방법도 생각해 볼만하다.

C. 융통성, 창의력, 집중력, 설득력, 원활한 소통

가장 중요한 내용은 이 페이지 하단부에 나온다고 했는데 바로 이것이다.

• 위에 설명한 내용은 원칙들이고, 그것을 현실에서 적용하는 것은 또 얘기가 다르다.
• 부동산은 변수가 많다. 가장 위험한 것 같지만 안전한 방법도 가장 안전한 것 같지만 위험한 방법도 실전에서는 어떤 방향으로 튈지 모른다.
• 집을 아무리 많이 사고 팔아도 똑같은 상황은 하나도 없다. 각 상황에 맞게 대처해야 하는데, 융통성, 창의력, 집중력, 설득력, 원활한 소통 모두 너무나 중요하다.
• 첫번째 방법, 바이어들이 그렇게 싫어하는 concurrent라도 바이어들에게 어떤 톤으로 얘기하느냐에 따라 느낌이 많이 달라진다. 세번째 방법, 컨틴전시 안 걸고 시작하더라도 바이어들에게 처음부터 잘 하고 꾸준히 소통하며 서로를 배려하는 분위기 만들면 또 생각지도 못한 시간을 벌게 될 수도 있다.
• 이사 갈집에 오퍼를 넣을 수 있는 시점은 사실 우리 집 에스크로 들어간 시점도 아니고 우리 집 바이어가 모든 컨틴전시를 없애는 시점이다. 그쯤되어야 내가 사려는 집 셀러가 안심을 한다. 그렇다고 그때까지 무조건 기다리는게 아니라는 것이다. 우리 집 에스크로도 안 들어간 시점에서도 정말 잘 하면 내가 사려는 집 셀러와 딜을 성사시킬 수 있을지 모른다.
• 위에 계약서에 대해서도 살짝 설명을 했는데, 정작 실전에서는 훨씬 복잡하고 서로 합의해야 하는 조건들이 더 많다.
• 집을 동시에 사고 팔때는 정말 노련한 에이전트의 도움을 받아야 한다.