한국>미국 부동산 취득 절차

한국 예상 인구 증가율 (2019년, 2034년)

미국 예상 인구 증가율 (2019년, 2034년)

아래 내용은 부동산 세법에 대한 일반적이고 상식적인 차원의 설명이라는 것 강조합니다. 원칙적으로 부동산 에이전트는 법과 세금에 관한 조언은 할 수 없게 되어 있습니다. 법과 세금에 관한한 아래 내용은 어떤 이슈들이 있고 전문가들과 상의할 때 어떤 질문들을 해야 하는지를 알려드리는 정도가 목적입니다. 세부적인 사항들은 빠져 있을 수 있고, 각 개인의 상황에 따라서 적용방법에 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 아래 내용을 바탕으로 최종 결정을 하시면 안 됩니다. 보다 정확한 것은 반듯이 회계사나 변호사와 상의해 보시기 바랍니다.

Written by Joshua Choi. Copyright will be fully enforced.

Updated Oct 2019

먼저 외국인 (Foreigner)의 정의에 대해서

외국인의 정의는 각 기관마다 다르다. 융자를 해 주는 은행에서는 Social Security Number가 없고, 따라서 크레딧 (Credit)이 없는 사람들이 외국인이다. 미국 국세청 (IRS)에서 외국인을 따지는 기준은 미국 거주 기간에 달려있다.

> Green Card Test + Substantial Presence Test (IRS 웹사이트로 이동) : Green Card Test는 별것 아니다. Green Card 가 있으면 (=영주권자면) 거주 기간과 무관하게 세법측면에서 외국인으로 간주되지 않는다는 것이다. (영주권자도 미국에 일년에 적어도 하루는 거주해야 한다는 조건이 있기는 하다.) Green Card Test를 통과 못하면 (=영주권자 아니면) 그 다음엔 Substantial Presence Test 를 따져보아야 한다. 계산 방법이 복잡하다. 1년에 절반정도를 미국에 있으면 Substantial Presence Test를 통과해 IRS에서는 외국인으로 분류하지 않는다고 생각하면 일단 대충 맞겠다. 영주권자도 아니고 미국 거주 기간도 짧으면 세법 관점에서 IRS는 외국인으로 간주한다는 얘기다. 참고로 Foreigner의 정확한 용어는 “US Non-Resident Alien”, 줄여서 NRA라고 한다.

미국 주택 매물 검색 (Residential Listings Search)

미국 전역 주택 매물 검색은 여기에서 시작하면 된다. 미국 주택들의 마켓팅과 검색이 어떻게 이루어지는지 전반적인 시스템과 도구에 대한 설명을 볼 수 있다.

명의 (Title)

거주용으로 집을 살때는 개인 명의로 사면 되지만 투자용일 경우는 LLC (Limited Liability Company, 유한 책임 회사)를 셋업하는 것 생각해 볼만하다. 외국인의 신분으로 LLC 설립 얼마든지 가능하다. LLC는 “Pass-through entity”이기 때문에 LLC 자체로 세금 보고를 하는 것이 아니라 LLC의 Owner가 세금 보고를 한다. 특히 IRS는 Owner가 한명뿐인 Single Member LLC (SMLLC)를 부동산 세법 적용 차원에서 개인과 똑같이 취급한다. LLC로 부동산을 사는 가장 큰 이유는 말 그대로 책임 (Liability)를 제한시키기 위한 것이다. 세입자가 집에서 다쳐 소송이라도 건다고 하면 LLC 소유주의 개인 재산까지는 못 건드린다는 개념이다.

그리고 왠만한 중소 규모의 부동산 투자를 위해 법인 (Corporation)까지 셋업하는 경우는 거의 본 적이 없고, 전문가들도 여러가지 이유로 추천하지 않는 내용들을 여러군데서 본 바 있다. (이런 부분은 완전히 우리의 전문성 밖이라는 점 다시 한번 강조한다.) LLC 설립은 비교적 간단해서 혼자 했다는 사람들도 꽤 있고 회계사나 변호사에게 몇백불 상당의 수고비를 주고 하는 경우들도 본다. 실제로 중소 규모의 부동산 투자자들은 거의 예외 없이 LLC로 부동산을 구입/보유한다. 초소규모 부동산 투자자들은 (내가 사는 집 이외에 한두채 추가로 더 갖고 있는 정도의…) 개인 명의로 갖고 있는 경우들이 더 많고, 실제로 Liability 문제가 크게 생기는 경우는 거의 보지 못하기는 한다.

외국인의 미국 주택 구입 과정

부동산 구매의 관점에서 외국인의 신분으로 집 사는 것 자체는 크게 복잡할 것 없다. 외국인 융자를 하게 되면 조금 까다로울 수 있지만 수입 증명과 충분한 다운만 한다면 못할 것도 없다. Tax Identification Number (TIN) 도 집을 구매하는 과정에서는 필요없다. 현지인들과 다를 바 없이 그냥 사면 된다.

  • 현금으로 사는 경우는 현지인과 아무런 차이 없다. 남가주 주택 매매 절차등 참조.

  • 융자를 받아야 하는 경우는 조금 복잡해진다. 외국인 융자가 있긴 한데, Downpayment를 많이 해야 하고 (보통 40-50%), 이자율이 일반 융자보다 높고, 30년 고정보다는 보통 3-5년 변동 금리로 가야 한다는 점등 여러가지 불리한 조건을 감수해야 한다. 수입 증명은 현지인과 다를바 없이 철저하게 한다. 외국인 융자를 해 주는 은행을 찾아야 하고, 융자 환경에 따라 대출 조건이 바뀔 수 있다. 좀 더 상세한 미국의 주택 융자 절차와 조건에 대한 설명은 융자 준비 키 포인트 참조.

  • 미국 부동산 구매를 위해 꼭 미국에 직접 들어올 필요가 있을까? 원칙적으로만 보면 필요없다. 특히 현찰 구매일때는 공증 서류도 없고, 한국에서 2번 (계약금과 잔금) 송금만 하면 된다. 모든 계약서와 절차상의 서류들은 전자 서명으로 진행 할수 있다. 하지만, 그렇게하려면 미국 현지 사정을 아주 잘 알거나 완전히 믿고 일을 맡길 수 있는 사람이 있어야 할 것이다. 대부분의 경우는 아무리 인터넷으로 매물 정보들을 볼 수 있다고 해도, 미국에 와서 직접 집을 보지 않고 산다는 것은 상상하기 어렵다.

  • 미국 와서 만나봐야 할 전문가는 기본적으로 부동산 에이전트와 회계사이다. 규모가 크다거나 법인 또는 유한 책임 회사등이 관련되면 변호사도 만나보아야 할지 모른다. 그리고 은행구좌도 미리 신설해 놓을 수 있다. 여권만으로 은행 구좌를 열어주는 은행들이 있다.

  • 일단 계약이 성사되면, 믿을만한 지인이나 에이전트에게 위임장 (Power of Attorney)를 설정해 놓고 한국에 들어가도 일은 진행 할 수 있다. 하지만, 마지막 융자 서류에 서명/공증하고 열쇠 받고 집 고치는 일들은 가능하면 직접 관여하는 것이 좋을 것이다.

  • 미국에서 모든 절차를 지켜 보려고 할 때 소요되는 시간은:

    > 현찰 구입: 에스크로 기간 2-3주, 앞뒤 준비 정리하는 시간까지 다해서 초고속으로 일을 진행한다면 1-1.5달 정도.

    > 융자: 적어도 에스크로 기간만 1-2달. 앞뒤로 준비, 정리하는 과정까지 생각하면 적어도 2-3달 정도.

이렇게 외국인의 신분으로 미국 부동산 구입하는 과정은 복잡할 것 없다. 문제는 다음 3가지다. 1송금 전략, 2보유 전략, 3매도 전략.

Challenge 1 : 한국 > 미국 송금 전략

  • 한국은 2006-8년 이후 해외 부동산 취득에 대한 규정이 대폭 완화되었고 해외 부동산 투자 한도는 아예 전면 폐지되었다. 내 돈으로 내 명의의 해외 부동산을 구입하는 경우 복잡할 것이 없다. 잘 모르셨던 분들은 해외 부동산 투자 이렇게 간단했나요? 라는 질문이 나올만하다. 외국환거래법에 근거한 일련의 서류 작업들만 하면 된다. 기본적으로 송금 이전에 해외 부동산 취득 신고서, 부동산 매매 계약서, 부동산 감정 평가서 등을 은행에 제출해야 하고, 보유 기간동안은 보유 사실 입증 서류, 매도시에는 해외 부동산 처분 보고서등을 제출하면 된다. (더 자세한 내용은 한국 관련 은행에서 알아보시기 바란다.)

  • 문제는 내 돈이 아닌 경우, 그리고 내 명의가 아니거나 공동 명의 또는 회사이름등으로 부동산을 구매하는 경우다. 이 때부터 한없이 복잡해진다. 증여세, 상속세 이슈가 만만치 않다. 그동안 이런 부분에 대해서 많은 대화를 나누고 일의 진행을 지켜보았지만, 투자/송금 액수가 클수록 딱히 뾰족하고 깔끔한 방법은 없다. 한국에서 일차적으로 세무사와 은행들 통해서 최대한 알아보셔야 한다. 바로 이런 애매한 문제들 알아보려고 여기까지 오신건데, 한자리에서 속 시원히 모두 알려드리지 못해 죄송한 마음이다. 하지만 미국부동산 에이전트가 아무리 경험이 많다고 해도 한국 세법까지 상세하게 조언해 드릴수는 없겠다.

Challenge 2: 미국 주택 보유 전략

  • TIN : 외국인으로서 집을 구입하는 과정에서는 TIN (Tax Identification Number)가 필요없다. 하지만 부동산 보유/매도를 위해서 꼭 필요하니 아예 처음부터 필요하다고 생각하고 신청하는게 맞겠다. 현지인들의 TIN은 Social Security Number다. 반면 외국인들은 IRS에서 ITIN (Individual Tax Identification Number)를 신청해 받아야 한다. 메일로 신청할 수도 있고, (여권 복사본이 아니라 원본을 보내고 2달이상 기다릴수 있기 때문에 상당히 불안한 방법이다.) IRS 사무실을 찾아갈 수도 있다.

    투자용이 아니라 거주용이고 (예를들어 유학생으로 와 있는 자식이 거주한다거나…) 따라서 임대수익이 발생하지 않는다면, 보유 기간 내내 세금 보고 할 일이 없으니 TIN도 필요 없다. 하지만 집을 팔때는 TIN이 꼭 필요하고 신청하는데 2-3달 걸릴 수 있으니 미리 준비해 놓아야 한다.

  • 외국인의 신분으로 집을 사기는 했지만, 미국에 거주하는 경우, 어차피 IRS의 관점에서는 외국인으로 분류되지 않기 때문에 현지인들의 세법이 상당부분 똑같이 적용된다. 남가주 주택 관련 세법 참조

외국인 부동산 소유주들에게 적용되는 세법은 현지인들과 똑같지만 3가지 예외가 있다. 한가지 (130% Withholding)은 바로 아래, 나머지 2가지에 대한 설명은 (2FIRPTA Withholding3Foreigner Estate Tax)는 아래 “매도 전략”에서 볼 수 있다.

  • 130% withholding vs Tax Return : 외국인의 신분으로 계속 보유하는 경우에도 거의 대부분의 세법은 현지인과 똑같이 적용되지만 한가지 큰 차이점이 있다. 외국인의 미국 투자용 부동산에 관련된 임대 소득이 있는 경우, 실제 순이익과는 상관없이 임대비의 30%를 IRS에 원천징수해야 한다. 모기지 이자나 관리비등을 뺀 순수익의 30%가 아니라 총 임대비의 30%다.

    이거 안 내면 IRS에서는 외국인 집 주인, 메니져 심지어는 세입자에게까지 문제를 제기 할 수 있다. 프라퍼티 메니져의 입장에서는 렌트비 받으면 무조건 30%를 띄고 나머지 70%만 집 주인에게 보내게 되어 있다. 그렇지 않으면 자신이 나중에 이자와 벌금까지 합쳐서 책임을 져야 할지 모르기 때문이다. 임대비 $3000이면 $900. 일단 냇다가 일부 돌려받는 것도 아니고 30%를 고스란히 모두 내야한다. (외국인의 수입은 크게 ECI [Effectively connected income with a US trade or business] 와 FDAP [Fixed or Determinable, Annual or Periodical] 로 분류된느데, ECI는 현지인의 기준으로, FDAP는 무조건 전체 수입의 30%를 내야 한다. 외국인의 임대 수입은 FDAP로 분류된다.)

  • 해결 방법 : 이렇게 말도 안 되는 세금을 피해 갈 수 있는 간단한 방법은 미국에서 세금 보고를 하는 것이다. 세금 보고시 마치 임대수익이 US trade 나 business와 연결된 것 처럼 (=FDAP가 아니라 ECI 인것처럼) “election”을 하면 임대 순수익에 대한 정상적인 세금을 낼 수 있다. 다시 말해, 미국에 투자용 부동산이 있고 임대수익이 있는 경우 IRS에 세금 보고만 하면 총 임대비의 30% 납부 의무는 피할 수 있고 정상적인 세금을 낼수 있다는 것이다.

    이렇게 세금 보고를 하기 위해 외국인은 ITIN (Individual Tax Identification Number)가 필요하다. 그리고 본질적으로 FDAP로 분류되는 임대수입을 ECI로 간주하기 위해 W-8ECI (IRS 웹사이트로 이등) 라는 폼을 사용한다. 그리고 W-8ECI를 프라퍼티 메니져에게 주면 메니져는 비로소 총 임대금의 30%를 withhold해야 하는 의무에서 벗어날 수 있다.

  • 미국의 임대 수입에 대한 정상적인 세금 : 임대 순수익은 총 임대 수입에서 각종 유지, 관리비용과 감가상각 (Depreciation)을 빼면 되는 간단한 계산이다. 감가상각은 주택은 27.5년, 상가는 39년으로 나누고 건물에만 적용된다. 순수익이 발생했을때는 (위에서 설명한데로 세금 보고를 한다는 전제하에) 일반 소득세율 (Credit Karma 웹사이트로 이동)이 적용된다. 아주 “대략” 순임대수익 1만불까지는 10%, 1만에서 4만불은 12%… 식의 누진세 (Graduated Tax) 개념이다. 최고 세율은 37% + 3.8% Medicare Surtax (3.8%는 외국인에게는 적용되지 않는다). 부부인 경우는 한도가 2배다. (“대략” 2만불까지는 10%, 8만불까지는 12%…).

    그리고 California는 주정부 소득세도 (CreditKarma 웹사이트로 이동) 만만치 않다. 1%에서 최고 13.3% (12.3% +1% [Surtax over $1 Million]) 까지 될 수 있다. California의 경우 연방과 주 소득세를 합치면, 연소득 5-6십만불 이상의 고소득자들은 연방 (37%+3.8% Medicare Surtax) + 주 (12.3% +1%), 즉 최고 세율이 50%가 넘을수 있다. (누진세이니 평균 세율은 50%이하가 될 거라는 점 다시 상기시켜 드린다.)

    하지만 왠만한 규모가 아니라면 이렇게까지 세금 많이 내실 분들은 거의 없다. 1백만불정도의 주택을 현찰로 구입하면 일년에 순수한 임대수익이 $30,000 정도 될까 싶다. 거기서 감가상각이 (오래된 집이라) 일년에 $10,000정도 밖에 안 된다고 가정해도 세금 보고해야할 연 총 임대수입은 $20,000 정도. 이런 경우, 연방/주 세금 모두 합쳐서 순수익의 10%가 조금 넘는 선에서 세금을 내면 된다.

  • Property Management : 투자용인 경우 관리 전략 또한 세워야 한다. 정식으로 메니지먼트 회사에 맡기면 관리비는 임대료의 10% 안팎이다. (한달에 임대비 $3,000이라면 약 $300 정도) 낮으면 8% 정도에서 높을땐 12%까지 본적있다. 워낙 회사들 많으니 더 싼 곳도 찾을수 있을지 모르겠다. 그리고 세입자가 바뀔때마다 내보내고 세로 구하는 일이 만만치 않다. 많으면 일년 총 렌트비의 5-6%에서 적을땐 $1000불로 고정해서 받는 회사들도 보았다.

    참고로 미국의 부동산 회사들은 일반적으로 부동산 매매 (sales)와 관리 (management) 두가지를 병행하지 않는다. 보통은 둘중의 하나에 집중한다는 얘기다. 양쪽이 일하는 성격이나 에이전트의 생활 페턴 자체가 다르다. 물론 한 회사에 관리 부서가 따로 있을 수는 있고 병행한다면 보통 그런식으로 한다. 그리고 워낙 긴밀하게 연결되어 있는 일이라 100% 완전히 분리되지는 않는다. 부동산 매매를 주로 하더라도 관리쪽으로도 어느정도는 일을 하게 되어 있고, 관리 전문 회사들도 종종 매매에 관여할 수 있는 기회가 찾아오기도 한다. 그런데 근본적으로 2가지를 완벽하게 소화해 내기 쉽지 않고 그래서 어느정도 분리되어 있다.

    같은 맥락에서 주의드리고 싶은 것은 집도 사드리고 관리도 해 드리겠다고 호언장담하는 에이전트가 있으면 믿지 말라는 것이다. 약속 못 지키기 쉽다. 일단은 집 끝나고 커미션 챙기면 그런 에이전트들 연락도 안 받고 사라지지 말라는 법 없다. 집은 매매전문 일반 에이전트에게, 관리는 관리만 체계적으로 하는 관리 회사에게 맡기는 것이 최선이다. (에이전트든 관리회사든 믿을만한 사람 만나는게 관건인데, 솔직히 미국도 좋은 전문가들 만나는 것 쉽지 않다.)

Challenge 3: 미국 주택 매도 전략

  • 미국의 양도소득세율 : 외국인이 부동산을 매도할때 적용되는 양도세율은 현지인과 똑같다. 1년이 안되서 팔면 단기 양도 소득 (Short Term Capital Gain)으로 분류되어 일반 소득과 (CreditKarma 웹사이트로 이동) 같은 세율이 적용된다.

    반면 1년이 넘어서 팔면 장기 양도 소득 (Long-Term Capital Gain)으로 분류되어 싱글인 경우 “대략” 장기 양도 소득 4만불까지는 0%, 4만불에서 4십만불까지는 15%, 그 이상은 20%이 세율이 적용된다. (부부인 경우는 장기 양도 소득 8만불까지는 0%, 8만불에서 5십만까지는 15%, 그 이상은 20%). 이 숫자들은 “대략”이라는 점 다시 강조한다. 어차피 매년 인플레이션에 맞춰 조정되기 때문에 정확한 계산이 필요할때마다 확인해야 한다.

    간단한 예로 부부인 경우 (Joint return) 일반소득이 5만불, 장기 양도소득이 5만불이라고 한다면, 일반 소득 5만불은 일반 소득세에 근거해 세금을 계산한다. 그리고 일반 소득과 양도 소득을 합쳤을때 8만불이 되는 선까지는 양도 소득세는 0%이다. 즉 일반 소득 5만불 + 양도 소득 3만불 = 8만불 이니 양도 소득 5만불 중에 3만불은 세금이 없다. 그리고 나머지 2만불에 대해서는 15%, 즉 대략 $3000이 적용된다. (2019년 현재 정확한 한도는 8만이 아니라 $78,751. 2020년에는 또 상향 조정 될 것이다.)

    여기에 CA 주정부도 양도세를 부과한다. IRS는 양도소득세가 (0%-20%) 소득세보다 (10%-37%) 현저히 낮은 반면 주정부에서 부과하는 양도소득세는 일반 소득세율과 똑같다. 다시 말해 양도소득을 일반 소득과 똑같이 취급한다는 것이다. 위에서 이미 설명한 것 처럼 CA의 소득세율은 1%-13.3%까지 (CreditKarma 웹사이트로 이동) 적용된다.

    위의 예로 돌아가서 부부가 일반 소득 5만불에 양도 소득 5만불이라면, 그냥 10만불로 합쳐져서 CA 소득세가 계산된다. 일반 소득 5만불위에 양도소득 5만불을 얹는다 생각하고 계산하면 (2019년 기준) 양도소득 5만불의 $13,938은 4%, $24,815은 5%, 나머지 $11,245은 6%. 총 $2472의 양도 소득세를 CA에 납부해야 한다. IRS 에 내야하는 $3000과 합치면 양도소득 $50,000에 대해서 내는 총 세금은 $5472, 대략 11%가 된다. 액수가 커질수록 30%를 조금 넘는 선까지 올라갈 수 있다.

    그리고 Depreciation Recapture도 계산에 넣어야 한다. 투자용 부동산 보유기간동안 감가상각으로 받은 세금 혜택을 다시 토해내야 하는데, 감가상각은 무조건 25%의 세율이 적용된다. 만약 매각하는 부동산을 10년간 보유했고, 매년 1만불씩 감가상각해서 총 액수가 $100,000이라면 부동산을 팔때 다른 세금들과 함께 $100,000 x 25% = $25,000 을 Depreciation Recapture 라는 명목으로 내야 한다. 융자를 끼고 투자용 부동산을 사는 소규모 투자자들은 보유기간동안 어차피 세금 낼 것도 많이 없고 감가상각이 큰 도움이 안 되는 경우들 많다. 반면 나중에 집 팔때 25%는 부담스럽기 짝이 없다. 그래서 감가상각을 안 하는 분들도 계신데, 그건 큰 실수다. (심지어는 회계사도 이런 부분을 잘 못 알고 있는 경우도 본 적 있다.) 감가상각은 세금 보고서에 포함시켜 혜택을 보았든 안 보았든, 나중에 집 팔때는 무조건 한 것으로 간주해 계산되기 때문이다. 따라서 세금 보고 할때 감가상각은 무조건 해야 한다.

  • 2FIRPTA Withholding : 이렇게 집 팔면서 양도 차엑에 대해 내야 하는 세금은 외국인이나 현지인이나 똑같은데, 외국인에게만 적용되는 룰이 하나 있다. 바로 FIRPTA (The Foreign Investment in Real Property Tax Act) 이다. FIRPTA에 근거해 외국인들은 부동산을 처분하면서 (양도 소득이 아닌) “매매가”의 15%를 에스크로 끝나고 20일 안에 IRS에 보내야 한다. 부동산 매매가가 1백만불이면 실제 양도 소득과는 상관없이, 심지어는 손해를 보고 파는 경우라도 무조건 15만불을 원천징수 해야 한다는얘기다.

    이 법의 취지는 물론 외국인들이 양도소득세를 안 내고 “도망”가는 경우를 대비하기 위한 것이고, 예납한 15%가 실제로 내야 하는 양도 소득세보다 많다면 나중에 세금 보고를 통해 돌려받게 된다. 이런 모든 절차가 TIN (Tax Identification Number)을 필요로하니 끝까지 기다리지 말고 미리 외국인으로서 받을 수 있는 ITIN (Individual Tax Identification Number)를 신청해 놓아야 한다는 얘기는 위에서 이미 한바 있다.

    한가지 얼핏 이해하기 힘든 부분은 외국인이 매도하는 부동산을 사는 “바이어”의 상황에 따라 예납액수 에 변화가 생긴다는 것이다. 바이어가 투자용으로 그 집을 사면 무조건 15%를 예납해야 한다. 그런데 바이어가 그 집에 들어가 살 계획이고 집 값이 $300,000 이하이면 예납을 하지 않아도 된다. 단 바이어가 이런 사실을 확인하는 Affidavit에 서명을 해야 한다. 그리고 바이어가 그 집에 들어가 살 계획이고 집 값이 $300,001-$1,000,000 사이면 10%만 예납해도 된다. 그러니 예납율이 2016년부터 10%에서 15%로 올랐지만 아직도 10%라고 많은 사람들이 알고 있을만 하다. 바이어가 그 집에 들어가 살 계획이라도 집 값 $1,000,001부터는 15%를 예납해야 한다. 바이어가 그 집에 들어가 살든 말든 외국인 셀러에게서 걷어들여야 하는 세금에는 변화가 없을텐데 왜 이런 룰이 있는지는 우리도 솔직히 잘 이해 못한다.

    그리고 한가지 중요한 점은 이렇게 외국인 셀러가 FIRPTA를 지키도록, 즉 매매가의 15% (또는 10%)를 에스크로 끝나면서 셀러한테 못가게 하고 IRS에 보내게 하는 책임이 “바이어”에게 있다는 것이다. 만약 나중에 문제가 생기면 “바이어”가 책임져야 하고 벌금과 이자까지도 다 물어내야 한다. FIRPTA에 관한 서류작업이 이 원리에 근거해 이루어지는데, 현지인 셀러들은 ‘내가 외국인이 아니니 예납 안해도 된다”라는 서류에 싸인을 해서 바이어에게 주게 되어 있다.

    몇가지 특수한 상황을 제외하고는 (예를 들어 위에서 설명한 것처럼 바이어가 거주용으로 집을 구매하고 집 값이 $300,000 이하인 경우, 셀러가 Domestic Corporation인 경우 등등) 외국인 셀러는 15%나 10%를 꼼짝없이 원천징수 “당해야” 하는데, 사실 이 문제를 간단하게 피해 갈 수 있는 방법이 있다. 바로 “Withholding Certificate”을 신청하는 것이다. 8288-B 라는(IRS 웹사이트로 이동) IRS Form을 사용한다. 10% 나 15%의 예납액수가 “Maximum US Tax Liability” 보다 큰 경우 Withholding Certificate을 신청할 수 있다. “Maximum US Tax Liability”는 양도 차액에 최고의 양도소득세율인 20% (보유기간이 1년이 넘었다는 전제하에)를 곱한 숫자이다. 집 값이 왠만큼 오르지 않고서야, 거의 모든 경우에 Withholding Certificate을 신청 할수 있다 생각하면 맞겠다.

    간단하게 얘를 들면 외국인 셀러가 건물을 80만불에 사서 1백만불에 파는 경우, 매매 비용등 모두 제하고 순양도차액이 15만불이라고 가정할때, 에스크로는 (원칙적으로 “바이어”는) 원래 $1,000,000 x 10% = $100,000을 에스크로 종료후 20일안에 IRS로 보내야 한다. 그런데 외국인 셀러가 에스크로 끝나는 날이나 끝나기 전에 Withholding Certificate을 신청하면, 그 결과가 나올때까지 $100,000을 IRS에 보내지 않아도 된다. 이런 경우 “Maximum US Tax Liability”는 순수 양도 차액인 $150,000 x 20% = $30,000 이 된다. (예를 위한 단순 계산이다.)

    Withholding Certificate 신청이 들어가면 IRS에서 검토하고 답변하는데 3개월까지 걸릴 수 있는데, 이런 경우 만약 승인이 나면 20일 안에 에스크로는 홀드하고 있던 $100,000을 IRS에는 $30,000만 보내고 나머지 $70,000은 외국인 셀러에게 바로 돌려줄 수 있게 된다. 일단은 이렇게 3만불만 IRS에 보낸후 나중에 정식 세금 보고해서 여기서 또 추가로 환불을 받을 수 있는 것이다. 만약 어떤 이유에서든 승인이 나지 않으면 통보를 받은 후 역시 20일 안에 에스크로는 $100,000 전체를 IRS로 보내야 한다. Withholding Certificate은 에스크로가 끝난 후에도 신청할 수 있다. 그런 경우는 에스크로가 IRS의 답변을 기다리지 못하고 무조건 총 예납액수 (위의 경우 $100,000)을 IRS로 바로 보내야 한다. 그리고 결과가 나면 그 $70,000을 에스크로가 아니라 IRS에서 돌려 받게 된다.

    이 간단한 룰을 몰라서 몇만불 몇십만불 되는 돈들이 IRS에 1-2년씩 묶여 있는 경우들이 얼마든지 있을 수 있고 실제로 맘 고생하시는 경우들 몇번 보았다.

    CA Withholding : IRS에서 외국인에 한해서 15% (또는 10%)를 예납 (withhold) 하게 하는 것처럼 CA도 부동산 매도가의 3-1/3%를 에스크로 끝나면서 역시 20일 안에 예납해야 하는 룰이 있다. 3-1/3%을 예납하지 않아도 되는 예외의 경우가 몇가지 있는데 가장 대표적인 것이 내가 살던 집 (Primary Residence)을 파는 경우다. 이것도 내용이 복잡하지만, FIRPTA가 외국인들을 겨냥한 것이라면 CA Withholding은 투자자를 겨냥한 것이라고 생각하면 대충 맞겠다. 외국인은 아주 특별한 경우가 아니면 투자자이기 쉽고, FIRPTA와 CA Withholding을 합치면 최고 15% + 3-1/3% = 18-1/3%를 예납할 수 있다는 얘기다.

    FIRPTA의 경우 Withholding Certificate을 신청하면 예납액수를 많이 줄일 수 있는 것처럼, CA도 간단한 서류 작업만 거치면 매도가의 3-1/3%가 아니라 원래 내야 하는 세금에 더 근접한 액수를 보낼 수 있다. CA Form 593-E (FTB 웹사이트로 이동) 을 쓰면 되고 실제 (대충 계산한) 양도 차액에 개인인 경우는 12.3%를 곱한 액수를 에스크로를 통해서 FTB (Franchise Tax Board)에 보내면 된다. FIRPTA의 Withholding Certificate과 다른 점은 CA FTB의 승인을 기다리지 않고 593-E에서 계산된 액수를 FTB에 바로 보내면 그만이라는 점이다. 나중에 세금 보고할때 정확한 숫자가 계산되면 더 낼수도 있고 환불을 받을수도 있다.

  • 3Foreigner’s Estate Tax : 외국인에게도 현지인과 거의 동일한 세법이 적용되지만 3가지 예외가 있다고 했고 첫번째 임대비의 30% 납부 의무와 두번째 FIRPTA 15% 예납 의무에 대해서는 위에서 이미 설명했다. 결론적으로 이 두가지는 외국인으로서 ITIN을 받고 미국에서 세금보고하고 적절한 서류 작업들만 미리 하면 결국은 현지인들과 똑같은 세금을 내게 된다는 것을 볼 수 있었다.

    하지만 3번째 예외는 다르다. 바로 외국인의 증여/상속세 (Gift/Estate Tax)에 관한 것이다. 원래 미국 현지인들은 각 개인당 약 $5,500,000 까지 증여/상속세 없이 재산을 물려줄 수 있다. 부부는 합쳐서 약 $11,000,000이다. 2017년도 통과된 세법 개정안 Tax Cuts and Jobs Act 가 일시적으로 (2025년말까지) 이 한도를 두배로 올렸다. 그리고 인플레이션에 맞춰 매년 한도가 올라간다. 2019년 현재 각 개인별 한도는 $11,400,000 이다. 부부는 $22,800,000 (약 250억원). 따라서 미국은 사실상 엄청난 갑부가 아닌한 증여/상속세가 없는 나라라고 보면 된다.

    그런데 IRS에서 외국인 (US Non Resident Alien: NRA)로 분류짓는 순간 각 개인당 (2019년 현재) $11,400,000의 한도가 $60,000로 줄어든다. 190분의 1일이다. 그리고 증여/상속세에 관해 IRS가 외국인을 분류하는 기준이 위에서 설명한 소득세에 관해 사용하는 기준과 다르다. 소득세 측면에서는 green card test 와 substantial presence test 라는 것을 통과하면 외국인으로 분류되지 않는데 반해, 증여/상속세 측면에서는 미국 거주 스타일과 의도성을 증명해 보여야 하는 좀 더 복잡하고 주관적인 기준들이 적용된다.

    외국인이 미국에 부동산을 보유한 상태에서 사망하면 내게 되는 상속세율은 적어도 현지인과 똑같고 (2019년 현재) 최대 40%까지 낼 수 있다. (Taxable Estate의 $60,000 이후부터이니 26%에서 시작해서 백만불 이상은 최고 세율 40%가 적용되는데 그냥 고정 40%라고 하는 전문가도 있어서 우리도 확인해 보아야 한다.) 사망자가 남긴 Gross Estate을 계산하고 거기서 모기지등을 뺀 Taxable Estate을 정한 후 Estate Tax Rate을 적용하는 계산 과정이 상당히 복잡하다. 현지인은 전 세계 재산으로 증여/상속세를 계산하는데, 외국인은 미국 재산만 (US-situs-assets) 본다. 그런데 외국인도 해외 재산과 미국 재산의 비율까지는 따져서 Taxable Estate을 계산하는 공식에 포함시켜야 한다. 내용을 파고 들면 들수록 너무 복잡하다. 여기서는 감히 더 이상 자세히 들어가지 않으련다.

    한가지 확실한 점은 이 이슈가 가볍지 않다는 것이다. 이런 사실을 모르고 미국에 부동산을 갖고 있는 외국인들은 적지 않게 당황할 수 있다. 외국인의 증여/상속세를 피해 가는 방법으로 가장 많이 대두되는 것은 Foreign Corporation으로 부동산을 소유하거나 Life Insurance를 셋업하는 것등이다. 이것 때문에 아예 미국에 들어와 사는것을 고민하는 투자자들도 많은 것으로 알고 있다.

남가주 부동산 이모저모

한국과 미국 부동산의 차이점

  • 미국에서는 주택 구입과 소유와 관련해 취득세, 등록세, 종합부동산세가 없다. 집이 매매 될때마다 County (0.11%)와 일부 City에 (LA시 같은 경우는 0.45%) 내는 양도세가 있긴 한데 크게 부담스러운 수준은 아니고 이것도 관례적으로 셀러 부담이다. 내가 사는 집일 경우 2년이상을 살면 $250,000 (개인), $500,000 (부부)까지 양도 소득세도 면제 된다. 단 집을 소유하고 있는 동안 재산세 (Property Tax)를 매년 내야 하는데, 남가주의 경우 집 가격의 연 1.1%-1.3% 정도된다. 꽤 만만치 않다. Mello-Roos라는 특별한 세금이 있는 동네는 재산세가 2% 가까이 올라갈 수도 있다. 남가주의 부동산 세법에 대한 좀 더 자세한 설명은 여기에서

  • 남가주에서는 셀러가 에이전트에게 집을 팔아달라고 독점 판매권을 주기 때문에 거의 모든 주택 매물이 “공개 마켓팅” 된다. 그러므로, 모든 부동산 에이전트가 거의 똑같은 정보력을 가지고 있다. 한 사람의 에이전트를 통해서 모든 집을 볼 수 있기 때문에 여러 “복덕방”을 돌아다닐 필요가 없다.

  • 일단 부동산 매매 계약이 성사되면, 계약 이행을 위해 부동산 에이전트, 은행과 더불어 에스크로 (Escrow)와 타이틀 회사 (Title Company)가 중추적인 역할을 한다. 남가주는 이 두가지 기관 때문에 마음놓고 안전하게 집을 사고 팔 수 있다. 좀 더 자세한 설명은 남가주 주택 매매 절차 참조.

주택 형태

  • 남가주에서 가장 흔한 주택 형태는 단독 주택 (Single Family House)이다. 6000-8000sqft (557-743 m2)대지에 1500-2500sqft (139-232 m2) 크기가 가장 전형적이다. 좀 오래된 집들은 (1960-70년 이전) 방 3개 화장실 1개가 가장 많고 거의 단층 구조다. 최근에 짓는 집들은 방 3개 화장실 2.5개가 평균이고 2층 구조가 대부분이다. 여기도 집을 지을 수 있는 땅이 점점 줄어들고 있기 때문에, 새로 짓는 동네는 마당이 집의 크기에 대비해 작은 편이다. (보통 대지 면적 3000-6000sqft–278-557m2)

  • 여기서는 30-40년 정도 된 주택들은 비교적 젊은 편에 속한다. 50년이상 된 집들도 많다. 특히 LA 쪽은 100년 이상 된 집들도 많다. 오래된 동네는 새 동네에 비해 위치가 더 좋은 경우가 많고 땅이 넓고 나무들이 좋기 때문에 오래된 동네를 선호하는 사람들도 많다.

  • 2000년대 이후로 지어진 단독 주택 마을들은 동네 관리비가 있는 곳이 많다. 동네 관리비는 동네 공동 시설을 운영하고 Association이라는 법적으로 체계화된 일종의 “반상회”를 운영하는데 쓰인다. 단독 주택 단지의 동네 관리비는 보통 $100 안팎이다.

  • 한국의 “아파트”를 여기서는 콘도 (Condominium)라고 부른다. 1980년대 이전에는 콘도라는 개념이 생소할 정도로 단독 주택 위주였다. 작으면 6 유닛에서 큰 고층 콘도는 200-300 유닛까지 갈 수 있다. 작은 콘도는 어디에서나 찾아볼 수 있고, 큰 콘도는 주로 주요 도시 중심부에 위치해 있다. 남가주는 지진 지역임에도 불구하고 고층 콘도들도 꽤 있다. 보통 20층정도 한다. 콘도 관리비는 2019년 현재 매달 $300-$500이 가장 일반적이고 고층 콘도는 $700-$1000이상까지 갈 수 있다. 콘도는 보통 방이 1개에서 3개다.

  • 타운 하우스 (Townhouse)도 어디에서나 찿아볼 수 있다. 옆집이랑 벽을 붙여 놓은 단독 주택 단지라고 생각하면 될 것 같다. 법적으로 타운하우스는 콘도 (Condominium)나 PUD (Planned Unit Development)로 분류된다. PUD는 콘도처럼 땅을 비율로 나누는 것이 아니라 집 경계선 아래 있는 땅이 그 집 땅이다. 은행도 PUD는 단독주택처럼 취급할 때가 많다. 타운하우스는 주로 2층 구조가 가장 많은데, 단층도 물론 있고 요즘 짓는 타운홈들은 3층 구조가 많다. 규모가 있는 타운 하우스 단지는 대형 콘도와 마찬가지로 수영장등의 부대시설이 잘 되어 있다.

전세 없어

  • 미국은 전세라는 개념이 없다. 임대는 거의 다 월세이고 보통 1년 계약을 한다. 미국에서 “아파트”는 월세 임대 건물을 의미한다. 아파트는 어느 지역에서든 찾아볼 수 있다. 소형 아파트는 10 유닛 안팎, 대형 아파트는 몇백 유닛까지 갈 수 있다. 보통 콘도 구조로 되어 있지만, 타운하우스 구조로 되어 있는 아파트들도 있다.

  • 남가주 경우 평균 임대비(Rent)는 방 1개 아파트는 $1500 안팎, 방 2개 아파트는 $2000 안팎, 방 3개 아파트는 $2500 안팎이라고 보면 대충 맞을 것 같다. 물론 지역에 따라 많이 달라질 수 있다. 개인이 소유한 단독 주택이나 콘도도 임대를 할 수 있는데, 역시 월세 형식이고 보통 1년을 계약한다.

재개발 거의 없어

  • 남가주에서는 “재개발” 하는 경우를 아직 거의 보지 못했다. LA에서 가장 재개발에 가까운 것이 LA Downtown의 오래된 (50년에서 100년정도) 사무실, 공장 건물들을 콘도와 로프트로 전환한 것이다. 거의 대부분 부수고 새로 지은 것이 아니라 원래의 건물을 개조하는 형태로 이루어졌다. 2000년대 중반을 전후로 수십개의 오래된 건물들이 이러한 형태로 재개발 되었다.

  • 또한 한인타운을 중심으로한 LA 중심부는 콘도짓기에 바쁘다. 보통 오래된 단독 주택을 하나 사서 허물고 3층정도로 건물을 지으면 6 유닛정도의 콘도를 지을 수 있다. 두개의 단독 주택을 붙여 사서 허물고 지으면 15-20 유닛 정도의 콘도가 나온다. LA 중심부는 오래된 건물들이 워낙 많기 때문에, 이러한 콘도 개발은 앞으로도 지속적으로 이루어질 것으로 보인다.

  • 남가주는 땅은 넓은 것 같지만, 개발할 수 있는 땅은 제한되어 있다. LA/Orange 카운티 중심부는 이제 포화상태이다. 가끔 특별한 경우을 제외하고 중심부의 새 집들은 이제 “자투리” 땅에 짓는 경우가 많다.

주택 구입을 위해 융자를 받는 것이 “기본”

  • 미국에서는 집을 살 때 융자를 받는 것이 “기본”이다. Home Loan, Business Loan, Commercial Loan처럼 간단히 “Loan”이란 단어를 쓴다. 융자를 하면 20% 정도 다운하는 것이 기본이고 가장 흔한 경우다. 20% 이하로 다운하면 융자 조건이 여러모로 안 좋아진다. 20% 이상 다운하는 바이어들도 많긴 많다. “Full Cash”, 즉 현찰로 집을 사는 경우도 있다. 주택 시장의 경우 현찰로 집을 사는 경우는 약 20-30% 정도 되지 않을까 싶다.

단위 환산표

미국에서는 주택 면적 단위로 ft2 = sqft 을 쓴다. (square feet, 스퀘어피트)

  • 1 ft2 = 0.0929 m2 = 0.0281 평

  • 1 m2 = 10.764 ft2 = 0.3025 평

  • 1 평 = 35.583 ft2 = 3.306 m2

남가주에서 일반 주택과 콘도의 실내 면적은 보통 1000-3000 sqft 사이. 남가주에서 단독 주택의 대지 (Lot, 랏) 면적은 보통 4000-9000 sqft 사이.

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