남가주 주택 매매 절차

1. 주택 매매의 시작

• 셀러의 약 90%이상은 부동산 에이전트에게 독점 판매권 (Exclusive Right to Sell)을 줌으로서 주택 판매를 시작한다. (부동산 에이전트를 거치지 않고 셀러가 직접 매매를 할 수도 있다. 정확한 통계를 접하기는 어려우나, 셀러 직접 매매 (For Sale By Owner)는 전체 주택 매매의 약 5%이하가 될 것으로 본다.)

• 이것을 셀러가 에이전트에게 리스팅 (Listing)을 준다, 또는 에이전트가 셀러에게서 리스팅을 받는다, 라고 표현한다. 그렇게 독점 판매권을 받아 집을 파는 셀러측 에이전트를 리스팅 에이전트 (Listing Agent)라고 부른다. 집이 마켓에 새로 나오면, 새로운 리스팅이 나왔다는 표현을 쓴다.

• 독점 판매권은 셀러와 에이전트가 보통 C.A.R. (California Association of Realtor)에서 만든 리스팅 계약서 (Residential Listing Agreement-Exclusive Authorization and Right to Sell)를 작성함으로 이루어진다.

• 리스팅 계약서의 주요 목적은 다음의 3가지를 결정하는 것이다.

  • 리스팅 기간 (Listing Period): 에이전트에게 주어지는 독점판매권의 기간이다. 리스팅 기간은 보통 짧으면 3개월에서 길면 1년까지 받는다.

  • 리스팅 가격 (Listing Price): 시중에 내 놓을 집 가격이다. 보통 구체적인 가격을 제시하지만 (예: 70만불), 가격대(예: 68만에서 72만 사이)로 마켓팅을 하는 경우도 있다.

  • 리스팅 수수료 (Listing Commission): 셀러가 에이전트에게 “able and willing”(능력과 의지가 있는) 바이어를 찾아냈을때 주기로 하는 수수료이다. 이 얘기는 바이어를 데리고 오기만 해도 수수료를 받을 수 있는 자격이 생길 수 있다는 것이다. 셀러가 나중에 에이전트를 빼고 뒷거래 하는 것을 막기 위한 제도적인 장치이다. 하지만, 현실적으로는 집을 성공적으로 팔아야만 수수료를 받을 수 있다. 주택 부동산 수수료는 전통적으로 집 가격의 6%지만, 남가주와 같이 집값이 높은 지역에선 이제 평균 5% 안팎이다. 동네마다 분위기가 다르다. 부동산 수수료는 흥정 가능한 목록이지만, 4-5%이하로 떨어지는 경우는 많지 않다. (제한된 서비스를 제공하는 디스카운트 브로커, 또는 시작한지 얼마 안 되었거나 파타임으로 일하는 에이전트등 자신의 일에 자부심이 덜한 에이전트들은 4% 이하로 내려올 수도 있다. 그런데 그런 경우에도 정상적으로 집을 팔려면 3%이하는 거의 불가능한 시스템이다.)

2. 주택 마켓팅과 MLS (Multiple Listing Service)

• 리스팅 에이전트는, 셀러의 특별 요청이 없는 한, 법적으로 MLS에 리스팅을 올려 놓게 되어 있다. 따라서 마켓에 나와 있는 거의 모든 리스팅에 대한 정보는 MLS 에서 찾을 수 있다. MLS는 부동산 에이전트들이 자신이 받은 리스팅을 올려 놓는 방대한 데이타베이스이다.

• 그리고 Zillow등의 각종 주택 검색 사이트에서 MLS에 있는 정보를 퍼간다. 이제는 부동산 에이전트와 바이어 모두가 공개 마켓팅 되는 주택 매물에 대한 정보를 공유한다고 볼 수 있다. 간혹 MLS에 올려지지 않고 다른 경로를 통해 마켓팅 되는 집들도 있지만, 전체의 5%도 안 된다고 본다.

3. 바이어의 집 찾는 경로

• 바이어들은 보통 Zillow 같은 소비자 매물 검색 사이트등을 통해 집 찾기를 시작한다. 하지만, 보편적으로 결국 부동산 에이전트의 도움을 받게 된다. 예나 지금이나 10명중 9명의 바이어가 에이전트의 도움을 받아 집을 산다. 일반적으로 한 거래에 두명의 에이전트가 관여한다 

> 리스팅 에이전트(Listing Agent=Seller’s Agent)

> 셀링 에이전트 (Selling Agent=Buyer’s Agent)

• 바이어가 주로 에이전트를 통해서 집을 찾는 이유는:

  • 관례적으로 바이어는 에이전트에게 수수료를 주지 않는다. 셀러가 주는 수수료를 리스팅 에이전트와 셀링 에이전트가 나누어 갖는다.

  • 바이어 스스로 집을 보러 다니는 것이 가능하기는 하지만, 상당히 어려운 시스템이다. 일반적으로 에이전트가 바이어를 데리고 다니게 되어 있다.

  • 대부분의 바이어들은 원활한 거래 성사와 진행을 위해 부동산 에이전트의 전문적인 지식과 경험에 대한 필요성을 느낀다.

4. 계약 성사 단계 (Offer와 Counter Offer)

• 그렇게 집을 보다가 마음에 드는 집이 나오면, 바이어는 그동안 집을 보여준 셀링 에이전트의 도움을 받아 Offer (오퍼: 초기 단계의 계약서)를 작성한다.

• 간혹 바이어가 자기 자신의 에이전트 없이 리스팅 에이전트를 통해 직접 집을 보고 오퍼를 쓰는 경우도 있는데, 이것을 Dual Agency (듀얼 에이전시)라고 한다. 리스팅 에이전트 한명이 셀러와 바이어를 동시에 대변하는 것이다. 바이어가 부동산에 경험이 많고, 리스팅 에이전트가 신뢰할만한 사람인 경우는 괜찮지만, 듀얼 에이전시는 자칫하면 바이어에게 불리할 수 있음으로 조심해야 한다.

• 오퍼는 보통 가주 부동산 협회 (C.A.R. : California Association of Realtor) 에서 만든 RPA-CA (Residential Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions)이라는 계약서를 사용한다. RPA-CA는 10장으로 만들어져 있다. (새집을 분양받는 경우는 각 개발업체에서 따로 준비한 계약서를 사용한다. 하지만 계약서의 기본 골격은 같다.)

• RPA-CA라고 불리우는 오퍼의 내용은 복잡한 것 같으나 요점은 다음과 같다.

• 누가 어떤 집을 얼마에 어떤 조건으로 사겠다는 내용이다. “어떤 조건” 중에 가장 중요한 6가지만 설명한다면:

  • 에스크로 기간 (Escrow Period): 에스크로를 끝내기 위해 바이어가 셀러에게 요구하는 기간, 보통 30일 안팎.

  • 계약금 (Initial Deposit): 보통 집 가격의 3%이내. 계약 이행 기간중 에스크로 (Escrow)라는 제 3의 기관에서 보관. 계약이 성사가 되면 집을 사는 비용으로 쓰여짐. 칸틴전시가 모두 끝난 후에 (아래 설명 참조) 바이어가 거래를 끝내지 못하면 돌려 받지 못할 수도 있음.

  • 융자 조건 (Financing Terms): 바이어가 어떤 조건에 융자를 한다는 것을 관례적으로 셀러에게 알려 주게 되어 있음. 남가주에서 융자를 끼고 집을 사는 경우는 전체의 약 70-80%..

  • 계약 성사 조건 (Contingency, 칸틴전시): 칸틴전시는 특정한 조건이 성립되어야 집을 산다는 조건부의 조항. 칸틴전시가 살아있는 동안 바이어는 정당하게 계약을 파기하고 계약금을 돌려받을 수 있음. 예를 들어, 만약 인스펙션 칸틴전시 (Inspection Contingency)를 17일을 안고 계약을 시작했다면, 바이어는 17일안에 그 집의 상태등을 점검해 보고, 문제가 있을 경우 정당하게 계약을 파기하고 계약금을 돌려받아 나올 수 있음. 칸틴전시의 종류: 융자 칸틴전시, 감정 칸틴전시, 인스펙션 칸틴전시 등.

  • 매매 비용 부담 (Closing Cost Allocation): 주택 매매에 들어가는 각종 비용을 셀러와 바이어중 누가 부담하느냐를 정하는 것. 왠만한 것들은 셀러가 부담하는 것이 관례.

  • 각종 3자 기관 설정: 에스크로 (Escrow)회사나 소유권 보험 회사 (Title 회사)등은 주택 매매에서 부동산과 융자 회사와 함께 중추적인 역할을 담당함. 어떤 회사에게 일을 맡길지는 일반적으로 셀러에게 선택권이 있음.

• 이렇게 만들어진 오퍼를 셀링 에이전트가 리스팅 에이전트에게 전달해 주면서 흥정이 시작된다.

• 오퍼를 받은 셀러는 리스팅 에이전트를 통해서 구매 가격등의 내용을 변경한 카운터 오퍼 (Counter-Offer)라는 것을 바이어에게 보통 보낸다. 보통 한두번의 카운터 오퍼를 주고 받은 후, 모든 사항에 합의가 이루어지면, 계약이 성립 (Acceptance of Offer)된다.

• 이렇게 만들어진 계약서가 에스크로 회사에 전달이 되고 에스크로 업무가 시작된다. 계약금은 바이어가 3일안에 에스크로 회사에 전달하게 되어 있다. 에스크로 회사는 수일 안에 Escrow Instruction과 그 외 관련 서류들을 만들어 셀러와 바이어에게 전달하고 싸인을 받는다.

• 중간에서 리스팅 에이전트와 셀링 에이전트가 다리 역할을 하기 때문에, 셀러와 바이어가 전혀 만나지 않은 상태에서 흥정이 이루어지고, 모든 매매절차가 끝나는 경우가 많다.

5. 계약 이행 단계

• 그렇게 성립된 계약을 이행하기 위해, 여러 기관이 함께 일한다. 그 중 중추적인 역할을 맡는 기관중의 하나가 에스크로 (Escrow) 회사. 셀러와 바이어를 대표해, 중립적인 입장에서 계약 이행을 돕는 개채/과정을 에스크로라고 부른다. 남가주에서는 전통적으로 “에스크로 회사”들이 이 에스크로 업무를 맡아서 한다. (지역에 따라, 에스크로 업무를 변호사가 하는 곳도 있고, 타이틀 회사 (Title Company = 소유권 보험 회사)등이 하는 곳도 있다.)

• 에스크로가 중요하기는 하지만, 모든 일이 에스크로를 통해서 이루어지는 것은 아니다. 부동산 에이전트, 타이틀, 융자 기관, 등 각각의 기관이 중추적인 역할을 한다. 에스크로 회사는 사실 부동산, 타이틀, 융자 업무가 원활하게 이루어질 수 있도록 돕는 역할이다. 에스크로 자체는 아무런 결정권이 없다. 어느 한 기관이라도 맡은 역할에 소홀하면 매매는 성공적으로 끝날 수 없다.

• 계약이 성사된 시점부터, 소유권이 이전되는 시점까지 이루어지는 일들을 간단히 요약하면 다음과 같다.

A. Physical: 셀러의 디스클로져와 바이어의 인스펙션 (Seller Disclosures and Buyer Inspections)

• 디스클로져 (Disclosure): 셀러는 계약 성사후 수일 안에 (보통 1-2주안에) TDS (Transfer Disclosure Statement), NHD (Natural Hazard Disclosure), Association Document 등을 비롯한 각종 디스클로져들을 바이어에게 전달해야 한다. 디스클로져는 셀러가 자신의 집에 대한 여러가지 정보들을 바이어에게 알려주는 제도화된 절차. 셀러가 바이어에게 알려주어야 할 내용이 꽤 많다. 전문지식이 있는 부동산 에이전트의 도움이 꼭 필요한 작업이다.

• 인스펙션 (Inspection): 바이어는 정해진 기간안에 (보통 1-2주안에) 그 집에 관한 모든 것을 조사 (Inspection)해 볼 수 있는 권리가 있다. 보통 주택 인스펙터 (Home Inspector)를 고용한다. 바이어는 인스펙션 결과에 근거해, 셀러에게 수리/크레딧 요청을 할 수 있다. 셀러가 수리/크레딧 요청에 어떻게 대응할지는 흥정의 문제다. 여기에서 분쟁이 일어나기 쉽고, 사소한 문제로 계약이 파기되는 경우도 종종 있다.

B. Legal: 주택 소유권 보험 (Preliminary Title Report)

• 타이틀 회사 (Title Company = 소유권 보험회사)의 역할이 크다. 타이틀 회사는 그 집의 법적인 소유권에 대한 모든 것을 조사해서 Preliminary Title Report라는 것을 셀러와 바이어에게 전달한다. 이 보고서에는 그 집의 소유주 이름, 주소등의 기본적인 정보와 함께, 각종 담보권 (lien—monetary, legal and physical)등의 내용들이 망라되어 있다. 이러한 보고서를 바탕으로, 타이틀 회사는 셀러의 모든 빚 (Monetary Liens)들을 다 갚은 후, 깨끗한 소유권(Free and Clear Title)을 바이어에게 전달하는 역할을 한다. 미국에서는 타이틀 회사에 대한 믿음 때문에 집을 안심하고 살 수 있다.

C. Financial: 융자 (Loan Processing)

• 은행을 상대로 직접 받을 수도 있고 융자 브로커의 도움을 받기도 한다. 빠르면 2주안에도 융자가 나오지만, 보통 넉넉히 3-6주 정도를 잡는다. 보통 20% 안팎의 Downpayment를 하는 편이며, Downpayment를 많이 할 수록 더 좋은 조건에 융자를 받을 수 있다. 에스크로가 끝나기 며칠전 바이어는 융자 서류 (Loan Document: 흔히 론닥이라 부름)에 싸인과 공증을 한다. 그 후 보통 2-3일안에 은행에서 융자 금액을 방출(Funding)한다.

6. 계약 종료 단계

• 셀러가 돈을 받고 바이어가 집의 소유권을 넘겨 받으면 계약이 종료된다 (보통 에스크로가 끝난다는 표현을 더 많이 씀). 좀 더 자세히 설명하자면…

• 에스크로가 끝나기 4-7일 전, 바이어는 보통 에스크로 회사에 직접 가서 최종 융자 서류 = 론닥 (Loan Document)에 싸인을 한다. 론닥에 싸인하기 전후, 바이어는 집을 사는데 필요한 남은 잔금을 (Downpayment + Closing Cost – 계약금) 에스크로에 전달해 주어야 한다. 바이어의 매매비용은 집 가격의 1.5-3% 정도 된다.

• 바이어가 서명한 론닥이 은행에 전달 되고, 은행에서는 마지막으로 모든 융자 조건들을 확인한 후 보통 2-3일 안에 펀딩 (Funding)을 한다. (Funding은 은행에서 바이어에게 융자금을 방출하는 융자의 마지막 단계.) 은행은 타이틀 회사로 융자금을 송금한다. 타이틀은 셀러가 집을 담보로 가지고 있는 모든 빚을 값은 후 남은 돈을 에스크로 회사로 보내 준다. 에스크로는 이렇게 받은 돈에서 추가로 셀러의 매매비용 (부동산 수수료와 그 외 클로징 비용 1.5-3%)을 제한 남은 돈을 셀러에게 전달한다.

• 바이어가 론닥에 싸인 할 때, 셀러는 Grant Deed (그렌트 디드, 미국의 양도 문서, 일종의 집 문서)를 공증한다. 이렇게 공증된 Grant Deed는 펀딩이 되자마자, 그 날이나 그 다음날 County Recorder에 등기 (Recording) 된다. 이렇게 등기가 되는 순간 정식으로 소유권의 이전이 이루어지는 것이다. 바이어는 보통 하루나 이틀 안에 셀러에게서 집열쇠를 전달받는다.

• Grant Deed(≈집문서)의 원본이 에스크로가 끝나고 수주 안에 바이어 (이제는 집 주인) 에게 보내진다. (이렇게 받은 Grant Deed는 혹시 잃어버려도 다시 신청해서 받을 수 있다. 사실 아주 특수한 경우를 제외하고는 쓸일은 없다. 나중에 집 팔때도 필요없다.)

• 마지막으로 에스크로 회사는 계약 이행 기간중 쓰인 모든 매매 비용들을 정리한 매매 비용 정산표(Closing Statement) 를 셀러와 바이어에게 전달한다.