남가주 새집 분양 절차

남가주에서 새집을 분양받는 절차는 개발업자의 방침과 부동산 경기에 따라 다르다. 다음의 내용이 절대적이지는 않다는 것을 주지하시기 바란다. 어쨋든 분양 사무실에서 헤매지 않으려면 이정도는 알고 가는 것이 좋다.

• 보편적으로, 남가주에서 집이나 콘도를 짓는 기간은 시공에서 완공까지 약 6개월에서 1년정도의 시간이 소요된다. 물론 고층 콘도같은 경우는 더 걸릴 수 있다.

• 보통 시공 전부터 개발업체는 마켓팅을 시작하고, 웹사이트등의 미디엄을 통하여 관심있는 잠재 바이어들의 Interest List를 형성한다.

• 개발업체는 Interest List에 있는 잠재 바이어들을 “Pre-Quality”하는 것을 중요하게 생각한다. 잠재 바이어의 소득, 재산, 크레딧등의 기본적인 재정 상황을 확인하고 집을 살 수 있는 능력이 있는지 미리 알아보는 것이다. Pre-Qualification에 필요한 재정 정보들은 보통 바이어가 분양업체의 웹사이트안에서 입력하게 된다. Pre-Qualify가 된 잠재 바이어들은 이제 Interest List에서 Priority List로 ‘승격’된다.

• 이러한 사전 준비를 거쳐, 시공 전후로 본격전인 분양이 시작된다. Priority List에 있는 사람들에게 먼저 연락을 하고 우선권을 준다.

• 분양은 단계적으로 이루어진다. 예를 들어, 만약 100채의 집 (또는 유닛)을 짓는다면, 10채씩 나누어서 1차에서 10차 분양까지 갈 수 있다. 보통 Phase와 Release라는 단어를 쓴다. 이번이 몇번째 Phase이고 지금까지 몇채가 Release되었습니까, 라는 질문을 할 수 있다.

• 부동산 마켓이 아주 뜨거울 때는 Interest List/Priority List에 있는 사람들만으로 시공도 하기전에 분양이 끝나버리는 경우가 있다. 사람들이 너무 많이 몰렸을때는 공정성을 위해 제비뽑기를 하기도 한다. 하지만 정상적인 마켓에서는 완공이 되기 전후까지 분양이 이어지는 편이다.

• 분양이 끝나기 전까지는, 누구든지 분양 사무실 (Sales Office)에 가서 분양 설명을 듣고 모델 홈을 둘러본후, Pre-Qualification등의 절차를 거쳐 계약을 맺을 수 있다.

• 부동산이 차가울때는 위의 절차들이 거의 무의미해진다. 한 명 한명 오는 바이어들을 잡는게 일이다.

• 부동산 불황기에 분양이 너무 힐들때는, 경매 (Auction)를 하기도 한다. 보통 2-3개월 전부터 경매날짜를 발표하고, Open House를 하면서 잠재 바이어들을 준비시킨다. 경매를 통해서 사게 되면, 원래 분양가보다는 낮은 편이지만, 생각보다 “헐값”에 사게 되는 경우는 많지 않다. 경매 업체에서 “reserve price”를 설정해 놓기도 하고, 다른 바이어들과의 경쟁도 만만치 않기 때문이다.

• 계약을 하면, 입주하기까지 보통 다음의 5가지 단계를 밟는다.

  • 계약금을 돌려받을 수 있는 기간: 바이어가 DRE Subdivision Public Report, CC&R, 각종 Disclosures등의 건물 관련 서류들을 검토해 본 후, 어떤 이유에서건 계약을 파기하고 계약금을 돌려 받을 수 있는 기간이다. 보통 3일에서 길면 1-2주 정도를 준다. 한편 개발업체는 바이어가 계약서를 작성하면서 함께 제출한 재정 서류들을 검토해 보고 역시 계약을 파기할 것인지 존중할 것인지를 결정한다. 계약금은 각 개발업체의 방침과 부동산 마켓의 분위기에 의해 결정되는데, 보통 분양가의 2-3%가 보편적이다.

  • 마감재 선택: 마감재에 대해 선택권이 전혀 없는 경우도 있지만, 일반적으로 일부 마감재를 선택할 수 있는 기회가 주어진다. 보통 바닥과 부엌을 많이 한다. Standard로 갈 수도 있고 Upgrade를 할 수도 있다. 규모가 큰 빌더는 “디자인 센터”에서 마감재 선택 작업을 하기도 한다.

  • 기다리는 기간: 완공이 아직 멀었다면, 공사가 진행되는 동안 바이어는 특별히 할일 없이 기다린다. 이 기간동안 Hard-Hat Tour 또는 Frame Walk 이라고 해서, 뼈대만 세워진 건물을 둘러볼 수 있는 기회가 있을 수 있다. 기다림에 지치지 않게 하기 위해 시공업체에서 특별한 이밴트를 하는 경우도 있다.

  • 에스크로 기간: 완공이 되기 약 1-2달 전부터 본격적인 에스크로 업무가 시작된다. 융자 신청등도 이 때부터 시작한다. 융자는 개발업체가 지정한 은행 (Preferred Lender)을 쓸 수도 있고, 다른 은행 (Outside Lender)를 쓸 수도 있다. 개발업체는 Preferred Lender를 쓰도록 강요할 수 없다. 대신 Preferred Lender를 쓰게 하기 위해 보통 분양가의 0.5%-1% 상당의 인센티브를 주는 경우가 많다. 그런데, 잘못하면 되로 주고 말로 받을 수 있다. 나중에 이자율등에서 “바가지”를 쓰지 않도록 조심해야 한다.

  • Final Walk-Through: 완공이 되고 에스크로를 끝내기 직전, Final Walk-Through를 한다. 개발업체의 담당자와 집을 둘러보고, 문제가 있다면, 수리 요청을 하기 위한 것이다. (파란색 테이프를 들고 공사 흠집을 찾아 마크하면서 다니다 보면 수십군데는 보통이다. 공상 흠집 이상의 큰 문제가 있을때도 가끔 있다.) 

• 에스크로가 끝나면서 개발업체에게서 열쇠를 전달 받는다.

• 에스크로 기간에 이루어지는 일들은 기존 주택 매매 절차와 크게 다르지 않다. 자세한 내용은 남가주 주택 매매 절차 참고.

• 보시다시피 미국의 새집 분양 절차는 한국처럼 복잡하지 않다. 청약통장이나 분양 순위같은 복잡한 개념 자체가 아예 없고, 순수한 수요와 공급의 시장 원리에 의해 움직인다.