남가주 주택 매매 비용

남가주에서 집을 팔때 발생하는 평균적이고 일반적인 비용들을 대략 비중이 큰 순서대로 나열했다.

셀러 비용

(1%-1.5%의 순수 매매 비용 + 4-6%의 커미션 + 스테이징/터마이트/레트로피팅/수리비용)

부동산 커미션 (Real Estate Commission)

• 셀러 비용중 가장 큰 비중. 전통적으로 6%의 아성이 아주 오랫동안 지속 되었지만, 그 아성에 금이 가기 시작한 것이 이제 꽤 되었다. 남가주에서는 이제 4-6%라고 하는 것이 맞을 것 같다. 각 동네마다 분위기가 다르다. 현재도 6%를 어렵지 않게 볼수 있는 동네들도 있다.

• 커미션은 흥정 가능한 항목이고, 5% 안팎이 이제 평균이다. 제대로 일하는 에이전트들은 왠만해선 5%이하로 내려오지 않는다. 열심히 찾아보면 4%까지는 가능할지 모른다. 4%에 기꺼이 해 주겠다는 에이전트를 만나면 셀러는 무조건 좋아할 것이 아니라 자신의 일에 자부심이 덜한 에이전트인가 싶어 솔직히 좀 불안해 해야하는게 맞다. 4% 이하로 내려올수도 있는데 주로 제한된 서비스만 제공하는 디스카운트 브로커이거나 초자/파타임 에이전트들일 확률이 높다. 아래 설명할 나머지 매매 비용을 다 합쳐도 집 값의 2-3%가 넘지 않는다는 것을 감안할 때 셀러에게 커미션은 결코 만만치 않은 비용이다. 그럼에도 불구하고 대부분의 셀러가 풀 커미션 (Full Commission)을 주고 집을 파는 데는 그만한 이유가 있다.

스테이징과 수리 비용 (Staging, Termite, Retrofitting, Repair)

• 일반적으로 커미션 다음으로 많이 들어가는 비용이 집을 고치고 꾸미기 위해 들어가는 비용이다. 집의 상태에 따라 천차만별. 그냥 안 고쳐주고 “As-Is”로 팔면 되지 않느냐, 라고 할수도 있지만, 그러면 그만큼 싸게 팔아야 한다. 고치는 것도 요령이 있다. 셀러가 미리 고쳐야 할 문제들도 있고 그렇지 않은 문제들도 있다.

• 터마이트 (Termite) (보다 공식적인 명칭은, 나무를 갉아먹는 해충들 — Wood Destroying Pest)은 남가주에서는 피해갈 수 없는 삶의 일부다. 터마이트 작업은 문제가 작으면 수백불에서, 크고 오래된 집은 수천, 수만불까지도 들 수 있다. 문제가 전혀 없다고 해도, 약 $100-150 상당의 터마이트 보고서 (Termite Inspection/Clearance Report) 는 기본적으로 받아야 하기 쉽다. 그리고 애당초 터마이트 작업을 할지 안할지, 그리고 한다면 누가 할지는 바이어와 흥정 가능한 목록이지만, 관례적으로 셀러가 할때가 더 많다. (원래 셀러가 거의 자동으로 해야하는 분위기였었는데, 2015년 터마이트에 대한 조항이 CA 부동산 계약서에서 빠지면서 바이어들이 직접 하는 경우가 좀 더 늘기는 했다.)

• 레트로피팅 (Retrofitting)은 각 시마다 규정이 다른데, LA시 같은 경우는 Low Flow Showerhead/Toilet, Smoke Detector/Carbon Monoxide Detector, Water Heater Bracing, Sliding Glass Door Impact Glazing, Seismic Gas Shutoff Value, 6가지가 있다. 집이 팔릴 때 의무적으로 해야 하고, 관례적으로 셀러의 부담이다. 모두 다 해야하면 $1,000이 넘게 들수 있다. 다른 도시들은 처음 3가지 조건만 있는 곳이 많다.

  오래된 집들은 지진 보강 작업 (Earthquake Retrofitting)까지 해야할지 모르는데 의무적으로 꼭 하고 집을 팔아야 하는 것은 아니지만, 좋은 투자가 될 수 있으니 잘 따져보아야 한다. 일반적인 크기의 집들은 3-7천불정도 들수 있다.

  집을 팔때 시티 인스펙션 (City Inspection)이 있는 도시들이 꽤 있는데, 보통은 밖에서만 보고 가지만 집 안까지 들어와서 보는 (Interior Inspection) 동네들도 있다. 시티 인스펙션은 주로 Permit 문제를 보는데 이런 도시에서 Permit 이슈가 있는 집을 파는 경우 추가 비용이 발생할 수 있다.

• 스테이징 (Staging)은 주택 판매과정에서 집을 이쁘게 꾸미고 정리하는 것인데, 전문가를 고용하면 집 값의 0.5%-1%정도까지도 들 수 있다. 약 20-30% 정도의 셀러는 스테이징을 하기 위해 돈을 쓴다. 돈 많이 안 쓰고 스테이징 할 수 있는 방법은 여기에서 볼 수 있다.

시, 카운티 세금 (City and County Documentary Transfer Tax)

• 남가주의 모든 카운티들은 (LA, Orange, San Bernardino, Riverside, San Diego, etc.) 집을 팔때 0.11%를 Documentary Transfer Tax라는 명목으로 거둬들인다. 관례적으로 셀러의 몫이다. ($500,000인 경우 $550)

• 0.11%의 Documentary Transfer Tax외에 추가로 City Transfer Tax를 부과하는 도시들이 몇군데 있다. 오렌지 카운티는 한군데도 없고, 엘에이 카운티에는 5개의 도시가 있다. (City of LA 0.45%, Culver City 0.45%, Santa Monica 0.3%, Redondo Beach 0.22%, Pomona 0.22%)(LA 시같은 경우$500,000 이면 $550 + $2,250 = $2,800) 역시 관례적으로 셀러의 몫이다.

• 주택 소유와 관련된 각종 세법에 대한 내용은주택 관련 세법에서 더 자세히 볼 수 있다.

소유권 보험 프리미엄 (Title Insurance Premium)

• 타이틀 회사 (Title Company)는 부동산 소유권을 보호해주는 보험기관이다. 집을 팔 때 그 집에 걸려 있는 소유권, 각종 저당권 (lien)등을 모두 확인하고 “Free and Clear” Title을 바이어에게 넘겨주는 역할을 한다. 그리고 만약 집이 팔린 후, 생각치 못했던 소유권이나 담보권의 문제가 발생하면, 알아서 문제를 해결한다.

• 소유권 보험은 크게 두 종류가 있다. 하나는 Owner’s Policy 인데 이것은 셀러와 바이어를 보호하기 위한 것이다. 남가주에서 이러한 소유권 보험 없이 집을 산다는 것은 있을 수 없는 일이다. 2019년 현재, 대표적인 타이틀 회사중 한곳에서 Quote을 받아보니 $500,000의 집인 경우 약 $1600 ($1,000,000인 경우는 약 $2,500)정도 한다. 관례적으로 셀러가 부담한다.

• 또 하나는 Borrower’s Policy인데 이것은 바이어가 융자를 받는 경우 은행 (Lender)을 보호하기 위한 것이다. 모든 은행에서 요구하는 융자 조건중의 하나이다. 2019년 현재, 대표적인 타이틀 회사중 한곳에서 Quote을 받아보니 $400,000 융자인 경우 약 $800 ($800,000인 경우는 약 $1,300)정도 한다. 관례적으로 바이어가 부담한다.

• 타이틀 회사에게 보험비를 깍아달라고 할 수 있을까? 시도해 볼 수야 있겠지만, 깍아주는 경우를 많이 보지는 못했다. 이것 외에 타이틀 회사에서 몇가지 작은 비용들을 추가로 부과할 수 있다.

에스크로 비용(Escrow Fee)

• 셀러의 에스크로 비용 (Escrow Fee)은 기본금 $200-300에 집 가격 $1000불당 $2-3불정도를 더 부과해 합친 금액이다. 집 가격이 $500,000이면 약 $1500 안팎. 셀러, 바이어 각각 따로 이 정도의 액수를 낸다. 에스크로 비용은 흥정 가능한 항목이고 타이틀 비용보다는 흥정 가능성이 조금 더 높은 편이다. 이것 외에 2-3가지 추가 항목들이 붙을 수 있다.

• 주택 양도 문서 (Grant Deed)에 셀러가 공증을 해야 하는데 셀러가 에스크로로 직접 가지 못해서 출장 공증사를 보내야 한다거나, HOA가 있어서 추가 업무가 있다거나 할때 추가 비용들이 발생할 수 있다. 정당한 추가 비용도 있지만, 별 일 없이 슬쩍 끼워 넣을수도 있으니 꼼꼼히 보아야 한다.

HOA 관련 비용 (HOA Transfer Fee, Document Preparation Fee, etc.)

• Homeowner’s Association이 있는 경우(=동네 관리비가 있는 경우), HOA에서도 Transfer Fee를 부과한다. 보통 $300-500 안팎. 관례적으로 셀러가 낸다. 몇백장 될 수 있는 HOA 문서들도 (약 $300-$700정도) 관례적으로 셀러가 부담한다.

홈 워런티 보험 (Home Warranty Plan)

• 홈 워런티는 집을 사고 나서 1년안에 문제가 생겼을때 와서 고쳐주는 일종의 보험이다. Deductible이 $70-$80정도 되고, Coverage도 까다로운 편이지만, 바이어들이 1-2번은 보통 유용하게 써먹는 편이다. 비용은 약 $400-600정도인데, 관례적으로 셀러 부담이다. 바이어를 위한 것이지만, 좀 더 맘 편하게 집을 팔 수 있기 때문에 셀러를 위한 것이기도 하다.

각종 보고서 (Various Reports)

• 셀러가 바이어에게 의무적으로 전달해 주어야 하는 각종 보고서들이 있다. 관례적으로 모두 셀러가 부담한다. 위에 설명한 Association Document를 비롯해서, NHD Report ($100-150), 9A Report (City of LA only, 약$70)등이 있다.

그 외 셀러 비용들

• 위에 나열한 항목들 이외에 융자를 Payoff시키는데 들어가는 비용등 여러가지 자젤구레한 비용들이 더 있을 수 있다. 

남가주에서 집을 살때 발생하는 평균적이고 일반적인 비용들을 대략 비중이 큰 순서대로 나열했다.

바이어

(1-2%의 순수 매매 비용 + 미리 내는 재산세/보험/모기지 이자/동네 관리비)

융자 비용 (Loan Fee)

• 융자 비용은 크게 두가지로 나눌 수 있다. 하나는 이자율과 연관되어 있는 Mortgage Point/Discount Point/Origination Fee, etc. (은행마다 사람마다 다양한 용어로 부른다.) Point는 미리 내는 이자 (pre-paid interest)이다. 많이 낼 수록 이자율을 낮출 수 있다. 보통 아무것도 안 낼때가 많고 (0 point) 0.5%-1% 정도 내는 경우들도 가끔 본다.

• 두번째 융자 비용은 행정적인 비용이다. 가장 큰 것이 Processing Fee 와 Underwriting Fee 인데 은행과 융자 프로그램마다 있는 경우도 있고 없는 경우도 있다. 있다면 보통 각각 $1000 안팎이다. (2019년 현재) 감정비용 (Appraisal Fee)은 주택인 경우 $500-600. 이것 외에 Credit Report, Flood Determination Fee, Funding Fee, Lender’s Endorsement, Sub Escrow 등 몇가지 비교적 적은 양의 추가 비용들이 붙는다.

• 콘도 서츠 (Condo Certification = CondoCerts)란 것도 융자 비용의 일부로 생각할 수 있겠다. HOA가 있는 콘도/타운홈을 살때는 은행에서 HOA측에서 콘도 서츠라는 것을 신청해 융자 가이드라인에 적합한지 검토해 본다. 콘도 서츠에는 그 콘도가 현재 소송이 들어가 있는지 (Condo in Litigation), 렌터들의 비율이 얼마나 높은지 (만약 너무 높으면 융자가 안 나올 수도 있다.)등등을 확인할 수 있다. 콘도 서츠 비용은 $300-$500정도고 일반적으로 바이어의 몫이다.

• 집을 사고 팔면서 발생하는 모든 비용을 통틀어, 융자 비용은 가장 변수가 많은 항목이라고 할 수 있다. 잘못하면 몇백불에서 몇천불까지 손해 보기 쉽다. 이런 부분까지 신경써 줄 수 있는 에이전트를 만난다면 참 좋을 것이다.

에스크로 비용 (Escrow Fee)

• 바이어의 에스크로 비용 (Escrow Fee)은 기본금 $200-300에 집 가격 $1000불당 $2-3불정도를 더 부과해 합친 금액이다. 집 가격이 $500,000이면 약 $1500 안팎. 셀러, 바이어 각각 따로 이 정도의 액수를 낸다. 에스크로 비용은 흥정 가능한 항목이고 타이틀 비용보다는 흥정 가능성이 조금 더 높은 편이다. 이것 외에 최소 3-4가지 추가 항목들이 붙을 수 있다.

• 예를 들어, 바이어가 에스크로에 올 수 없어서 출장 공증사를 보내게 되면 $150-$200 상당의 추가 비용이 생길 수 있다. 바이어가 융자를 받는 경우, 은행에서 융자 서류를 받아 바이어의 싸인을 받는 작업을 에스크로가 하는데, $2-300을 추가로 부과한다. 정당한 추가 비용도 있지만, 별 일 없이 슬쩍 끼워 넣을수도 있으니 꼼꼼히 보아야 한다.

소유권 보험 프리미엄 (Title Insurance Premium)

• 타이틀 회사 (Title Company)는 부동산 소유권을 보호해주는 보험기관이다. 집을 팔 때 그 집에 걸려 있는 소유권, 각종 저당권 (lien)등을 모두 확인하고 “Free and Clear” Title을 바이어에게 넘겨주는 역할을 한다. 그리고 만약 집이 팔린 후, 생각치 못했던 소유권이나 담보권의 문제가 발생하면, 알아서 문제를 해결한다.

• 소유권 보험은 크게 두 종류가 있다. 하나는 Owner’s Policy 인데 이것은 셀러와 바이어를 보호하기 위한 것이다. 남가주에서 이러한 소유권 보험 없이 집을 산다는 것은 있을 수 없는 일이다. 2019년 현재, 대표적인 타이틀 회사중 한곳에서 Quote을 받아보니 $500,000의 집인 경우 약 $1600 ($1,000,000인 경우는 약 $2,500)정도 한다. 관례적으로 셀러가 부담한다.

• 또 하나는 Borrower’s Policy인데 이것은 바이어가 융자를 받는 경우 은행 (Lender)을 보호하기 위한 것이다. 모든 은행에서 요구하는 융자 조건중의 하나이다. 2019년 현재, 대표적인 타이틀 회사중 한곳에서 Quote을 받아보니 $400,000 융자인 경우 약 $800 ($800,000인 경우는 약 $1,300)정도 한다. 관례적으로 바이어가 부담한다.

• 타이틀 회사에게 보험비를 깍아달라고 할 수 있을까? 시도해 볼 수야 있겠지만, 깍아주는 경우를 많이 보지는 못했다. 이것 외에 타이틀 회사에서 몇가지 작은 비용들을 추가로 부과할 수 있다.

인스펙션 비용 (Inspection Fee)

• 약 $300-600. 콘도나 작은 집은 보통 홈 인스펙터 (General Home Inspector)만 부르지만, 크고 오래된 집은 특정한 분야의 인스펙터들을 추가로 부를 수 있다. 예를 들어, 산위에 있는 집을 살때 지반 검사를 하기 위해 엔지니어를 부르면 그 비용만 $2-3,000 할수 있다. 

미리 내는 재산세/보험/모기지 이자/동네 관리비 (Prorations and Pre-Paid Items)

• 일정한 양의 재산세, 집 보험, 모기지 이자, 동네 관리비 (HOA Fee) 등을 계산해서 에스크로가 끝날때 미리 내게 되어 있다. 엄밀히 말해서 매매 비용이라고 할 수 없다. 하지만, 액수가 꽤 클 수 있기 때문에 모아둔 자금이 넉넉치 않은 경우에는 문제가 될 수 있다. 재산세는 임파운드를 하는 경우 많으면 7-8개월 분을 에스크로 끝날때 미리 내야 할수 있다. 집 보험도 일년치를 미리 내야 하는데 단독주택은 $1000-$1500정도. HOA Fee도 한두달치를 미리 내야 하고, 그 달 남은 날에 대한 모기지 이자도 미리 내야 한다. 적게는 2-3천불에서 많으면 1만불 가까이 나올 수도 있다. 처음 구매 비용을 따질때 꼭 미리 생각해 두어야 하는 항목이다. (백만불 안팎, 또는 그 이하의 집들을 염두에 두고 썼다. 고가의 주택들은 그만큼 더 많을 것이다.)

새 집을 사는 경우 (New Home)

• 개발업체에서 관례적으로 셀러가 부담하는 항목들을 바이어에게 부담시키는 경우가 많다. 그것 또한 관례라고 보면 될 것 같다. 대표적인 항목은 City/County Documentary Transfer Tax등이다. (셀러 비용 참조)

그 외 바이어 추가 비용

• 이것 외에도 여러가지 추가 비용들이 있을 수 있지만 주요 항목들은 모두 나열한 것 같다. 셀러가 관례적으로 내는 비용은, 바이어쪽에는 포함시키지 않았다. 하지만, 숏세일 (Short Sale), 차압 매물 (REO), 또는 그 외의 특별한 상황에서는 관례적으로 셀러가 내는 비용들의 일부를 바이어가 부담할 수 있다.