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이자율 떨어졌습니다. 재융자 해야 할까요?
- Oct 9th 2024
- By Joshua Choi
- Category: 부동산 상식, 뉴스
결론
2024년 10월 현재, 다음 내용은 모기지 이자율 6% 이상이신 분들에게 해당되겠다.
- 각 개인의 상황과 융자 내용에 달려 있지만, 0.5% 차이만 나도 재융자 일단 한번은 따져볼만하다. 단, 재융자후 너무 빨리 (수년안에) 집을 팔거나 또 다른 재융자를 하는 경우는 손해가 될수도 있으니 은행과 잘 계산해 보셔야 한다.
- 이자율이 추가로 더 떨어질 것 같다면 물론 기다려야 할 것인데, 이자율 추세가 어떻게 될지 정확히는 알 수 없으니 깔끔한 답은 없겠다. (2025년에는 5% 후반대가 될거라는것이 현재는 대세 의견.)
- 재융자에서 이자율만큼이나 (어쩌면 이자율보다도 더) 중요한 건 기존 융자 보유 기간이다. 페이먼트 시작한지 4년만 지났어도 이자율 차이가 적어도 0.75%는 되어야 재융자 할 보람이 생긴다. (이것조차 집을 언제 파느냐에 달려 있지만…)
위의 한 문단으로 벌써 핵심은 다 전했다.
하지만 제대로 따져보려면 복잡한 내용들이 조금 나오긴 한다. 재융자 해야 하나 말아야 하나 고민하고 계신 분들은 아래 내용 읽어 보시면 도움이 되시리라 생각한다. 더 좋은 방법은 콜 어스!!! (우리가 은행은 아니지만, 전체적인 방향감 정도는 잡아드릴 수 있겠다.)
2022년 봄부터 오르기 시작한 이자율, 2022년 가을부터 드디어 6%의 벽을 14년만에 처음으로 넘었다. 그리고 지난 2년간은 6% 초반에서 7% 중반을 유지하다가, 지난 3달간 꾸준히 떨어져 현재 6% 언저리를 배회하고 있다. 2주전인가 잠깐 5.5%라는 숫자도 들었었던 것 같다. 다시 올라오기는 했지만…
재융자 생각해 보실만한 분들은 단연 지난 2년동안 집을 사신 분들이다. 이자율 조금 떨어졌다고 무조건 재융자 할 건 아니다. 따져보아야 할 조건이 7가지가 있다.
1. 이자율 차이
2. 남은 상환 기간
3. 남은 융자 원금의 크기
4. 이자율 추세
5. 주택 보유 기간
6. 추가 자금 필요성
7. 재투자 수익률
몇가지 예를 들어보면 대충 각자 상황에 대입해서 감을 잡으실 수 있으리라 믿는다.
#1-1 : 0.5% 이자율 차이
0.5%면 그리 큰 차이 아닐것 같은데, 그래도 재융자 해야 할까?
- 2년전에 6.5%에 집을 산 경우를 생각해 보자. 현재 남은 원금은 $500,000, 남은 상환 기간은 28년.
- 재융자 조건은 6%에 상환기간은 다시 30년.
- 재융자 비용은 $4000 이라고 해 보자.
매달 모기지 페이먼트는 $3,235에서 $2,998로 $237 줄어든다.
이렇게 매달 줄어든 월 페이먼트의 차이가 당장 생활비에 직결될 수 있으니 중요하겠다. 그런데, 엄밀히 따지자면 재융자를 통해서 받는 혜택은 원금을 빼고 생각하는것이 맞다. 원금은 어차피 나중에 언젠간 집을 팔면서 돌려받을 돈, 조금 냈으면 조금 돌려받고, 많이 냈으면 많이 돌려받을 것이니까…
위의 시나리오에서 매달 페이먼트 차이는 $237이지만 원금을 빼고 생각하면, 즉 이자의 차이만 놓고 보면 첫달은 $208의 이자 절약에서 시작한다.
- 그래프를 보면 절약하는 이자로 재융자 비용 $4000을 회수하는데 필요한 시간은 얼추 2년 (정확히는 1년 8개월.)
- 이렇게 재융자하고 5년이 지나면 절약한 이자 $11,741, 10년이면 $21,345
- 이렇게 계속 혜택이 늘어나다가 (그래프 보면) 대충 18-19년쯤에서 정점을 찍는다. 정확히는 19년 5개월째 $28,995
- 그 이후부터는 재융자 이자 혜택이 줄어들기 시작한다. 19년 6개월째…
>기존 융자 $3,235 중 이자는 $1,497
>재융자 $2,998중 이자는 $1,499.
즉 재융자의 이자가 $2이 더 많아졌다. 그 이후로 그 갭이 계속 벌어지면서 이젠 이자 절약이 아닌 손해가 가속화되기 시작한다. (모기지 페이먼트의 이자 비율은 뒤로 갈수록 급속도로 줄어드는데, 기존 융자가 재융자보다 2년을 먼저 시작했다는 점이 이러한 현상을 만드는 것.) - 28년이 지나면 처음에 받은 재융자의 혜택을 극단적으로 다시 토해낼 시간이다. 재융자 안 했으면 이미 끝났어야 할 모기지 페이먼트, 2년을 더 해야 한다. 거의 $30,000까지 올라갔던 재융자의 이자 절약 혜택이 30년 페이먼트 모두 끝나고 나면 고작 $7,794.
- 30년동안 $7,794 이자를 덜 낸다는 건데… 거기에 처음 들였던 재융자 비용까지 생각하면, $7,794-$4,000=$3,794. 인플레이션 감안하면 오히려 손해다.
이러한 상황에서 0.5% 차이로 재융자 해야 할까?
주택 보유 기간(#5)이 결정의 가장 큰 변수가 되겠다.
최소 2-3년에서 20년정도 집을 보유한다고 하면 0.5% 차이만 되어도 재융자 하는 것이 맞아 보인다. 단, 나는 이 집 죽을때까지 안 팔거야. 자식들한테 물려줄거야. 라는 생각이면 굳이 재융자 할 필요 있을까 싶다. 차라리 2년 더 빨리 페이먼트 끝내는게 더 중요할수도 있겠다.
추가 자금 필요성 (#6) 도 결정의 중요한 기준점이 될수 있겠다. 30년을 통째로 놓고 봤을때 큰 도움 안 된다고 해도, 당장 추가로 쓸 수 있는 $237의 생활비, 누구에겐 꼭 필요할 수 있으니…
#1-2 : 1% 차이?
0.5%가 아니라 1% 차이면?
연보라색, Case 1이 위에서 봤던 0.5% 이자율 차이에서 오는 이자 절약 혜택. 오랜지색, Case 2가 1% 이자율 차이에서 오는 이자 절약 혜택이다.
- $4000 재융자 비용을 회수하는데 필요한 시간은 이제 1년 8개월이 아니라 불과 10개월
- 5년후면 절약한 이자가 $24,238, 10년후는 $46,125, 15년후는 $63,964. 이렇게 계속 늘어나다가 23년쯤 해서 정점을 찍는 것으로 보인다. 정확히는 23년 10개월째 $77,123.
- 역시 기존 융자가 2년을 먼저 시작했다는 이유로 23년만에 이자 페이먼트가 역전되면서 그래프가 내려가기 시작하지만 미세한 차이. 30년 페이먼트 (특히 마지막 2년)을 다 하고 나서도 여전히 $64,962의 이자 절약 혜택으로 남는다.
1% 차이면 재융자 해야 할까? 거의 생각하고 말것도 없어 보인다.
여기서 유일하게 고민할 것은 지금 하느냐 이자율이 추가로 더 떨어질 가능성을 고려해 더 기다리느냐가 되겠다.
그런데!!! 과연 고민할 일 없이 재융자 해야 할까? 남은 조건들도 더 따져보자.
#2: 남은 상환 기간
위에서는 2년전에 집을 산 경우 즉 상환기간이 28년 남은 경우를 생각해 보았는데, 만약 7년전에 집을 샀고 상환 기간 23년이 남은 상태라면? (현실적으로 7년전에 집을 사신 분들이라면 거의 대부분 지금 재융자 하실 일 없다. 그래도 “남은 상환 기관”의 중요성도 설명하는 차원에서 아래 내용도 보려고 한다.)
Case 2 (오렌지)는 위에서 이미 본 내용이다. 1%면 왠만하면 재융자 해야겠네… 라고 생각하게 만들어 주었던 그래프다. 그런데 집을 산지 2년이 아니라 7년이 (연보라색)지난 시점에서 똑같은 1% 이자율 차이로 계산했을때 완전히 다른 결론이 나온다.
Case 1 (연 보라색)을 보면 처음 12년까지는 좋다. 최대 $34,801까지 이자 절약했다가 13년째부터 역전되면서 재융자 30년 페이먼트 끝나고 나면 재융자 안 했을때보다 거의 $60,000의 손해를 본다.
이미 집 페이먼트 한지 7년쯤 지났으면 이자율 1% 차이 나더라도 고민해 봐야 한다는 얘기다. 중간에 집 팔 거 아니면, 그리고 당장 $656의 여유 자금 꼭 필요한 거 아니라면 재융자 하면 오히려 장기적으론 손해다.
같은 시나리오에서 페이먼트 시작한지 7년이 지났더라도 이자율이 1%가 아니라 2% 차이난다면? 그땐 또 무조건 재융자 해야 하는 그래프가 나온다.
#3: 남은 융자 원금의 크기
집을 산지 (또는 마지막으로 재융자한지) 2년정도 되었고, 융자 금액이 $500,000 정도 남아 있고, 이자율이 1% 정도 차이난다면 왠만하면 재융자 해야 한다는 것 #1에서 볼 수 있었다. (여전히 아래 오랜지색 그래프)
그런데 똑같은 상황에서 융자 금액이 $500,000이 아니라, $100,000이라면 어떨까 (연보라색 그래프)?
매달 페이먼트 차이는 $79, 이자 절약은 첫달 $83에서 시작한다. 최대 이자 절약 혜택은 약 $15,000. 30년이 지나면 $12,000 정도의 혜택이다. $4000 들여서 재융자 해야 할까? 차라리 재융자 하지 말고 28년 안에 페이먼트 끝내 버릴까? 그래도 30년 지나면 $12,000-$4000 (재융자 비용) = $8000. 해야하지 않을까? 그런데 당장 $4000 써야 하고 은행에 연락도 해야 하고… 귀찮은데… 재융자의 수고를 해야 할지 다시 망설이게 하는 숫자들이다.
#4: 이자율 추세
이미 7%대에서 6% 안팎으로 지난 3달간 (현재 2024년 10월 기준) 급격히 떨어진 이자율, 앞으로는 어떻게 될까? 인플레이션 업악보다는 경기부양으로 Fed의 정책 기조가 바뀌었지만, 그렇다고 거시 경재가 그렇게 나빠보이지도 않는다. (서민 경재는 또 다른 얘기지만…) 거의 대부분의 전문가들이 2025년에는 5% 후반대의 30년 모기지 이자율을 점치는 이유가 이러한 어정쭝한 경재 상태 때문일거라고 생각한다.
집 산지 2년 됬고 지금도 0.5% 이자율 (아래 연보라색) 낮출 수 있는데, 재융자 지금 할까 기다릴까? 기다린다 치자. 1년쯤 기다렸는데 0.25%가 더 낮아졌다. 아쉽다. 더 떨어지겠지. 그리고 1년을 추가로 더 기다렸는데, 오르고 내리고 하다가 결국은 0.25% 선으로 다시 돌아왔다 치자. 결과적으로는 2년을 기다려 현재 0.5%에 추가로 0.25%, 즉 총 0.75%를 (오렌지색) 낮추어 재융자를 한다 치자.
0.25%를 더 낮추기 위해 기다린 2년, 잘 한걸까?
연보라색 (case 1, 집 산지 2년만에 0.5% 낮추기 위해 재융자)은 위의 #1에서 자세히 설명한 그래프다. 재융자 하는게 맞아 보이기는 하는데, 30년 페이먼트 다하고 나면 처음에 들인 $4000 재융자 비용도 안 남는 숫자들이 나온다. 조금 애매하다.
막상 재융자 하려니 은행도 알아봐야 하고, 골치아프다. 그래서 이자율이 더 떨어지길 기다리다가 결국 2년이나 지났는데, 고작 0.25%가 더 떨어졌다. (오렌지 색, case 2, 4년만에 0.75% 낮추기 위해 재융자)
처음 15년정도는 0.5%에 2년 안 기다리고 바로 재융자 한 경우보다 맥스 $7000-$8000의 이자 절약 혜택이 있지만, 20년쯤 지나니 급격히 상황이 안 좋아진다. 30년 페이먼트 다 하고 나면 오히려 재융자 안 했을 경우보다 $13,000 손해.
이자율 더 떨어지길 기다리면서 2년이 흘렀다면 이자율이 추가로 0.5%는 더 떨어져야 기다린 보람이 있다는 계산이 나온다.
이렇게 시간이 지날수록 재융자 혜택이 줄어드는 이유는, 위에서도 이미 설명했듯이, 모기지는 처음에 이자를 많이 내도록 디자인이 되어 있기 때문이다. 너무 늦게 재융자 하면 처음에 힘들게 낸 이자들 날라가는 느낌이다. 참고로 이자율에 따라 조금씩 다르게 나오긴 하지만, 30년 고정인 경우, 처음 15년간 거의 70%의 이자를 내게 되어 있다.
#5: 주택 보유 기간
3-5년
재융자 후 집을 너무 빨리 팔거나 또 다른 재융자를 하면 손해가 되기 쉽다. 재융자 비용 약 $4000이 다가 아니다. 서류작업하고 신경쓰고 한 수고까지 본전 뽑으려면 보통 3-5년정도는 집 안 팔고 유지해야 본전 뽑는다.
25년 이상
거꾸로 장기 보유가 (아예 집 팔 생각 없는) 예상되는 상황에서도 잘 따져 보아야 한다. 현재 융자가 4년만 되어도 이자율 차이가 최소 1%는 되어야 재융자 하는 보람이 생긴다. 현재 모기지 페이먼트 이미 5년이 지난 상황이면 이자율 1% 차이나도 30년 후에는 손해다.
5-15년
재융자의 스윗스팟은 5-15년정도로 보인다. 재융자한 후 이 때 집을 팔면 0.25% 차이로 재융자 했다고 해도 손해까지는 안 될 확률이 높다. 집을 산지 3년만에 0.25% 차이로 재융자를 한다면 바보같은 일이다. 그러한 경우에도 처음 5-15년정도는 손해까지는 아니다.
#6: 추가 자금 필요성
바로 위의 그래프는 집을 산 후 3년후에 0.25%의 이자율 차이로 재융자를 한 경우다. 얼필 봐도 말이 안 되는 내용인데, 3가지 측면에서 이것조차도 말이 되는 상황들이 있을 수 있겠다.
- 첫번째는 위에서 설명한 것처럼 재융자의 스윗스팟 기간 5-15년 사이에 집을 파는 경우. (적어도 손해는 아니라는 관점에서…)
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두번째는 당장 추가 생활비가 절실한 경우다. 이렇게 재융자 했을때 월 페이먼트가 $3,278에서 $3,079로 줄어드니 매달 $199의 여유돈이 생긴다.
>이렇게 매달 199불 27년이 지나면, $199 x 12달 x 27년 = $64,476의 추가 생활비가 된다.
>그런데 마지막 3년은? 재융자 한달 페이먼트 $3,079 x 12 달 x 3년 = $110,844. 그러니까 재융자를 하는 경우 처음 27년동안은 $64,476의 월 페이먼트를 절약했지만, 마지막 3년동안 $110,844을 추가로 내야하니 $110,844 – $64,476 = $46,368 이 마이너스가 되는 것. (재융자를 함으로서 30년동안 손해본 이자와 똑같다.)
그럼에도 불구하고 앞으로 10년 20년을 더 편하게 가기 위해 나중에 손해 볼 것 뻔히 아는 재융자 하는 경우들도 있을 수 있겠다는 얘기다.
- 세번째는 이렇게 생긴 $199의 여유돈의 활용도에 관한 얘기다. $199을 꾸준히 투자해서 이익을 볼 수 있다면? 이 세번째 포인트는 #7: 재투자 수익률로 이어진다.
#7: 재투자 수익률
집 산지 2-3년 이상 안 되었고, 이자율 차이 1% 정도되면 왠만하면 재융자 해야 한다.
그런데 반면 재융자 혜택이 많지 않아서 애매하거나, 재정적인 여유가 있어서 페이먼트 조금 줄이는게 큰 의미가 없는 경우라면? 만약 #7의 이유가 해당한다면 애매한 경우에도 재융자 조금 더 적극적으로 생각해 볼만 하겠다.
거의 대부분의 서민 가정들은 재융자로 페이먼트가 줄어들었다고 해도 절약한 돈 생활비에 흡수되기 쉽다. 위의 모든 계산들의 가정이다. 그런데 만약 남는 돈 투자해서 불릴 수 있다면?
제일 처음의 예로 돌아가 보자. 2년전에 집을 샀고, 현재 $500,000 원금 남아 있고, 이자율을 0.5%를 낮출 수 있는 경우 (아래 연보라색 그래프), 재융자 하는것이 맞아보이긴 했지만, 뭐 그닥 신이 나지는 않는 정도였다. 그런데 매달 남는 돈을 꾸준히 연 3%씩 복리로 늘려 갈 수 있다면?
연보라색은 남는 $237을 그냥 생활비로 쓴 경우 재융자에 따른 이자 절약이다.
짙은 보라색은 매달 절약한 $237을 연 3% 로 늘려서, 재융자 이자 절약 혜택과 합친 것. (여기에 아예 $4000 재융자 비용에 의한 투자 손실까지 포함했다. 만약 $4000 재융자하는데 안 쓰고 똑같은 3% 이자를 30년 넘게 받았을 경우를 전체 계산에서 뺀 것.)
3%밖에 안 되는 이자이지만 복리가 무섭다. 재융자 해서 생긴 여윳돈 투자했더니 재융자의 결과로 30년 후에 $48,578 남는다. $237 생활비로 쓴 경우는 30년 후 남는 재융자 혜택 고작 $3,794. 차이가 크다.
겨우 3%? 나는 10% 자신 있는데?
30년 후에 재융자의 결과로 번 돈이 $372,219 된다. 매달 $237을 연 10% 로 불린 결과다. (재융자 이자 절약과 초기 재융자 비용 $4000의 기회 손실까지 합쳐서…)
내친 김에 Warren Buffett 의 지난 60년간의 수익률 20%를 적용해 볼까?
물론 20%는 재미삼아 해 봤다. 하지만, 왜 투자 좀 한다는 부동산 선수들이 풀 케쉬로 집을 안 사는지, 또는 15년 고정을 안 하는지 한눈에 이해할 수 있게 해 주는 그래프다. 어떤 모양으로든 부동산에 묶여 있는 현찰 흐름은 최소화하고 끊임없이 투자 수익을 창출하기 위함이다.