셀러 할 일 목록

다음은 집을 팔 때 셀러가 직접 해야 하는 일들을 시간 순서대로 간단히 요약한 것이다. 셀러 할일 목록은 매매 절차에 대한 전반적인 설명을 담은 남가주 주택 매매 절차나, 에이전트가 집을 팔면서 하는 일들을 담은 7 단계 셀러 서비스와는 다른 관점에서 쓰여졌다. 셀러가 구체적으로 해야 하는 일에만 촛점을 맞춘 것이다.

마켓팅 준비 과정

시세 알아보기

셀러 스스로가 어느정도는 시세에 대한 감을 갖고 있는 것이 좋다. Open House도 다녀보고, 주위에 팔린 집들에 대한 정보도 비교해 볼 수 있다. 시세 분석 원리는 여기에서 볼 수 있다. 셀러 스스로 정확하게 시세를 알아보는 것은 한계가 있다. 좋은 에이전트를 만나야 하는 가장 큰 이유 중의 하나다.

부동산 에이전트 정하기

좋은 부동산 에이전트를 만나는 것이 성공적인 주택 판매를 위해 셀러가 해야 하는 가장 중요한 일이다. 셀러들의 가장 큰 실수중의 하나는 좋은 에이전트를 찾기 위해  충분히 노력하지 않는다는 것이다. About Us  에선 좋은 에이전트가 하는 구체적인 일들에 대한 중요한 내용을 볼 수 있다.

리스팅 계약서 (Listing Agreement) 작성

셀러가 부동산 에이전트에게 독점 판매권을 주겠다는 계약서인만큼, 가능한한 3 페이지를 다 읽어본 후 내용을 알고 서명해 주는 것이 순리일 것이다.리스팅 기간, 리스팅 가격, 커미션 을 결정하는 것이 리스팅 계약서의 가장 중요한 3가지 내용이다. 

주택 판매 전략 구축

쇼잉(Showing, 집 보여주기), 리스팅 가격, 오퍼 받는 방식, 집 수리, 인센티브 등등에 대한 판매 전략을 리스팅 에이전트와 함께 상의 하는것도 셀러가 해야 할 일중의 하나다. 적절한 선에서 관심을 갖고 능동적인 대화를 통해 결정하는 것이 가장 바람직할 것이다.

스테이징 (Staging): 집 단장, 청소, 수리

꼭 전문 스테이징까지는 아니더라도, 집 팔 때 최대한 이쁘게 꾸며야 한다. 최소한 대청소 정도는 꼭 한번 해야 한다. 집을 팔면서 셀러가 가장 적극적으로 관심을 갖고 노력을 해야 하는 일이고, 경험 많은 에이전트의 도움이 꼭 필요한 작업이다.

에스트로 들어가기 (=계약 성사) 전에 할 수도 있고 후에 할수도 있는 일들

터마이트 작업 (Termite Inspection and Work)

남가주에서는 집을 팔때, 관례적으로 셀러가 터마이트 작업을 하고 집을 팔게 되어 있다. 콘도같은 경우는 보통 수백불선이지만, 크고 오래된 대저택은 몇천/몇만불까지도 될수 니다. 상황에 따라서 바이어를 찾기 전에 할 수도 있고 찾은 후에 할 수도 있다. 터마이트 문제가 적을 때는 에이전트에게 맡겨 알아서 하게 해도 무난하지만, 문제가 심하고 비용이 많이 들어가야 하는 경우에는, 셀러가 적극적으로 신경을 쓰는 것이 좋다.

레트로피팅: 현재 규정에 맞게 집을 고치는 것 (Retrofitting)

Smoke Detector, Water Heater Strapping 은 모든 지역에 기본, 그리고 City of LA (Not LA County)같은 경우는 추가로 Gas Shutoff Valve, Low Flow Toilet/Showerhead—LADWP Certificate of Compliance, Impact Glazing이 더 있다. 이와 같이 각 지역마다 조금씩 다른 레트로피팅 규정이 있다. 이것 또한 터마이트와이 같이 관례적으로 셀러가 해 놓고 집을 팔게 되어 있다. Smoke Detector정도는 셀러가 직접 할수도 있지만, 보통 레트로피팅 전문가에게 맡긴다. 레트로피팅 또한 에스크로가 들어가기 전에 할 수도 있고 후에 할 수도 있다. 비용은 수백불에서 많으면 천불 안팎. 

지진 보강 작업 (Earthquake Retrofitting)

오래된 집들, 특히 1940년대 이전에 지어진 집들은 지진 보강작업 (Earthquake Retrofitting)을 하는 것이 좋다. (1970년대 지어진 집들까지 Foundation 상태를 확인할 것을 LA Department of Building and Safety는 조언한다.) 지진 보강 작업의 일환으로 주로 Foundation Bolting 과 Cripple Wall Embracing을 한다. 보통 $3,000-$7000정도들고, 2-3일정도 걸린다. 생각보다 그리 큰 일이 아니라며 안심하는 사람들이 많다. 아직 의무화 되어 있지는 않지만, 오래된 집이 지진 보강 작업이 안 되 있으면, 집을 파는데 큰 걸림돌로 작용할 수 있다. 이것 역시 경우에 따라 미리 할수도 나중에 할수도 있다.

디스클로져 (Disclosure) 작성/주문(셀러가 바이어에게 집에 대한 여러가지 정보를 알려주는 문서들)

바이어에게 알려주어야 (Disclosre) 할 것들이 꽤 많다. 셀러가 직접 작성하는 것도 있고, 에스크로를 시작한 후 각기 다른 기관들을 통해서 주문해야 하는 것들도 있다. 디스클로져 서류 작업은 셀러가 부동산 에이전트를 고용해야 할 가장 큰 이유중의 하나다. 좋은 부동산 에이전트라면 모든 것을 알아서 가이드해 줄 것이다. 그리고 노련하고 꼼꼼한 에이전트라야 한다. 에이전트가 이러한 서류 작업을 제대로 하고 있는지 아닌지 문제가 생기기 전까지는 셀러의 입장에서는 알 방법이 없기 때문이다.

마켓팅과 계약 성사 단계

집 보여주기/집 비워주기 (Showing)

보통 Open House, Showing, Inspection, Final Walk-Through를 할때는 셀러가 집을 비워 주는 것이 관례이다. (꼭 그렇게 해야 하는 것은 아니지만, 셀러가 집에 있으면 서로가 불편할 수 있다.) 안전과 파라이버시를 최소한 타협하는 선에서, 가능한한 바이어들이 쉽고 편하게 집을 볼 수 있도록 배려해 주는 것이 좋다.

오퍼, 카운터 오퍼, 계약 성사 (Offer, Counter-Offer, Acceptance)

바이어가 오퍼를 보내면 바로 받아드릴 것인지, 카운터 오퍼를 보낼 것인지 결정해야 한다. 여러개의 오퍼가 함께 들어오면, 결정 과정이 상당히 복잡해질 수 있다. 신중하게 진행해야 한다. 리스팅 에이전트의 의견이 많이 참작되는 편이지만, 최종 결정은 셀러의 몫이다. 이것 역시 노련하고 치밀한 에이전트의 도움이 꼭 필요한 부분이다.

에스크로 진행중 (=계약 이행 기간 중)

에스크로 관련 서류 확인, 서명하기

Escrow Instruction은 부동산 매매 계약서(RPA-CA)의 중요한 내용과 에스크로 회사의 기본 방침을 정리해 놓은 문서. 그 외에 Statement of Information, Withholding에 관한 서류등 셀러가 기입/서명해야 할 서류들이 여러가지가 있다. 계약을 맺고 계약서가 에스크로에 전달되면, 보통 수일 안에 준비된다. 에스크로에서 메일이나 이메일로 받아 작성해서 돌려보낼 수도 있고, 나중에 에스크로에 직접 가서 서명할 수도 있다.

수리/크레딧 요청에 대한 대응

바이어가 인스펙션(Inspection) 결과를 바탕으로 보내 온 수리/크레딧 요청에 답변해 주어야 한다. 리스팅 에이전트와 머리를 맞대고 전략적인 대응을 해야 하는 가장 큰 관문중의 하나다. 여기서 자칫하면 바이어와 감정 싸움으로 번지기 쉽다. 바이어들이 보통 생각보다 쎄게 나오기 때문이다. 부동산 흥정 잘 하는 비결은 어떤 상황에서도 냉철함을 잃지 않는 것이다.

감정(Appraisal), 융자 등의 진행 사항 지켜보기

에이전트를 통해서 감정은 잘 나왔는지, 바이어의 융자 진행은 잘 되어 가고 있는지 등에 대해서 관심을 갖고 지켜 볼 수 있다. 일을 제대로 하는 에이전트라면 물어보지 않아도 간간히 진행 상황 알려 줄 것이다.

칸틴전시 제거 요구 (Contingency Removal Request)

칸틴전시 (Contingency): 조건부 보호 조항. 처음 셀러와 바이어가 매매 계약을 맺을 때, 무조건 집을 사고 팔겠다는 약속을 하는 것이 아니다. 집의 상태등을 확인해 보고, 융자 준비등을 하다가 문제가 있으면 정해진 기간안에 계약을 파기 할수 있는 조건부 보호 조항을 집어 넣는데, 이것을 칸틴전시라고 한다. Inspection Contingency, Loan Contingency. Appraisal Contingency등이 가장 대표적이다.

칸틴전시는 유효 기간이 있다. 칸틴전시 기간은 17일 (인스펙션 칸틴전시, 감정 칸틴전시) 또는 21일 (융자 칸틴전시)로 계약서에 명시되어 있지만, 셀러, 바이어 합의하에 바꿀 수 있다. 칸틴전시 기간이 만료되면 바이어가 칸틴전시를 제거한다는 내용의 문서에 한번 더 서명을 해야 비로소 칸틴전시가 없어진다. 바이어가 칸틴전시를 없앤후에는 어떤 이유에서든 에스크로를 끝내지 못하면, 계약금 (Initial Deposit)을 돌려 받지 못할 수 있다. 칸틴전시 기간이 만료되어서, 셀러가 칸틴전시 제거를 바이어에게 요구했을 때, 바이어가 이행하지 않으면, 셀러쪽에서 정당하게 계약을 파기 할 수 있다. 이런 경우 계약금은 바이어에게 돌려 주어야 한다.

상황이 애매할 때는 신중한 협상과 치밀한 전략이 필요한 과정이 될수도 있다. 노련한 에이전트의 도움이 필요한 절차중의 하나다.

이사 준비

바이어와 시간을 맞추어야 하기 때문에, 에스크로 끝나기 한참전부터 리스팅 에이전트를 통해 바이어측과 분명하게 의사소통하고 날짜를 맞추어야 한다. (이사 할 일 목록, 새동네 자녀 적응 돕기 참조)

에스크로 끝나기 며칠 전

Final Walk-Through 준비 (집 상태 최종 점검)

에스크로가 끝나기 며칠전, 바이어가 집의 상태를 최종적으로 점검해 보는 것을 Final Walk-Through라고 부른다. 셀러는 혹시라도 필요없는 문제가 제기되지 않도록 집 전체를 미리 둘러볼 만하다. Final Walk-Through 때 대부분의 셀러는 자리를 비켜주는데, 바이어를 만나 집 관리하는 법 등에 대해 이런 저런 설명들을 해 주는 경우들도 있다.

Grant Deed 공증

언제 해도 큰 상관은 없지만, 보통 바이어의 최종 융자 서류 (Loan Doc=로운닥)가 나올 때쯤 에스크로에 직접 가서 하면 된다. 만약 에스크로에 갈 수 없는 상황이라면, Travelling Notary를 쓸 수도 있는데, 그러면 약간의 추가 비용이 발생할지 모른다.

Closing Statement 확인

에스크로 기간 중 발생한 모든 비용을 나열한 목록을 Closing Statement라고 한다. 혹시 실수는 없는지, 과대하게 부과한 항목은 없는지 리스팅 에이전트의 도움을 받아 확인 해 볼 수 있다. 나중에 세금 보고하는데 써야 하니까, 잘 보관해야 한다.

Seller’s Proceeds (주택 판매 수익금)

집을 팔고 남은 돈을 어떻게 받을 것인지 에스크로에게 미리 알려 주어야 한다. 셀러 구좌로 직접 송금하게 할 수도 있고 첵으로 받을때도 있다. Grant Deed 공증할때쯤 알려주면 된다.

에스크로 끝난 후

바이어에게 열쇠 및 필요한 정보 전달

보통 리스팅 에이전트를 통해서 열쇠등과 바이어가 집에 대해서 꼭 알아야 할만한 정보들을 전달한다.

리스팅 에이전트 격려

리스팅 에이전트가 일을 열심히 잘 했다면, 수고했고 고마웠다는 말 한마디 정도 해주면 정말 좋아할 것이다.