남가주 주택 매물 검색

지금 내가 보고 있는 검색 사이트 하나면 충분합니다.

옛날에는 에이전트의 전유물이었던 리스팅 정보가 완전히 공개되어서, 이제는 바이어가 직접 마켓에 나오는 매물들을 모두 확인 할수 있는 시스템이 되었습니다. 위에 나열한 Zillow, Homesnap, Realtor.com, 그 외에 Trulia, Redfin 등 모두 훌륭합니다. 모두 같은 내용이기 때문에 이것 저것 볼 것 없이 하나만 봐도 됩니다. 주택 매물에 관한한 아주 특수한 경우를 제외하고는 에이전트들조차 숨겨져 있는 매물 정보를 갖고 있는 경우는 극히 드뭅니다. (반면, 투자자들은 마켓에 “정상적으로” 나와 있지 않은 소수의 매물들을 공략할 수 있는데요, 그것 자체가 풀타임잡 입니다. 일반 바이어들에게는 (에이전트들에게조차) 쉽지 않은 영역입니다.)

MLS → All the Rest 

미국의 주택 판매는 셀러가 에이전트에게 독점 판매권 (Exclusive Listing)을 줌으로써 시작합니다. 리스팅을 받은 에이전트는 MLS (Multiple Listing Service)에 리스팅을 올립니다. MLS는 에이전트들만이 볼 수 있는 방대한 리스팅 데이타베이스입니다. 마켓에 정상적으로 나와 있는 주택 매물의 거의 모두가 MLS에 올라간다고 보면 됩니다. (경험으로 비추어 볼때 95% 이상이라고 얘기해도 무리 없을 것 같습니다.)

이렇게 MLS에 올라온 리스팅 정보를 제 3의 주택 검색 사이트에서 퍼가는 시스템입니다. 몇년전까지만 해도 그렇게 리스팅 정보가 Zillow등으로 옮겨지는 과정에서 오류도 많이 생기고 시간차도 있곤 했었습니다. 그런데 지난 수년간 많이 좋아졌습니다. 이제는 Zillow등에 올라온 잘못된 리스팅 정보를 손님들께 정정해 드리느라 소비하는 시간이 많이 줄어들었습니다.

IDX

참고로 IDX라는 시스템도 있는데, 부동산 에이전트/회사 웹사이트에 나와 있는 주택 검색 시스템이 모두 IDX라고 보면 됩니다. IDX도 MLS에서 데이타를 퍼 오는 건 Zillow등과 같은 원리인데, IDX는 중소 기업, Zillow등은 대기업이라고 생각하면 되겠습니다. 정보는 같지만, 사용의 편의성 (User Experience)에 있어서 도저히 대기업을 따라갈 방법이 없습니다. 원래 본 웹사이트에도 IDX가 있었는데 Zillow등의 더 좋은 도구가 있으니 이제 빼 버렸습니다. 다시 반복하면 이제는 주택 매물 정보를 찾기 위해 여기 저기 보고 다닐 필요 없이 내가 보고 있는 사이트 하나면 충분합니다.

반듯이 우선 순위를 정리해 가며 집을 보아야 합니다.

(동네 > 위치 > 구조 > 상태 > 마감재)

이렇게 넘쳐나는 정보들이 바이어의 손에 쥐여졌는데, 득일까요 실일까요? 물론 바이어 나름입니다. 바이어분들 일반적으로 위에 나열한 우선순위를 거꾸로 보는 경향이 있습니다. 주택 구매 과정에서 바이어들이 본능적으로 제일 먼저 하는 것이 집 보러 다니는 것입니다. 체계적인 준비 과정 없이 틈날때마다 셀폰으로 집들 사진을 봅니다. 그러다가 밑도 끝도 없이 마감재 이쁜 집이 있으면 관심을 갖습니다. 그리고 엉겹결에 찾아가 잘 알지도 못하는 에이전트와 은행에게 얼떨결에 일을 맡기고 집을 사버립니다. 나중에 정신차리고 보니, 동네도 아니고, 학군도 아니고, 집도 아니고, 가격도 아니고, 융자도 형편 없는 조건에 했습니다. 이런 일들 있을 수 있을까요? 제 주위에 있는 분들만 한두분이 아닙니다.

반면 어떤 바이어들은 이러한 매물 정보들을 집을 사기 위한 준비로 유용하게 씁니다. 나름 체계적으로 동네를 좁혀 나가고 원하는 유형의 집에 대한 청사진을 그려 나갑니다. 그리고 이런 분들은 거의 대부분 마지막에는 꼭 전문가를 찾아 확인하고 정리하고 마무리하는 과정을 거칩니다.

좋은 집만큼 “좋은 에이전트”를 찾기 위해 노력해야 합니다.

넘쳐나는 정보시대에 바이어의 가장 큰 실수는 나 혼자 집 살 수 있다, 집 사는 과정 만만하게 보는 것입니다. 집 보러 다니는 것은 주택 구매에서 에이전트들이 하는 일의 약 10% 정도 되는 것 같습니다. 에이전트가 바이어를 돕기 위해 어떤 일을 하는지 구체적은 예들을 여기에서 보실 수 있습니다. 그리고 일단 좋은 에이전트를 찾았다 싶으면 일임해야 합니다. 어차피 에이전트들의 정보력은 똑같기 때문에 여러 사람을 거칠 필요 없고, 여러명에게 걸쳐 놓으면 아무도 열심히 일해주지 않을 것입니다.

사실 에이전트의 필요성을 강조해야 할 필요성은 많이 느끼지 못합니다. Zillow등의 검색 사이트가 활성화 된 것이 최소한 10년이 지났는데요, 그 전과 지금 바이어들의 에이전트에 대한 의존도는 거짓말같이 똑같습니다. 어떤 통계를 봐도 10명중의 9명의 바이어들은 여전히 에이전트를 통해 집을 사는 것으로 나옵니다.

그 이유중의 하나는 모든 매물 정보를 바이어들이 볼 수 있지만, 그 정보들을 비교 분석 소화해 내는 도구와 안목은 에이전트를 따라 갈 수 없다는 점입니다. Zillow등이 아무리 잘 되어 있다고 해도, MLS에 비하면 가장 기본적인 정보들만 나와 있는 것입니다. 그리고 에이전트들이 보는 (이런 강력한 도구들을 사용하지 않는 에이전트들이 더 많긴 하지만…) InfoSparks나 RPR같은 시스템도 마켓 동향과 상세 주택 정보들을 한눈에 확인할 수 있는 강력한 도구들입니다.