바이어 할 일 목록

위의 그림은 집 사면서 저희가 하는 일들의 단면도입니다. 얼핏 보아도 해야 할 일들이 많다는 것 짐작하실 수 있습니다. 워낙 복잡한 일들 많아서 체계는 필수입니다. 만약 바이어가 직접 집 산다 생각하고 모든 이슈들을 깊게 다루려면 책 한권 써야 할 것입니다. 집 거래 몇번 해보신 분들도 뭐가 뭔지 모르고 넘어가기 쉬울만큼 복잡한 이슈들 많습니다. 인터넷에서 집 찾는 것은 극히 일부의 과정에 지나지 않습니다. 다음은 에이전트를 통해서 집을 산다는 전제하에 썻습니다. 아래 내용 숙지하면 에이전트와 효율적인 팀웍을 이루는데 도움이 될 것입니다. 노련하면서도 나의 권익을 진심으로 위하는 좋은 에이전트의 도움을 꼭 받으실 수 있기를 바랍니다.

Written by Joshua Choi. Copyright will be fully enforced.

음은 집을 살 때 바이어가 직접 해야 하는 일들을 시간 순서대로 간단히 요약한 것이다. 바이어 할일 목록은 매매 절차에 대한 전반적인 설명을 담은 남가주 주택 매매 절차나, 에이전트가 집을 사드리며 하는 일들을 담은 7 단계 바이어 서비스와는 다른 관점에서 쓰여졌다. 바이어가 구체적으로 해야 하는 일에만 촛점을 맞춘 것이다. 

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가능한한 빠른 시일 안에 해야 할 것들

크레딧 관리

Creditkarma.com이나 Annualcreditreport.com 같은 서비스를 이용해 크레딧 관리를 생활화 할수 있다. 크레딧에 생각지 못한 문제들이 뜨는 경우들이 종종 있는데, 집 사기 전날 알면 그만큼 힘들게 일이 진행되고 아예 집을 못 사는 경우도 있을 수 있다. 크레딧 관리에 대한 좀 더 자세한 내용은 융자 준비 키 포인트/주택 융자 3대 조건 에서 볼 수 있다.

다운페이 준비

융자를 받기 위해 필요한 목돈은…

  • Downpayment
  • + Closing Cost (집 구매 비용: 집 가격의 약 1.5-3%)
  • + Reserve (비상 자금: 은행에서 요구 안할때도 있고 많으면 6-12개월까지의 집 페이먼트에 해당하는 여유자금을 보여주어야 할 때도 있다.)

은행에서는 2달의 평균 잔고를 보기 때문에, 집을 사기 위한 돈이 2달동안 은행/보험 등의 개인구좌에 있었다는 것을 보여 줄 수 있어야 한다. 만약 자산이 여기 저기 흩어져 있다면, 미리 한 곳으로 모아 정리를 해 놓는 것도 집을 사기 위해 필요한 준비가 될 수 있다. 하지만 준비가 안 되었더라도 실제로 돈만 있으면 여러가지 해결 방안들이 없는 것은 아니다. 단 서류 작업이 좀 복잡해 질 수 있다.

융자 상담 & Pre-Approval Letter

융자는 은행에서 직접 할 수 도 있고, 융자 브로커의 도움을 받을 수도 있다. 믿을 만한 융자 전문가를 만나는 것도 주택 구매의 중요한 과제중 하나다.

융자 전문가들은 바이어의 재정 상태를 확인해 보고 (크레딧, 자산, 수입, 등) 어떤 조건에서 얼마까지의 집을 살 수 있는지 계산해 준다. 이 내용을 담은 편지를 Pre-Approval Letter 라고 하는데, 관례적으로, 이 편지를 오퍼와 함께 셀러에게 보내게 되어 있다. 그리고 원래는 우리와 같은 부동산 에이전트를 만날때 이러한 Pre-Approval Letter를 지참해서 보여 주는 것이 원칙이다. 융자 준비 키 포인트/융자 절차 에서 더 자세한 내용 볼 수 있다.

(현실적으로 이러한 “숙제”들을 완전히 마친 상태에서 부동산 에이전트를 만나는 바이어들이 그렇게 많지는 않다. 융자 준비를 돕는 것도 우리는 중요한 부동산 업무의 일부로 생각한다.)

집 찾기 (Home Search) 와 오퍼 (Offer)

주택 매물 검색

요즘 대부분의 바이어는 부동산 에이전트를 만나기 전에 인터넷으로 매물 검색을 시작한다. 시스템을 좀 알면 더 효율적인 검색을 할 수 있을 것이다.

부동산 에이전트 정하기

좋은 부동산 에이전트를 만나는 것은 성공적인 주택 구매의 가장 중요한 열쇠라고 믿는다. 부동산 에이전트가 하는 역할은 인터넷으로 대체될 수 없다. 바이어들이 저지르는 가장 큰 실수는 좋은 에이전트를 찾기 위해 노력하지 않는다는 것이다. 적어도 2-3명의 에이전트를 만나서 “인터뷰”를 해 보고 선택할 것을 권한다. 궁극적으로는 여러명의 에이전트에게서 적당한 서비스를 받는 것보다, 한 에이전트에게서 완전한 서비스를 받는 것이 훨씬 더 유리하다.

집을 보러 가기 전, 많은 미국 에이전트들은 앞으로 일정한 기간동안은 나를 통해서만 집을 사야 한다는 Broker-Buyer Agreement에 서명을 받기도 한다. 그런 보장 없이 바이어를 위해서 그렇게 열심히 일한다는 것이 그들에게는 굉장히 이상한 일이다. 그렇게 서로에게 밀착되어, 서로에게 각자의 의무를 다한다. 우리와 같은 경우는, 어차피 문제가 생겨도 무용지물이 되기 쉬운 Buyer-Broker Agreement는 사용하지 않는다. 하지만, 우리가 노력하는 만큼, 고객들도 의리를 지켜 주기를 바라는 마음은 똑같다.

오퍼 (Offer) 작성

마음에 드는 집이 나오면, 에이전트의 도움을 받아 오퍼를 작성한다. 여기서는 집의 객관적인 시세를 파악하는 것이 가장 중요한 작업이다. 시세를 파악하는 작업은 에이전트에게만 맡기지 말고 능동적으로 관심을 갖고 참여하는 것이 좋다. Pre-Approval Letter등 바이어가 융자에 대한 자신감을 보여 줄 수 있는 몇가지 재정적인 정보를 첨부해야 하는데, 이것도 오퍼의 일부라고 생각하면 된다. 경쟁력 있는 오퍼를 쓰는 것은 거의 전적으로 에이전트의 역량에 달려 있다. 일 잘하는 에이전트를 만나야 하는 가장 중요한 이유중의 하나다.

계약 성사되고 에스크로 열면 바로 해야 할 일들

계약금 (Initial Deposit)

계약금은 보통 오퍼 가격의 2-3% 정도를 한다. 계약 이행 기간 중에는 에스크로에서 보관하다가, 나중에 다운페이먼트 일부로 쓰인다. 계약이 성사되고 에스크로를 열면 3 Business Day안에 계약금을 에스크로에 보내야 하는데 송금을 할때가 많다. 어느 구좌에서 이 돈이 빠져 나가는지도 융자 서류 심사의 일부이기 때문에 미리 은행과 미리 상의하는 것이 좋다.

융자 신청과 재정 서류 제출

은행이나 융자 브로커의 지침을 따르면 된다.

인스펙션 스케줄

인스펙터들 워낙 바쁘기 때문에 가능한한 빨리 연락해서 날짜 잡아야 한다. 보통은 에이전트가 소개해 주는 인스펙터를 쓰는 편인데, 너무 못 믿는것도 문제지만, 반대로 너무 신경 안 쓰면 또 불이익을 당할 수 있다.

에스크로 진행중 (=계약 이행 기간 중)

에스크로 관련 서류 작성 및 서명 (보통 일주일안에)

Escrow Instruction은 주택 매매 계약서의 중요한 내용과 에스크로 회사의 기본 방침을 정리해 놓은 문서. 그 외에 Statement of Information, Preliminary Change of Ownership등의 여러가지 문서를 에스크로에서 받게 된다. 필요한 내용을 기입해야 하는 서류도 있고, 서명만 해서 보내는 서류도 있다.

디스클로져 (Disclosure) 검토와 서명 (보통 1-2주 안에)

셀러가 그 집에 대한 여러가지 정보를 가르쳐 주는 디스클로져들을 검토하고 싸인해서 셀러에게 돌려 보내야 한다. 각 기관에서 나오는 보고서들도 마찬가지로 검토해보고 싸인해야 한다. (NHD, Association Documents, Preliminary Title Report… 등) 디스클로져도 워낙 복잡해서 부동산 에이전트의 도움이 꼭 필요한 부분이다.

인스펙션 및 수리/크레딧 요청 (보통 1-2주안에)

전문 인스펙터를 고용해 집의 상태를 조사한 후, 부동산 에이전트의 도움을 받아, 셀러에게 수리/크레딧 요청 목록을 보낼 수 있다.

감정 (Appraisal) (보통 1-2주 안에)

감정이 제대로 나왔는지 확인한다. 여기서 주의 할 점은 감정비 (주택인 경우, 보통 $5-600 정도, 새 집은 더 비쌀 수 있다.) 와 인스펙션 비용 (보통 일반적인 크기의 집인 경우 $350-500선)은 선불이라는 점이다. 문제가 있어서 집을 안 사게 되어도 이 비용만큼은 환불받지 못한다.

주택/콘도 보험 가입

은행의 요구사항이지만, 융자 없이 현찰로 사는 경우도 집 보험을 들지 않는다는 것은 상상하기 어렵다. 에스크로 끝나기 며칠전까지 결정하거나 내용을 바꿀수 있기 때문에 미루기 쉬운데, 처음부터 알아볼 것을 권장한다.

콘도나 타운홈은 건물 자체 보험은 관리비 안에 포함되어 있다. 하지만, 거의 대부분의 경우 건물 안의 보험은 따로 들어야 한다. Condo, Walls-In, HO6 Insurance등 여러가지로 명칭으로 불리고 집 내부의 문제를 커버하는 보험이다. HO6는 이제 많은 은행에서 융자 조건으로 의무화시키고 있다.

융자 진행 상황 모니터링

바이어와 융자 브로커/은행과 긴밀한 의사소통이 계속 이루어져야 한다. 융자 진행 상황을 부동산 에이전트도 잘 알고 있어야 한다. 융자 업무와 부동산 업무가 따로 놀면 문제가 생기기 쉽다. 보통 노련한 부동산 에이전트는 이러한 부분도 알아서 하겠지만, 바이어가 중간에서 다리 역할을 해야 할 때도 있다.

융자 진행 중 주의 할 점들

  • 융자를 받을 때는 “상식”을 버리고 은행의 지침을 따른다.
  • 융자 브로우커/은행와 항상 분명한 의사소통을 한다.
  • 융자 브로우커/은행의 말에 귀를 기울인다.
  • 다시 강조!! 융자 브로우커/은행의 말에 귀를 기울인다.
  • 조금이라도 애매한 상황이다 싶으면 은행과 상의한다.
  • 애매하지 않다 싶어도 왠만하면 은행과 상의한다.
  • 은행에 돈을 넣고 뺄때는 꼭 융자 브로우커/은행과 상의한다. (왠만하면 돈이 어떤 모양으로든 움직이지 않는 것이 좋다.)
  • Bank Account를 바꾸지 않는다.
  • Credit Inquiry (Credit을 뽑아보는 것)를 자제한다.
  • Credit Card를 많이 쓰지 않는다.
  • Closing 을 위해 모아 놓은 돈을 쓰지 않는다.
  • 자동차나 비싼 가구를 사지 않는다.
  • 직업을 바꾸거나 비즈니스를 시작하지 않는다.
  • 아무에게도 보증 (Co-sign)을 서주지 않는다.

에스크로 끝나기 며칠 전

집 상태 최종 점검 (Final Walk-Through)

에스크로 기간 중에 집에 문제가 있었는지, 고쳐주기로 한 것들은 잘 고쳤는지 확인하는 시간이다. 셀러가 있다면, 그 집 관리 요령등에 대한 여러가지 질문들을 할 수 있는 좋은 기회다. 각종 스위치들은 어떻게 작동하는지, 정원의 나무들은 어떻게 관리해 왔는지, 특별히 조심스럽게 사용해야 하는 부분들은 없는지 등등에 대해서 물어 볼 수 있다.

다운페이먼트 송금 (Wire Transfer)

론닥 (Loan Doc) 서명 전후에 에스크로를 끝내기 위해 필요한 비용을 은행에서 에스크로 어카운트로 송금한다 ACH가 아닌 “Wire”여야 하고 송금 사기에 주의해야 한다. (이러한 이슈들은 에스크로와 에이전트를 통해서 자세히 설명 듣게 될 것이다.) 이때 필요한 액수는

Downpayment + Closing Cost (구매비용) – Initial Deposit (계약금)

50만불짜리 집을 20% Down 하고 사는 경우

Downpayment =$100,000
+ Closing Cost=$10,000 (2%로 가정)
– Initial Deposit =$15,000 (3%로 가정)
= Wire Transfer Amount=$95,000

구매 비용 확인

에스크로 종결하기 전, 계약 이행기간 중 발생한 모든 비용을 나열한 목록을 볼 수 있다. 은행에서 나오는 “Closing Disclosure”를 통해서도 보고, 에스크로에서 론닥 싸인할때도 보게 된다. 혹시 실수는 없는지 과대하게 부과한 항목은 없는지 확인하고 필요하다면 수정요구도 할 수 있다.

최종 융자 서류 (Loan Document, 줄여서 “론닥”이라 부름) 서명/공증

보통 에스크로 회사에 가서 한다. Travelling Notary를 부를 수도 있다. 1-2시간정도 걸릴 수 있다. 부부는 혼자 이름으로 집을 사는 경우에도, 함께 가야 한다. 2개의 신분증 (운전 면허증, 학생증, Credit Card 등등) 을 가지고 가야 한다.

Utility 신청

여기까지 오면 집을 사는 것이 거의 확실하기 때문에 수도, 전기, 게스등 Utility 서비스 신청을 시작한다. 인터넷 신청은 시간이 걸릴 수 있기 때문에 가능한한 일찍 하는 것이 좋다.

Funding (펀딩, 융자 금액 방출)과 Recording (집 문서 등기)

융자 서류가 은행에 들어가면 최종 심사를 거쳐 융자금이 방출된다. 펀딩이 되면, 그날이나 그 다음날 셀러가 이미 공증해 놓은 Grant Deed (양도 문서: 미국의 집 문서)를 County Recorder에 Recording (등기)하면서 소유권의 이전이 이루어진다. 바이어는 부동산 에이전트나 에스크로를 통해서 등기 통보를 받게 된다.

에스크로 끝난 후

열쇠

집 열쇠등을 에이전트를 통해 셀러에게서 전달받는다. 열쇠를 바꾸는 것이 관례이긴 하지만, 그렇게 안 하는 경우들도 많다.

이사

셀러와 시간을 맞추어야 하기 때문에, 에스크로가 끝나기 수주전부터 셀러측과 분명하게 의사소통하고 날짜를 맞추는 일이 만만치 않다. (이사 할 일 목록, 새동네 자녀 적응 돕기 참조)

에스크로 최종 문서 페키지 확인

에스크로에서 여러가지 서류들을 바이어에게 전달한다. 여기서 가장 중요한 것은 다음의 4가지.

  • Closing Statement: 에스크로 기간 중 발생한 바이어의 구매 비용을 나열한 목록. 혹시 실수는 없는지, 과대하게 부과한 항목은 없는지 에이전트의 도움을 받아 확인 해 볼 수 있다. 나중에 세금 보고하는데 써야 하니, 잘 보관해야 한다.
  • Home Warranty Plan: 1년안에 집에 문제 생기면 찾게 된다. (보통 1-2번은 꼭 쓰는 편.)
  • Termite Completion Report: 터마이트는 보통 1년-2년 워런티가 있다. 이것도 문제가 생기면 터마이트 회사에 전화해야 하니 잘 보관한다. (쓰는 경우가 거의 없긴 하지만…)
  • Refund Check: 모든 계산이 끝나고 남은 돈이다. 에스크로에서 항상 약간 넉넉하게 계산을 하기 때문에 Refund Check은 항상 오게 되어 있다. 보통 몇백불 선이다.
  • 집 문서?: 많은 분들이 에스크로 클로징 페키지에서 집 문서를 찾는다. California에서 집 문서에 가장 가까운 것은 Grant Deed인데 보통 에스크로 끝나고 몇 주후에 County Recorder’s Office에서 원본을 보내주게 되어 있다. 아주 특정한 상황이 아니라면, 사실 쓸일은 없다. 카운티에 이미 기록이 되어 있기 때문에 주택 소유권은 Grant Deed 원본이 없어도 증명된다. 나중에 집 팔때에도 필요없다.

에이전트 격려

에이전트가 일을 열심히 잘 했다면, 수고했고 고마웠다는 말 한마디 정도 해 주면 정말 좋아할 것이다.

이사 들어간 후

이사 들어간 후 많은 메일이 올 것이다. 카운티에서 받게 될 Grant Deed 원본 이외에 일반적으로 다음 3가지만 신경쓰면 된다. (이것들 외에 Mortgage protection insurance 나 Homestead 같은 것도 어떤 바이어들에겐 중요할 수 있겠지만, 거의 대부분은 신청하지 않고 넘어가는 편이다.)

1. Homeowner’s Exemption 신청하기

집을 사면 County에서 Homeowner’s Exemption 신청서를 보내 준다. 이것을 작성해서 보내면, 일년에 약 $70의 제산세을 절약할 수 있다. 자세한 내용은 주택 관련 세법 참조.

2. Supplemental Property Tax 고지서

전 주인과 새 주인이 내야하는 재산세가 다를 수 있다. 그 차이를 조정하기 위해 Supplemental Property Tax 고지서를 보내는데 더 자세한 내용은 주택 관련 세법을 참조하기 바란다. 한가지 주의할 점은 Impound 즉 은행에 재산세와 보험비를 모기지 페이먼트와 함께 보내는 경우에도 Supplemental Property Tax는 거의 대부분 내가 직접 내야 한다는 점이다.

3. 각종 집 Payment 보내기

Total House Payment = P.I.T.I.

P=Principle (원금)
I=Interest (이자)
T=Property Tax (재산세)
I= Insurance (집 보험/Association Fee=공동 관리비)

P + I (융자 Payment, 원금과 이자)

렌트는 선불, 모기지는 후불이다. 다시 말해 렌트는 내고 살고 (이번달 렌트는 이번달 1일까지), 모기지는 살고 내는 (이번달 모기지는 다음달 1일까지) 것이다. 첫번째 모기지 페이먼트는 에스크로가 끝나고, 다음 다음 달의 첫날까지 보내면 된다. 만약 에스크로가 5월 12일에 끝났다면, 첫번째 모기지 페이먼트는 7월 1일까지 내면 된다. 5월 12일부터 31일까지에 대한 이자는 에스크로를 통해 이미 정산된 상태. 그리고, 6월달에 대한 페이먼트를 7월 1일까지 내는 것이다.

T (재산세)

재산세는 보통 집 가격의1.1%-1.3% 사이다. 재산세는 어떤 경우든, 에스크로가 끝나고 한두달 안에는 걱정하지 않아도 된다.

I (보험/공동 관리비)

집 보험을 Homeowner’s Insurance 또는 Fire Insurance 라고 부른다. 에스크로 기간 중에 1년 프리미엄을 보통 미리 낸다. 콘도나 타운홈일 경우에는 Association Fee (공동 관리비)안에 건물 보험이 들어 있기 때문에 따로 내지 않아도 된다. 단 콘도나 타운홈의 내부 보험 (Wall-In, HO6, Condo Insurance… 다양한 명칭)은 콘도 소유주가 따로 들어야 한다. 혹시 은행에서 융자 조건으로 요구하지 않았더라도 꼭 드는 것이 좋다.

 Association Fee는 에스크로가 끝난 다음달이나 다다음 달 첫날까지 첫번째 페이먼트를 보내면 된다.