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집 페이먼트가 이렇게 높았던 적이 있었나요?

결론

바이어 :  2022년 여름에서 겨울까지 다소 식었었던 부동산이 2023년 2-3월을 지나며 다시 뜨거워지고 있다. 4월말인 현재, 집 값이 다시 오르는 추세다. 이렇게 집 값을 다시 올리는 힘은 집보다 집을 살 사람이 항상 더 많다는 공급과 수요의 불균형이다. 아래에서 받치는 힘을 생각하면 앞으로 설사 다운 마켓이 온다고 해도 집 값이 많이는 안 떨어질 것 같다. (집 값이 많이 떨어지려면 정말 어마어마한 힘이 작용해야 할 것이다.) 오히려 지금만 보면 집 값이 예상보다 많이 오를까 걱정이다. 그렇다면 지금 사도 괜찮지 않을까? 아니, 지금 사야하지 않을까? 지금 사겠다고 하는 분들 말릴 수 없는 이유다. 

하지만 또 다른 측면이 있다. 요즘 왠만한 집들 복수 오퍼 들어가고 경쟁이 치열하지만, 옛날만큼 가격 널뛰기는 하지 않는다. (상대적으로 그렇다는 것이다. 지난 수년간 집 값이 너무 무섭게 뛰었었다.) 이렇게 집 값의 폭등을 막아주는 건 위에서 누루는 힘 때문이다. 위에서 누르는 힘은 수입의 한계다.  수입의 한계를 생각하면 집 값이 여기서 지난 수년간처럼 폭등한다는 것은 이제 상상이 안 된다. 그렇다면, 좀 기다려봐도 되지 않을까? 기다렸을때 바이어의 입장에서 최악의 경우 지금보다 조금 더 안 좋아지는 정도가 되지 않을까? 기다려 보겠다는 분들도 무조건 말릴 수 없는 이유다. (“기다린다”는 것이 초단기간을 얘기하는 거라면, 즉 금년 여름이나 가을정도까지라면 그건 반대다. 당분간은 부동산 강세가 이어질것 같고, 금년 여름이나 가을안에 꼭 집을 사야 한다면 하루라도 더 빨리 사는게 맞지 않을까 싶다. 초단기간이 아니라 최소 금년 겨울이나 내년정도까지는 기다려보겠다하면 그건 반대 못한다. 그때는 어떻게 되어 있을지 도무지 알수가 없으니…)

결국 주택 구매 시기에 대한 결정은 각 개인의 판단이어야 한다. 지금 꼭 사야하면 사면된다. 집 사고나서 집 값 폭락하면 어떻하지? 라는 두려움은 조금만 갖으셔도 될것 같다. 장기 소유에 대한 의지와 가능성을 안고 집을 사는 거라면 더더욱이 큰 걱정 없다. 단! “영끌”은 안 된다. 경기가 나빠졌을때 수입이 감소할 수 있는 가능성이 조금이라도 있다면 신중해야 하고 지금 무리는 금물이다.

지금 당장 집을 꼭 살 필요까지는 없고 또는 아직 다운페이, 크레딧등 준비할 시간이 필요하신 분들은 기다리되 어느정도 마음 편히 기다리셔도 되지 않을까…? 기다리는 동안 지금보다 주택 구매 환경이 더 악화될 가능성도 배제할 수는 없겠지만 (2023년 4월말 현재만 본다면 나빠지고 있다.), 그런 경우라도 설마 심하게 더 나빠질까? 수입에 한계가 있는데?  반대로 (만약 심한 불경기가 온다면) 지금보다 적어도 약간은 구매 환경이 개선될 가능성 또한 있지 않을까? 기다리겠다고 하시는 분들에게는 다음 단서만큼은 꼭 붙치고 싶다. 단! 집 값 폭락에 대한 기대감으로 막연히 기다리는 것은 아니라고… 

셀러: 지금 집을 팔아야 하나, 고민하는 홈오너들에게도 같은 원리가 적용된다. 장기적인 안목에서 볼때 집은 왠만하면 팔지 않는 것이 기본이다. 단 앞으로 수년안에 꼭 팔아야 할 집이라면 지금 파는 것 나빠 보이지 않는다. 최악의 경우는 집 값 하락에 대한 두려움때문에 팔지 말아야 할 집을 파는 것이다. 땅은 어디 안 간다. 집 값이 폭락해도 장기전으로 가면 그만이다. 

또 하나 피할것은 주택 판매 최적의 타이밍을 잡기 위해 필요 이상의 많은 에너지를 소모하는 것이다. 주식처럼 부동산도 완벽하게 타이밍 맞추는 것 불가능하다. 단 큰 그림은 어느정도 볼 수 있을때가 있다. 앞으로 수년동안은 집 값이 추가로 오르더라도 많이는 오를 수 없어 보인다. 설마 맞을 것이다. 이 예측이 맞을 것이란 전제하에, 어차피 수년안에 꼬옥! 팔아야 할 집이라면 지금 파는 것 생각해 볼만 하다는 것이다

 2  023년 4월 현재 남가주의 엘에이 카운티나 오렌지 카운티에서 단독주택을 사려면 왠만하면 백만불을 넘겨야 한다. 백만불 이하로 내려오려면 여러모로 마음을 비워야 한다. 80만불정도선에서 본다면 1,000sqft-1500sqft 사이의 리모델링 안된 집일 가능성이 높다. (동네마다 다르다. 한인분들 많이 찾으시는 학군 선호지역을 기준으로 생각하고 있다.)

$800.000 집을 20% 다운하고 30년 고정, 6.5%에 융자한다고 치자. 그럼 재산세 보험까지 다 합쳐서 집 페이먼트가 대략 $5,000정도된다. 이렇게 집을 사기 위해 필요한 최소 수입은 $5,000불의 두배보다 더 많아야 한다.  $11,000이라 치자. 일년이면 $132,000. 이 중에서 세금이 대략 25% 라고 가정해 보자. 그럼 세금 내고 남는 돈은 대략 $100,000, 12달로 나누면 한달에 $8000. 그 중에서 $5,000을 집에 붇고나면 남는 생활비는 약 $3000. 융자까지는 어떻게 받는다 해도, 이렇게 집을 사도 되나 겁이 난다. 세컨드 잡을 뛰어야 하나… 고민을 해야 할 지경이다.

반면 펜데믹이 시작하기 전인 2019년 여름은 어땟을까? 현재 $800,000정도하는 집이 그 때는 $600,000-$650,000정도했었던 것 같다. (기억도 더듬어 보고 그 때 팔린 집들 기록도 다시 보고 했다.) 2019년에도 이자율의 변화가 심하긴 했지만, 이자율은 4%였다고 가정해 보자. 가격은 $650,000. 그럼 한달 페이먼트는 (역시 재산세, 보험 다 합쳐서) 약 $3,300. (지금은 상대적으로 작게 느껴지지만 그때는 $3,300불도 결코 만만하게 느껴지지 않았었다.)

그러다가 펜데믹이 부동산을 완전히 뒤집어 놓았다. 펜데믹 기간중 가격이 가장 높게 올라간 시점은 2022년 봄. 그 때 같은 집이 $850,000이었다고 가정해 보자. 이자율은 2019년 여름과 같은 4%. 한달 페이먼트는 약 $4,300. 

그러니까 펜데믹 전에 월 페이먼트 $3000이 조금 넘는 선에서 살 수 있었던 집이 펜데믹 정점 (2022년 봄) 에는 $4000이 넘었고, 지금은 같은 집을 사기 위해  $5000 까지도 감수해야 한다는 말이다.  불과 4년이 안 되는 짧은 기간 안에 생긴 엄청난 변화!

바이어분들 허리가 휘는 느낌이다. 적지않은 스트레스들을 받으신다. 아예 포기하신 분들도 많다. 경계선에 있으신 분들은 무리해서 사야하나… 잠도 설처가며 고민들을 하신다. (설상가상 큰 맘먹고 집 사기로 결정해도 살 집이 없다. 어쩌다 한채 나온것도 치열한 경쟁을 뚫고 가야 한다.)

집을 안 살수는 없다. 집은 꼭 있어야 한다. 집은 사고 안 사고의 문제가 아니다. 시기의 문제일 뿐이다. 아래에 기다려야 하는 이유와 지금 사야 하는 이유들을 Housing Affordability Index 와 Low Inventory라는 관점에서 비교해 보았다. 양쪽이 워낙 팽팽해서 결론은 없다. 각 개인의 상황에 접목해서 결정하는데 도움이 되시길 바란다. 

기다려도 큰 문제 없을 것 같은 이유 : Housing Affordability Index (HAI)

HAI는 전체 인구중 몇 %가 중간 가격 주택을 살 수 있는지를 알아보는 지표다. 2022년 4분기 기준으로 보면 LA County의 중간 단독주택 (콘도 제외) 가격은 $829,130. Orange County는 $1,132,000. (Orange County가 LA County보다 더 비싸구나! 라고 생각하면 안 된다. LA County에 더 다양한 동네들이 있다고 해석하는것이 맞겠다. 비슷한 동네만 비교한다면 오히려 LA County가 전반적으로 더 비싼 느낌이다.) 

이렇게 중간 가격대의 집을 20% 다운하고 현재 이자율을 적용했을때 (재산세, 보험 다 합쳐서) LA County는 한달 집 페이먼트 $5,280, Orange County는 $7,210이 나온다.  그리고 이 숫자들이 한달 그로스 수입의 30% (=DTI=Debt to Income Ratio)가 되는 선에서 필요한 수입을 잡는다. LA County는 $5,280/0.3 = $17,600. 일년 수입은 $17,600 x 12 = $211,200. Orange County는 같은 계산으로 $288,400이 나온다. 

즉 LA County는 연 총 수입이 (Gross, not net) $210,000이 넘어야 80만불이 조금 넘는 중간 가격 주택을 살 수 있고, Orange County는 연 총 수입이 $288,000이 넘어야 110만불이 넘는 중간 가격 주택을 살 수 있다는 계산이다. 

그럼 LA County 전체 가구중 $210,000 이상을 버는  가정이 얼마나 될까? 2022년 4분기 기준으로 봤을때 13%. Orange County는 $288,000이상을 버는 가구는 전체 인구의 역시 같은 13%. 

이것이 Housing Affordability Index를 계산하는 방식이다.  단순히 집 가격 추세만 보는 것보다 Affordability는 마켓 트렌트에 대한 더 깊이 있고 정확한 그림을 보여준다. 예를 들어 집 가격이 2배가 올랐어도 전체적인 수입이 3배가 올랐다면 실질적으로는 집 값이 떨어진 것. 

현재 Affordability가 10%를 조금 넘으니, 얼핏보면 10명중의 한명정도만 집을 살 수 있는 상황으로 이해할 수 있지만, 그래도 그정도까지는 아니다. 중간 가격 주택 (Median Priced Homes)을 기준으로 했으니 당연히 더 싼집들도 많다. 이 계산에 들어가지 않은 콘도나 타운홈도 있다. 그리고 집 페이먼트가 수입의 30%가 넘지 않는 선에서 계산을 했는데, 사실 40%정도까지 갈 수 있고 심지어 50%가까이 가는 경우들도 있다. 30%가 아니라 45%로 계산하면 중간 주택 가격을 사기 위해 필요한 총 수입은 $210,000이 아니라 훨씬 더 낮은 $140,800. 오랜지 카운티는 $288,000이 아닌 $192,266. 

여하간… Affordability 13%를 어떻게 해석하고 이해할지는 지난 기록들과 비교해 보면 금방 알 수 있다. 

이 그래프는 1991년 1분기부터 2022년 4분기까지의 HAI 기록이다. 연두색은 LA County, 보라색은 Orange County. 1990년대 거의 대부분의 시간을 30-40% 사이에서 보낸 것을 볼 수 있다. 그러다가 2000년도 들어서면서 30% 밑으로 떨어지기 시작하더니 2003년부터는 20% 밑으로 떨어졌다. 2006-2007 서브프라임이 터지기 직전에는 약 10%. 그 후 부동산 가격이 폭락하면서 Affordability는 다시 30-40% (LA County는 일시적으로 50%까지 육박) 하다가 대략 2012년 여름부터 다시 떨어지기 시작해 펜데믹 시작 직전인 2019년까지 20-30%대를 유지했다. 그 후 펜데믹이 터지면서 집 값이 많이 올랐지만 이자율이 워낙 낮았기 때문에 2022년 초반까지는 20% 안팎으로 유지되다가, 치솟는 이자율의 여파로 2022년 4분기는 13% 까지 추락한 것이다.

현재 2023년 4월인데 아직 2023년 1분기 기록이 나오지 않았다. 지난 몇개월 지켜본 마켓을 토대로 생각해 보면, 2022년 4분기에 비해 비슷하거나 오히려 더 나빠졌을 가능성이 높다. 작년 겨울에 비해 지금 집 사기가 더 힘들다. 지나온 마켓 사이클에 대한 기억들을 종합해 생각해 보면…

  • Affordability 30% 이상  : 앞 뒤 젤것 없이 무조건 집 사야할 시기
  • Affordability  20-30% : 여전히 큰 고민없이 집 살만한 시기
  • Affordability 20% 이하 : 집 사는 타이밍에 대해 조금은 따져보기 시작해야 할 시기.
  • Affordability 10% 초반 : 당장 집을 사야 하는 바이어들에게는 정말 가혹한 시기. 다운 마켓이 오지 않을 것이라고 누구도 확신할 수 없는 상황. “영끌” 금물. 

지난 34년동안 HAI가 10%가까이 떨어진 적이 딱 2번 있었다. 2007-2008년에 어떤 일이 있었는지는 모두가 잘 안다. 이번에는 어떻게 될까? 한가지 확실한 것은 여기서 집 가격이 더 많이 올라갈수는 없을 것이라는 것이다. 가격이 더 많이 올라가면 Affordability는 13%에서 더 떨어져야 하는데, 조금은 더 떨어질수 있겠지만 분명히 한계에서 멀지 않다. 이미 바이어들은 충분히 힘들고 더 이상 감당할 수 없는 지경이다.

Affordability가 13%인 지금, 서브파라임때처럼 이번에도 집 값이 폭락할까? 정말 아무도 모른다. 하지만 적어도 집 값이 여기서 추가로 폭등하는 일만큼은 없을 것이라고 조심스럽게 예측해 본다. (폭등할 가능성이 없어 보인다는거지, 여기서 더 오를 가능성이 없다고는 하지 않았다.) 지금 바이어분들이 기다려보겠다 하시면 적어도 말릴수는 없다. 집 값이 기다린 보람이 있을만큼 내려가면 좋고, 만약 기다리다가 최악의 경우가 오더라도 (=집 값이 예상외로 약간 올라가더라도) 그렇게까지 큰 차이는 아닐거라는 생각때문이다. 

그냥 지금 집을 사도 괜찮을 것 같은 이유: Ultra-Low Inventory

집이 너무 안 나온다. 지난 수년간 여러 동네에서 1월1일부터 3월 31일사이에 팔린 집의 숫자를 비교해 보았다. 

LA 한인타운이 가장 심하다. 2023년 첫 3개월동안 팔린 집의 숫자가 평소의 절반, 작년 (2022년 1-3월)에 비하면 4분의 1일다. Fullerton도 만만치 않다. 평소에 팔리는 집들의 절반정도가 팔리고 있다. Cypress는 통계적으로는 매물수가 30-40%정도 떨어진 것으로 나오는데, 실제로는 절반 이상 줄은 것 같은 느낌이다. 

이자율이 폭등하면서 집 페이먼트가 높아지고 바이어가 많이 줄었지만, 여전히 셀러 마켓이 유지되고 있고 집 값이 많이 떨어지지 않고 있는 이유는 (오히려 많은 지역에서 집 값이 다시 올라가고 있는 이유는) 간단하다. 집이 많이 안 나오기 때문이다. 불과 13%밖에 안 되는 바이어들이 소화해 낼 수 있는 정도의 집만 나오는 있다라고 해석하면 맞을 것 같다. 

집 값이 떨어지고 구매 환경이 조금이라도 개선되려면 한가지밖에 없다. 주택 공급이 어떤 모양으로든 늘어나야 한다. 많은 바이어들에게 답답하고 절망스럽기까지 느껴지는 것은 현재 상황이 호전될 것 같아 보이지 않는다는 것이다. 집을 팔고 이사를 가려면 3%안팎으로 묶어놓은 이자율을 버리고, 6%가 넘는 융자를 받아 집을 사야 한다.  렌트가 너무 높아, 집 팔고 렌트하는 압션도 만만치 않다. 왠만하면 집을 팔고 이사를 갔었을 사람들도 계획을 접게 된다. 집을 구심점으로 삶을 디자인하는 것이다. 재택 근무도 많아져서 직장때문에 이사 가야 할 일도 많이 줄었다. 집이 많이 안 나오고 집을 살 수가 없으니 내 집도 팔수가 없고, 그럼 내 집을 샀었을 사람도 자신의 집을 팔 수가 없고… 악순환의 반복이다. 

사실 주택 공급 부족 현상은 어제 오늘 일이 아니라는 점이 더 무섭다. 펜데믹이 시작하기 전인 2019년도에 쓴 가주 심각한 주택난의 실태에서 좀 더 구체적인 내용들 보실 수 있다. 이런 문제가 근본적으로 없었다면 잠시 이러다가 언젠간 정상으로 돌아가겠지라는 기대감을 가져 볼 수 있겠지만, 그 “정상”적인 상황으로 돌아가더라도 지금보다는 조금 더 나은 정도…? 일 뿐일것이라는 것이다. 

가주 부동산의 기초가 워낙 강하다. 항상 나오는 집보다 집을 살 사람들이 더 많다. 공급과 수요의 만성적인 불균형! 현재 부동산이 과열되어 있다고 해도, 집 값이 쉽게 떨어질 수 없는 이유가 여기에 있다.

집 값이 조금이라도 떨어지려면 강력한 힘이 작용해야 한다. 경기 침체로 실직이 늘어나고 매상 떨어지고 집을 지킬 수 없는 지경까지 가는 사람들이 많아져야 한다. 그럼 급매물도 늘어나고 은행매물도 늘어나면서 리스팅이 늘어나고 드디어 마켓에 숨통이 트이기 시작할 것이다. 

문제는 경기 침체가 오더라도 어느정도 심하게 올지 아무도 알 수가 없다는 것. 감을 잡아보려고 경재 뉴스들 열심히 보고 있는데, 전문가들도 의견이 다르니 도무지 알수가 없다. 부동산의 기초가 워낙 강해서 약간의 경기 침체로는 어림도 없을 것 같다.

어쨋든 경기 침체가 심하게 오면 집 값은 어느정도는 떨어질 것이다. 그런데 2007-2008년 서브프라임 사태때만큼 집 값이 폭락할거라고 기대하는 전문가는 아무도 없는 것 같다. 그때와 비교해서 지금의 부동산 마켓은 근본적인 체질 자체가 다르다. 

CA의 만성적인 그리고 펜데믹의 여파로 더 심해진 주택 공급 부족 현상을 보면 집 값이 떨어지더라도 많이는 떨어질 수 없을 것 같다. 생각보다 많이 떨어지더라도 CA의 장기적인 부동산 전망은 밝다. 떨어지기는커녕 2023년 4월말 현재, 집 값이 다시 소폭 상승중이다. 장기 소유를 전제로 한다면 그렇게 따질 필요가 있을까? 그냥 내가 필요한 지금 사면 되지 않을까? 기다리겠다고 하는 바이어들을 말릴 수 없는 것처럼 지금 집을 사겠다고 하는 분들 역시 말릴 수 없는 이유다.