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년전 부동산 처음 시작했을때 남가주 평균 커미션은 5-6% 였다. 원칙적으로 이 커미션은 셀러를 대변하는 리스팅 에이전트거다. 만약 혼자서 직접 바이어를 구하면 모두 갖는거고, 바이어 에이전트가 개입되면 반반씩 나누어 갖는다.  

하지만 실질적으로 이걸 한 사람이 다 갖는 경우는 지극히 드물다. 우리 같은 경우 20년간 셀러쪽이든 바이어쪽이든 거의 예외 없이 전체 커미션의 절반을 받아 았다. 따라서 20년 전에는 우리가 받는 커미션이 2.5%나 3%가 대부분이었고 (굳이 평균을 내자면 2.7% 정도) 가끔 2%도 있었는데, 2%는 에이전트 커뮤니티에서 Full Commission으로 인식되지 않는 숫자였다.

(믿으시거나 마시거나) 커미션이 얼마가 되었든 우리 일이 커미션에 영향을 받으면 안 된다는 생각이 있었기 때문에, 집 보러 갈때 커미션에 큰 관심 안 두려고 노력했고, 그런 부분은 20년간 잘 지켜온 것 같다. 어쨋든 그 당시엔 2%면 우리도 살짝 맥이 빠지는 느낌이 기억나긴 한다. 반면 많은 에이전트들은 대놓고 기분나빠하는 숫자였다. 

시간이 지나면서 점진적으로 커미션이 하향조정되기 시작했다. 해가 거듭할 수록 3% (총 커미션 6%)는 점점 더 보기 힘들어지고, 대신 2% (총 커미션 4%) 는 점점 더 늘어났다. 10여년 전쯤일까… 이미 3%는 가물에 콩나듯 보이고 대신 2%는 흔해졌다. 이런 추세로 가다간 평균 커미션이 2% 밑으로 떨어질수도 있겠다고 생각하기도 했었다. 

2024년 현재 남가주 평균 커미션은 4-5%. 

4%가 70%정도, 5%는 나머지 30% 정도인것 같다. (물론 4% 이하로도 있지만 무시해도 될 정도로 많지 않다.) 

즉 각 에이전트들에겐 2-2.5%, 그리고 굳이 평균을 따지자면 2.2% 정도 되는 것 같다. 

3 Obersvations

• 이렇게 지난 20년간 커미션이 꾸준히 하향조정되어 온 것은 인터넷의 발달에 따른 부동산 정보의 보편화와 갈수록 높아지는 (지난 12년간 부동산 호황) 집 가격때문으로 우리는 이해하고 있다. 

• 집단 소송이나 정부의 개입 없어도, 자유 시장 경재와 경쟁의 원칙이 작용하고 있다는 증거이고 부동산 커미션 관행이 담합과 조장이 아닌 자연스럽고 자발적으로 형성되었다는 우리의 믿음을 뒷받침해주는 또 다른 하나의 데이타라고 믿는다. 

• “밖에서” 통계적으로만 보면 지난 20년간 남가주의 전체 평균 커미션이 (한쪽 에이전트 기준으로) 2.7%에서 점진적으로 2.2%까지 떨어졌으니, 언젠간 2% 밑으로도 떨어지지 않겠나 생각할 수 있고 그런 예상이 맞을지 틀릴지는 지켜볼 일이다.

  하지만 부동산 에이전트로서 “안에서” 보는 느낌은 조금 다르다. 에이전트들 살벌한 제살 깍기 경쟁과 수많은 Discount Broker들 속에서도 2% (총 4%)의 마지노선이 굳건히 유지되고 있는건데, 그 느낌이 결코 가볍지 않다.

  분포 곡선이 조금 이상하다. 평균이 2.2%까지 떨어졌으면 그 아래와 위쪽으로 어느정도 대칭되는 곡선이 그려져야 하는데, 2% 밑으로는 거의 아무것도 없다. 95% 이상의 리스팅들이 바이어 에이전트들에게 최소 2%를 제공한다.  95%라고 했지만, 지난 20년간 (커미션이 이미 하향 조정된 지난 10년을 포함해서), 2% 밑의 커미션을 받은 적이 “한번도” 없었다. (확률적으로만 보면 몇번 있긴 있었어야 했는데, 한번도 없었던 건 의아스럽긴 하다. 커미션 적다고 절대 회피하지도 않았을텐데…)

  언젠가 2% 밑으로 떨어져야 한다면 적어도 에이전트 커뮤니티의 치열한 사투를 거쳐야 할거다. 이번 NAR Settlement의 여파가 최소 2% 마지노선의 붕괴를 가지고 오는 서막이 될지는 역시 지켜볼 일이 되겠다. 

다음은 (적어도 아직까지는) 2% (전체 커미션 4%)의 마지노선이 뚫리지 않아 왔던 이유에 대한 우리 나름대로의 분석이다. 어떤 분야든 상품이나 서비스의 가격을 결정하는 2가지 요소인, “생산 원가”와 “가치”라는 2가지 측면에서 생각해 보았다. 

1. 생산 원가

서비스 업계의 생산 원가는 무었일까? 시간, 전문성, 사업 비용, 보험, 법적인 책임 한도등 여러가지를 복합적으로 생각할 수 있겠다. 하지만 다분히 무형적이어서 제조업처럼 원가를 따지는 일이 쉽지 않다. 경재 전문가들은 나름 계산 하는 방법이 있겠지만, 누가 뭐래도 다음이 가장 정확한 척도중 하나가 아닐까 싶다.

서비스 업계 종사자들의 심리적 마지노선 (더 이상은 깍아드릴 수 없다는…)

2024년 7월 현재 남가주의 부동산 평균 커미션은 4-5%. 4%에서 더 내려올만도 한 것 같은데, 참 오랫동안 끈질기게 4%의 마지노선은 뚫리지 않고 있다. (어, 나는 3%로 집 팔았는데? 평-균-이라고 했다.) 

부동산 에이전트들 모두 경쟁관계. 제 살 깍기 경쟁이 장난이 아니다.

• 박리다매를 주종목으로하는 Discount Broker들
• 헐값에라도 일을 하겠다는 초년생 에이전트들
• 얼마를 벌든 부동산 수입은 덤인 파트타이머들
• 일에 대한 자부심도 기반도 없으니 커미션 덤핑만이 유일한 셀링 포인트인 수많은 에이전트들.

그런데도 불구하고, 거의 대부분의 부동산 매매가 4-5% (각 에이전트에겐 2-2.5%) 사이의 커미션으로 이루어진다. 

우리도 부동산 초창기때는 커미션 쉽게 깍아드리곤 했는데, 언제부턴간 잘 안(좀 더 정확히는, 못) 깍아 드린다. 딜 하나 하나 끝날때마다 거의 예외없이 스스로 다짐을 하게 되니까… 

풀 커미션 아니면 다음에는 일 안 맡겠다고. 

부동산일에 전념하는 에이전트들은 이거 무슨 얘기인지 다 안다. 그리고 우리를 비롯한 수 많은 에이전트들의 그러한 심리적인 마지노선이 모여서 평균 최소 4% (각 에이전트에게 2%) 의 커미션을 지켜 내고 있는 것이라고 믿어 의심치 않고 있다. 담합과 조장이라고? 천만의 말씀이다. 

평생 안 했던 속사정 얘기 조금 하련다. 

백만불짜리 집 5%면 $50,000. 누군가에게는 일년 연봉! 고작 집 한채 팔면서? 에이전트들 그렇게까지 일을 많이 한 것 같지도 않은데,  막상 돈 빠져나가고 나니 속이 조금 (아니, 꽤)  쓰리다. 에이전트들 괘씸하게 느껴지기까지 한다.

이미 언급한데로, 거의 대부분의 부동산 매매에 2명의 에이전트들이 개입한다. 한 에이전트에게 돌아가는 몫은 2-2.5%. 백만불짜리 집 5%면 각 에이전트에게 $25,000씩. 여전히 적은 돈 아니다. 그런데, 여기서 에이전트들이 생활비로 쓸 수 있는 돈은 30%-60%. 

옛날 큰 부동산 회사에서 Training director로 에이전트들 가르칠때, 생각보다 버는 돈 많지 않으니 재정 계획 지혜롭게 세워야 한다고 누누이 강조한 이유다.  Lead generation, 즉 새로운 손님을 발굴하는데 상당히 많은 돈을 쓴다. 사무실 비용, 브로커와의 커미션 나눔도 만만치 않다. 그 외에도 E & O Insurance, Professional fees, transaction related expenses, closing and seasonal gifts 등 각종 비용들이 산적해 있다.  

세금은 직장인들과 같은 유리 지갑, 있는데로 다 보고해야하고, 대신 개인 비즈니스이니 배니핏은 전혀 없다. 우리 가족 건강 보험 내가 알아서 들어야 하고, Social security도 15.3% 풀로 다 내야한다. 은퇴 연금 매칭같은 것도 물론 없다. (어느분야든 내용들이 조금씩 다를 뿐, 지출과 세금의 무게는 모두 비슷하다는 것 잘 안다. 부동산도 예외는 아니라는 점 얘기하고 있는 것 뿐이다.)

부동산 처음 시작하거나 오버헤드가 어느정도 있는 에이전트들은 여하간 50% 넘기기 힘들다. $25,000 커미션 받으면 생활비로 쓸 수 있는 돈은 $12,500. 4인 가족 한달 생활비에 은퇴준비 조금 할 수 있는 돈이다. 그나마 총 커미션 5%를 받았을때를 전제로 계산을 한건데, 사실 5%보다는 4%가 이제 더 많다는 것도 위에서 얘기했다. 백만불의 4%면 $40,000, 반으로 나누면 $20,000. 그것의 절반은 $10,000. 4인 가족 한달 생활비 쓰고, 은퇴 준비할 돈이 까딱하면 거의 안 남을 돈이다. 

부동산 에이전트들은 이렇게 한개의 딜을 만들기 위해서 손님 3명 정도에게 시간과 에너지를 투자해야 한다. 단 1불도 벌지 못하고 끝난 그 손님에서 6개월의 기간동안 100시간을 투자했다면? 이거 속상해 하면 이미 아마추어고 부동산 일 못할 사람이다. 지난 20년동안 수확없이 끝난 손님들이 도데체 몇명이고 거기에 투자한 시간이 얼마인지 가늠조차 할 수 없다. 

그리고 딜 하나 하나가 다 장편 소설. 가끔 상대적으로 쉬운 딜들도 있긴 하지만, 정말 드물다. 짧으면 3개월에서 길면 2-3년. 먼 여행을 다녀온 듯 진이 빠지는 느낌으로 딜 하나하나를 마무리 한다.

여하간, 한달에 딜 하나씩 끝내야 먹고 살고 은퇴준비도 조금이라도 할 수 있는데, 그러려면 3 clients per 1 deal x 12 months = 36 clients 를 데리고 일년 내내 뛰어 다녀야 한다. 20년동안 쉬지 않고 올라왔는데, 앞으로도 올라야 할 산이 까마득하다. 지치면 안 된다고 스스로를 끊임없이 독려한다. 

• 70%의 에이전트들은 일년동안 손 꼽아 몇개의 딜을 못 끝낸다. 맞벌이를 하거나 다른 일과 병행해야 한다.
• 나머지중 20%의 에이전트들은 한달에 1개 정도 끝내면서 그래도 중산층의 반열에 들어간다. 이 정도만 되도 돈을 꽤 잘 버는 것 같은데, 이들도 호화로운 생활과는 거리가 멀다. 보장된 수입이 없으니 항상 긴축재정이다. (그래도 취미생활 한두가지에 가끔 여행다닐정도의 여유도 없는 정도는 아니겠다.) 잘 버는 달은 몇만불도 벌지만 딜이 없는 달의 수입은 $0. 그래도 뭔가는 조금 있겠지… 생각하는 분들이 있는데 아-무-것-도- 없다.
• 진짜로 돈을 제대로 버는 건 나머지 10%. 그 10% 중에서도 10명중 1명이 탑 에이전트들. 즉 극소수의 에이전트들만 화려하고 넉넉하게 돈을 번다는 얘기다. 

부동산 일 힘들다고 넋두리 할마음 일도 없다. 

세상에 쉬운 일이 어디있나. 부동산 에이전트들의 커미션에 대한 “애착”, 그리고 왜 부동산 커뮤니티가 4%의 마지노선을 목숨을 걸다시피 하면서 지키는지 조금 더 구체적으로 설명드린 것 뿐이다.

부동산 에이전트들에게 4% (즉 각 에이전트에게 2%)는 생계 유지선!!! 

부동산 Easy Money 로 보이면 직접 해 보실 것을 권유한다. 부동산 에이전트들 생존율 10-15%. 쉬워 보여서 시작한 에이전트들 생존율 0%. 자식이 부동산 하겠다고 하면 왠만하면 말리실 것을 권유드린다. 정말 강하고 부지런하고 끈질겨야 살아남는다. 

4-5% (더 정확히 2-2.5%)의 커미션. 등골이 휠것 같은 일에 대한 보상이다. 쉬운 느낌 하나도 없다. 

원래 이런 얘기 할게 아닌데, 이번 부동산 소송건들로 너무나 원천적인 공격이 들어오니, 우리도 본능적으로 방어하는 자세를 취하게 된다. 

(그럼에도 불구하고, 과거에 얽매이면 안 된다는 것도 잘 안다. 대세를 따라갈 마음으로 압션들을 활짝 열어놓고 앞으로의 추세를 지켜보려고 한다는 것도 이미 말씀드렸다.) 

2. 가치

위의 내용 다 읽어 보셨고, 각자 하시는 일에 대입해서…

세상에 거져 먹는 일이 어디있나, 그럴만하니까 그만큼 받아왔고 집단적인 가격이 그렇게 형성된거겠지…  

너그러이 공감해주신다면 너무 고마운 일이다. 

그럼에도 불구하고, “그래! 에이전트들 일 쉽지 않고 생계 유지에 필요하다니, 4% 든 5%든 무조건 주어야 겠구만…” 생각하실 분은 세상에 아무도 없다.

여느 분야와 다를 것 없이, 부동산 서비스의 가격을 정하는 또 다른 중요한 요소는 소비자들이 인정하는 부동산 서비스의 값어치! 

부동산 에이전트들을 통해 집을 사고 파는 것이 4-5%의 값어치가 과연 있을까? 서비스의 값어치를 따지는 것은 다분히 무형적이어서 증명하기도 어렵고 어느 방향으로 얘기하든 논란의 여지가 있을 수 밖에 없겠다. 공감대가 형성될지는 모르겠지만, 여기에 대한 우리 나름데로의 소신은 다음과 같다. 

이해를 돕기 위해 백만불짜리 집을 또 다시 예로 들어본다. 백만불의 5%, 즉 $50,000의 커미션을 주는 경우를 생각해 보았다. 그리고 살짝 억지스럽지만 각 케터고리에 구체적은 $ 액수까지 적어보았다.

그동안은 커미션에 대한 결정이 온전히 셀러측에 있었고, 이 글은 과거에 관한 내용이기 때문에 (그동안 왜 4-5%의 커미션이 유지되어 왔는지..),  아래 내용은 셀러의 관점에서 본 것이다.

바이어쪽에서 생각한다면 내용이 조금 달라지겠지만, 근본적인 결론은 다를 것 없다. (바이어 버전, 즉, 바이어 에이전트의 값어치에 대한 내용은  8월부터 오게될 부동산 시장의 큰 변화에 관하여 하단부의 파란색 섹션 참조) 

첫째: Higher Price (커미션의 50% = $25,000의 값어치)

이번 부동산 소송건들에 대한 수많은 논의 중에 이 한가지에 대해 얘기하는 전문가를 단 한명도 보지 못했다. (그러니까 전문가가 아닌거지…) 부동산 매매의 핵심중의 핵심은 집이 팔릴 가격이 정해져 있지 않고, 어느 특정한 집이 얼마에 팔릴지 아-무-도- 모른다는 사실이다. 커미션이 높다는 것에만 촛점을 맞추었지, 그렇게 에이전트들이 개입한 결과로 집 값이 더 높게 팔렸을 가능성에 대해선 누구도 언급하지 않고 있다는 것.  

NAR (미전국 부동산 협회)에서 최근에 발표한 통계는 다음과 같다.

“FSBOs accounted for 7% of home sales in 2023. The typical FSBO home sold for $310,000 compared to $405,000 for agent-assisted home sales.”

FSBO (For Sale By Owner) 보다 에이전트들이 개입한 집은 35%가 더 비싸게 팔린다는 건데, 그건 물론 말이 안 된다. (추가 설명없이 이런 데이타를 발표하는 것은 속이 너무 뻔히 보이는 일이라, 부동산 커뮤니티의 일원으로 부끄럽다.) FSBO는 상대적으로 낮은 가격대의 집에 더 많다. 그러니 FSBO로 팔린 집들 전체적인 평균이 더 낮을수밖에… (상대적으로 높은 가격대의 집들일수록 에이전트 고용도가 더 높다는 얘기도 되겠다.) 그러니 이 통계는 부동산 서비스의 값어치를 증명하는 차원에서 큰 의미 없다. 

사실 의미 있는 통계가 되려면 같은 동네 비슷한 크기의 집들을 비교해야 되는데, FSBO가 워낙 많지 않기 때문에 (특히 가격대가 비싼 남가주에서는) 작은 샘플 사이즈로 유의미한 통계를 낼 수 없는 것.

이번에 부동산 소송에서 NAR (National Association of Realtors, 전미주 부동산 협회)이 참패한 것도 이러한 이유가 있지 않나 짐작해 본다. 에이전트들이 개입한 집들이 더 비싸게 팔린다는 것만 통계적으로 증명해 보일 수 있으면, 따라서 높아보이는 커미션을 정당화할수만 있었으면 너무 좋았을텐데…

결론은 객관적으로 증명할 자료 없다는 것이다.  경험에 근거한 우리의 의견밖에 없다. 

20년동안 관여한 주택 매매들을 통해서 우리가 가지고 있는 확신은, 에이전트들 개입할때 최소 2-3%정도는 집 값 쉽게 차이 날 수 있다는 것이다. 셀러가 혼자서 백만불에 팔 집이라면, 에이전트들 특별한 노하우들 동원해서 

• 집 준비하고
• 마켓팅하고
• 타이밍 조절하고
• 노련한 흥정 거치면,

결과적으로 백만불에 2-3만불정도 얹어지는 건 흔하게 있을 수 있는 일이라는 것.  증명해 보일 수 없지만, 우리가 보탠 특별한 준비와 과정들때문에 적어도 5%이상 더 받았다고 확신하는 케이스들도 많다. 

어쨋든 평균적으로 볼때 총 커미션 4-5%라고 하면 그중 최소한 절반은 더 높아진 집 값으로 돌려받는 것이라고 가정해도 큰 무리 없을거라고 확신한다는 얘기다. 

참고로, 여기서 몇% 더 비싸게 팔렸다고 하는 것은 리스팅 가격을 기준으로 하는 얘기가 아니다. 그렇게 따지면 리스팅 가격 낮게 내놓고 __% 더 비싸게 팔았다고 주장하면 되는데 그건 물론 말도 안 된다.

그 비교점은 리스팅 가격이 아니라 “셀러가 직접 팔았을 경우”이다. 같은 집을…

> 셀러가 직접,
> 그리고 에이전트를 통해서 

두가지 방법으로 동시에 팔수가 없으니 증명할 수 없는 숫자들이라는 점 위에서 이미 설명했다.

둘째: Convenience (커미션의 25% = $12,500의 값어치) 

커미션의 4분의 1정도는 에이전트를 고용함으로서 오는 편리함의 댓가라고 할 수 있을까? 셀러가 집 직접 팔려면, 아마 책 한권은 달달 읽고 공부하는 자세로 임해야 할것이다. 여기저기 귀동냥도 많이 하고 다녀야 하고, 또 수없이 많은 결정들을 스스로 내려야 한다. 

페인트를 해야되 말아야 되? 마켓팅에 이 단어를 써도 되나? 디스클로져에 작년에 물샜다가 고친걸 적어야 되? 가끔 집에 개미 꼬이는 건? 에스크로 회사가 꼭 필요한가? 타이틀 회사는 뭐하는 거지? 계약서는 어디서 구하지? 칸틴전시? 터마이트를 내가 꼭 해줘야되? 에이전트는 고용 안 하더라도 계약서 봐줄 변호사는 있어야 하는 거 아닌가? 테넌트들을 안고 팔아 내보내고 팔아? 리스팅 가격 정하려면 감정을 해 봐야 하나? (마지막 질문은 정말 최악이다.) 

집을 파는 과정에서 나올 이러한 크고 작은 수많은 질문들과 결정들, 모두 스스로 해결해야 한다.

나 직접 팔아봤고 별거 없던데? 무조건 거짓말이다.

편리함의 영역을 넘어 위험성도 생각해야 한다. 

생판 모르는 사람들 집에 들여야 하는데, 아내랑 아이들은 어디 다른데 가 있게 해야 하나? 페퍼 스프레이라도 주머니에 갖고 있어야 하나? (만약 빈집인 경우) 요즘 Squatter들 문제도 심하다는데 집 보러 온다고 문열어 줬다가 어떤 모양으로든 눌러 앉으면 어떻게 하지? 창문 하나 슬쩍 열어놨다가 나중에 다시 돌아오지 말란 법도 없을텐데… 

이런 일들이 생길 확률은 지극히 낮기는 하겠지만, 불가능까지는 아니다. 가끔 사고난다. 그리고 불안과 걱정하는 마음은 실제다.

우리야말로 왠만한 일은 돈 안쓰고 직접 공부해서 하는 스타일이다. 얼마전에 방 2개 클라짓 도어를 설치하는데 주문, 운반, 설치까지 직접 다 했다. 전문가에게 맡긴 것에 비해, 얼추 1000불정도 절약한 것 같다. 그런데로 재미도 있고 성취감도 있었다. 그런데, 다음에 또 해야 하면 그땐 1000불 더 주고 업체에 맡길 생각이다. 

치수 재는 것부터 스트레스였다. 오른쪽이랑 왼쪽 천장 높이가 살짝 다르다. 만약 잘 못 재면 내가 다 책임져야 한다. 운반하는 과정도 쉽지 않았다. 허리 안 나간게 다행. 가이드 레일이 잘못 와서 그거 다시 주문하고, 새로 온 것도 잘못되서 원래 받은 걸 고쳐야 했는데, 그 과정만 한달이 걸렸다. 나름 잘 했다고 자부하는데 그래도 자세히 보면 아마추어 티가 난다.

집을 파는 일은 클라짓 도어 다는 것보다 몇배가 더 복잡할까? 우리가 개입할 수 없는 딜이라도 누군가 집 직접 팔아보겠다고 하면 대놓고 말릴 것이다. 커미션 주더라도 전문가한테 맡기라고…

셋째: Legal Protection (커미션의 25% = $12,500 의 값어치)

집 사고 팔면서 법적인 분쟁이 발생할 확률은 그렇게 높은 편은 아니다. 우리 같은 경우 20년동안 한번도 없었다. 그런데 여기서 생각을 잘 해야 한다. 원래 부동산 거래라는게 별거 없겠거니, 생각하면 큰 오산이다. 20년동안 왜 한번도 없었을까? 만약 20년동안 관여했던 딜들을 에이전트들이 개입하지 않고 셀러와 바이어가 직접 했다면? 장담컨데, 그 중 상당한 비율의 딜들이 곱게 끝나지 않았을 것이라고 확신한다. 

음모론들을 너무나 싫어한다. 근데 재미삼아 음모론을 한번 만들어 볼까? 내가 부동산 전문 로펌의 수장이고 전국적인 스케일로 부동산 관련 소송 건수를 늘리고 싶다면… 가장 쉽고 확실한 방법은 부동산 거래에서 에이전트들의 개입을 줄이는 것이 될 것이다. 

부동산 비전문가들인 셀러와 바이어들이 직접 수십 수백만불 놓고 서로 피터지게 싸우게 해! 우리는 잔치지 뭐!

에이전트들의 개입을 줄이려면 어떻게 하면 될까? 이번 NAR Settlement를 보면 그 답이 나온다. 설마 그렇게까지 누가 의도적으로 디자인을 했으리라고까지는 생각 안 하지만, 어쨋든 방향은 그 쪽으로 가고 있다. 

여하간 부동산은 한번 잘못 걸리면 크다. 법적인 분쟁이 있을때 바이어가 손해 볼 수 있는 최대 액수는 Initial Deposit이 전부.  하지만 셀러는 다르다. 한도가 없다. 셀러가 소송을 당하는 가장 흔한 내용은 Disclosure인데,  셀러가 뻔히 알면서 은폐했거나, 축소했거나 간과했다는 주장으로 소송 들어오면, 중재 조항에 서로 이니셜을 했다고 해도, 변호사 도움 받아야 한다. 돈은 돈데로 깨지고 어마어마한 불확실성 속에서 한동안은 평안한 일상 어림도 없다.

부동산 시작한지 얼마 되지 않아 우리도 실수를 2번 했었다. 

하나는 “s” 를 빼먹는 바람에 집 팔고 나서 진땀을 뺀 경우였다. Damages라고 복수로 써야 하는데 셀러가 Damage라고 단수로 쓴 걸 미쳐 크게 생각 못하고 넘어갔었던 것. 에스크로 끝나고 나서 편지 몇번 오고 갔는데 변호사까지 안 가게 하려고 1주일 정도 애를 먹었던 기억이 있다. 

또 하나는 파킹이 2대가 아닌 3대를 세울 수 있는 콘도 유닛을 판 적이 있는데, 다른 유닛은 모두 2개인데 반해 이 유닛만 3개인 조금 특이한 경우였다. 셀러가 오랫동안 그렇게 살았고, 전 주인에게서도 같은 내용으로 물려받았고, 또 3대 자리가 모두 붙어 있었기 때문에 일말의 의심 없이 그냥 그런 줄 알고 받아드렸던 것. 

차 3대 세울 수 있는 유닛이라는 점을 물론 마켓팅의 일환으로 부각시켰었다. 에스크로 끝나고 별 문제 없었는데 한 일년쯤 지나서였나? 바이어 측에서 연락이 왔다. 원래 이 유닛에 지정된 자리는 2개이니 2개만 쓰라는 내용의 HOA 공문이 왔다는 것이다. 자초지종을 들어보니 그 사이에 HOA President 가 바뀌었는데, 이 사람이 보통 사람이 아니었던 듯. 

셀러도 억울하고, 우리도 억울하고, 바이어도 억울한 상황이었다. 일이 해결 안 되면 일관성 없이 대처한 HOA를 상대로 소송을 해야 하나 고민하기까지 했다. 이 이슈를 가지고는 한달 정도 바이어, 셀러, HOA 사이의 공방이 있었다. 결국은 바이어측에서 그냥 흐지부지 넘어가는 것으로 상황이 종결되긴 했지만, 다시는 겪고 싶지 않은 과정이었다. 

20년간 수백채의 부동산 매매에 직간접적으로 관여한 부동산 에이전트의 경험과 지식이, 꼴랑 ChatGPT 서치 몇번으로 대체될 수 있을까? 에이전트에게 주는 커미션중 4분의 1은 “보험”이라고 생각할수 있을 것 같다. 만약 자동차 보험이 일시 없다치자. 알만한 사람들은 잠깐 마켓 다녀오는것도 불안해 할것이다. 

경험 많은 에이전트의 도움 없이 집 사고 파는 것은 자동차 보험 없이 미국 대륙 횡단하는 것과 같다고 얘기하고 싶다. 평소엔 있으나 없으나 별 차이 없어 보이는 보험같은… 자칫 생각 못하고 넘어가기 쉬운, 하지만 너무나도 크리티컬한 부동산 서비스가 주는 값어치의 한면이다.

*****

이 글을 다 쓰고 잠깐 다시 한번 고민했다. 이렇게 복잡한 우리 속사정을 굳이 손님들께 알려야 하나… 하지만 부동산 커뮤니티 전체를 무슨 사기꾼 조직인것 마냥 몰고 가는 DOJ와 로펌들과 미디어에 대항해서 그래도 한마디 정도는 하고 가는 것이 맞다 싶다.

어느정도 이해해 주실지, 공감해 주실지 모르지만, 우리가 믿고 있는 바를 부족한 글 솜씨로 설명드렸다.

최소 4%대를 끈질기게 유지해온 남가주의 부동산 커미션. 

담합과 조장이 아니라 시장 마켓의 원리에 의해 자연스럽게 그리고 자발적으로 형성되었다는 것인데, 우리의 지난 20년동안의 행보에 대한 합리화이자 자기 최면이 아닐까 잠깐 생각도 해 보았다. 

그런데 아무래도 그런것 같지는 않다. 다음 생각이 그 확신을 더해준다. 

왠만한 일은 내가 직접 공부해서 하는 편이라고 했는데, 사실 누구보다도 전문가들의 값어치를 잘 이해한다. 약은 약사에게, 진료는 의사에게. 우리 아이들 집 사고 팔때쯤 되면 이미 은퇴했을 나이. (아니, 그때쯤은 은퇴했어야 한다. ㅋㅋ.) 몇번을 생각해 봐도 아이들에게 이렇게 조언해 줄 것이 틀림없다. 

집 사고 파는거 간단하지 않아. 전문가 도움 꼭 받아. 단, 아무 전문가나 아니고 부동산 수수료 풀로 주더라도 아깝지 않을 사람을 꼭 찾으라고.