2어달전에 장문의 글을 올렸었다. 우리도 지난 20년간 몸을 담고 있는 부동산 커미션 관행에 대해, 담합이니 조장이니 하면서 사방에서 공격이 들어오는데, 적어도 해명하고 방어를 했어야 했었다. (제일 하단부 Footnote 3 에 전 글에 대한 간단한 요약 첨부) 기록상 남겨 놓는다는 목적이 컷기 때문에 짧게 쓰려는 노력도 하지 않았었다.

이번엔 훨씬 더 짧게! 

아직도 많이 잘못 알고 계신 2가지에 대해 알려드리려고 한다. 새로운 부동산 정책 시행된지 2달이 되었고 이젠 실제 데이타들이 있기 때문에 설명하기가 훨씬 쉽다. 

1. 바이어분들의 “고민” 

“집 사는 것도 힘든데 에이전트 도움 받으려면 그 많은 커미션을 내가 직접 줘야 해? 이젠 리스팅 에이전트를 직접 찾아가야 하나?”

지난 2달

94%의 바이어들이 여전히 바이어 에이전트의 도움을 받고 있고, 90% 이상의 경우 셀러가 (지난 100년이상의 관행대로) 바이어 에이전트에게 정상적인 커미션을 주고 있음. 

(아래 Footnote 1 : Dual Agency 참조)

2. 셀러분들의 “착각”

“어, 이제 바이어 에이전트 커미션 내가 직접 안 줘도 되? 그럼 얼마를 세이브하는거야~”

지난 2달

여전히 90% 이상의 셀러들이 바이어 에이전트들에게 정상적인 커미션을 주고 있음. 예전에도 선택사항, 지금도 선택사항! 

(아래 Footnote 2: Who is Paying? 참조)

한마디로 아직까지 변한게 없다!!!

프리웨이 간판 모두 없앴는데 여전히 모두 프리웨이 타고 다니고 있고, 김치병들 손님들이 못보는  창고로 옮겼는데도 여전히 와서 김치 사가고 있는 모양새다. 

그럼 도데체 왜 애당초 이러한 일이 벌어졌는지… 

NAR Settlement에 따른 부동산 커미션 정책 변화는,

• 돈 냄세에 특화된 로펌들과,
• 부동산의 부 자도 모르는 배심원들에게 주어진 엄청난 권력,
• 부동산을 이론으로만 아는 법무부 공무원들의 집요한 개입

등이 만들어낸 합작품이라는 것 전 글에서 설명했었다.

이게 어느정도로 어처구니 없는 일이냐 하면,

• 아이들 인권 침해한다고,
• 불만이 있는 아이들을 규합해 대규모 소송 벌이고
• 교육부는 또 그 장단에 놀아나면서,
• 학교에서 아침 등교 시간을 못 정하게 막아놓은 것과 똑같다.

시행 첫날부터 애들 늦잠자고, 학교 안 오고 어느정도는 혼란을 예상했었는데, 어쭈리, 아이들이 알아서 모두 원래 시간에 등교하네? 

난무했던 예측들

바이어들 커미션에 대한 부담감때문에 바이어 에이전트가 없어질 거라고? 바이어 에이전트 커미션 안 줘도 된다는데 어떤 셀러가 그걸 주겠냐고? 전반적인 부동산 커미션이 대폭 줄어들거라고? 참 많은 추측들이 난무했었다. 

우리는 큰 변화는 없을거라고 확신했고, 하지만 어느정도의 변화는 불가필 할거라고 생각했었는데, 이정도로까지 그대로 갈 줄은 예견하지 못했다. 

• 그동안의 부동산 커미션 관행이 담합과 조장이 아닌 자유 시장 원리에 의해 자연 생성된 시스템이란걸 여실없이 증명해 주는 지난 2달이었다.

• 그리고 이번 부동산 커미션에 관한 소송건들과 법무부의 개입이 얼마나 말도 안 되는 일이었는지를 보여주는 증거다.

아직 2달밖에 안 됬다고? 

물론 앞으로도 지켜보기는 해야 겠지만, 바뀔거면 금년 8월이 오기 전부터 바뀌었었어야 했다고 확신하고 있다. 2달전엔 그걸 조목조목 설명하느라 애를 썼는데, 지금은 데이타가 있어 복잡하게 설명할 필요 없어서 너무 좋다.  

2개의 프레임

>첫번째 프레임

• 부담스러운 부동산 커미션,
• 로펌들과 법무부가 앞장서서 소비자들의 권익을 위해 싸운 결과로 생긴 정책 변화,
• 그럼에도 불구하고 부동산 커미션은 건재하다고 좋아하는 우리 에이전트. 

이 프레임속에서 생각하신다면, 우리가 곱게 안 보이실 것 같다. 

>두번쩨 프레임

• 미국 150만명 에이전트들에게 최소 생계 유지선으로 형성된 부동산 커미션 관행 (남가주 부동산 커미션이 최소 4%의 마지노선을 끈질기게 유지하고 있는 이유) 
• 셀러들이 집 더 잘 팔려고 주어온 바이어 에이전트 커미션
• 일부 셀러들의 불만을 이용해 수천 수억불의 기회를 본 로펌들
• 셀러가 주어온 바이어 에이전트 커미션에 씌여진 갖은 프레임들 (독점, 담합)
• 셀러가 집 더 잘 팔기 위해 바이어 에이전트 커미션 주고 싶어도, 광고하지 못하게 한 기형적인 해결책
• 기형적인 해결책이 가져올 혼란과 불이익들 (특히 일반 셀러/바이어/에이전트들에게)
• 그럼에도 불구하고 다행히 끄떡없는 부동산 관행 

두번째 프레임 안에서 너그러이 이해해 주시기 바라는 마음이다. 

바이어분들은… 

아주 오랫동안 해 왔던데로 바이어 에이전트 통해서 집 사실 것을 권유한다. 집 찾기 전에 에이전트를 먼저 찾아야 한다는 20년동안의 조언 변하지 않았다. 

거의 대부분의 경우 나의 에이전트가 셀러쪽에서 커미션을 받겠지만, 내가 직접 주어야 하는 경우도 완전히 배제할 수는 없다는 것 인식하고 가셔야 한다. 

셀러쪽에서 나오든 내가 직접 주든, 해석하기 따라 모두 내 돈이다. 그렇다면 그만큼 더 값어치가 있는 에이전트를 찾기 위해 노력하셔야 하겠다.

셀러분들은… 

100년 넘은 관행데로 바이어 에이전트들을 적극적으로 개입시킬 것을 권유드린다. 절대 강요 아니다. 예전에도 선택사항이었고, 지금도 선택 사항이다. 

바이어 에이전트들을 개입시키는 것이, 커미션 감안하더라도 집을 파는데 더 유리하다는 집합적인 경험들이 모여, 오랜동안의 미국 부동산 커미션 관행이 형성되었다는 것 이해하시면 너무나 좋겠다.