장기 주택 소유 혜택

정신이 번쩍 드는 계산

이미 보유하고 있는 부동산은 안 파는 것이 기본입니다. 일단은 안 판다는 전제하에 팔아야 할 이유를 찾는 것입니다. 부동산을 팔아야 하는 이유는 단 2가지밖에 없습니다.  1어쩔수 없을때나  2더 좋은 투자의 기회가 있을 때입니다.

반대로 내 눈앞에 있는 부동산은 사는 것이 기본입니다. 일단은 산다는 전제하에 사지 말아야 할 이유를 따져 보는 것입니다. 부동산을 사지 말아야 하는 이유는 단 3가지 밖에 없습니다. 1재정적인 준비가 안 되 있거나, 2시기적으로 보류해야 할 이유가 있거나, 3더 좋은 집/부동산을 찾아야 할 필요성을 느낄때입니다. 

을 사기 위해 바이어가 첫번째로 넘어야 하는 “관문”은 물론 주택 구매 여부에 대한 근본적이 결정이다. 하지만, 대부분의 경우 집 사야 한다고 설득해야 할 필요성은 많이 느끼지 못한다. 이미 대부분 주택 구매에 대한 갈망이 매우 강하기 때문이다. (오히려 가끔 말려야 할때가 있다.)

하지만 그렇게 사고 싶었던 집, 막상 집 보러 다니다가 포기하거나 보류하는 분들이 종종 있다. 여러가지 이유가 있겠으나, 근본적인 이유는 이것이다 : 주택 소유의 혜택에 대한 구체적인 확신 부족.

아래 내용은 다분히 상식적인 얘기지만 구체적인 숫자로 계산을 해 봤다. 주택 구매에 대해 소극적이었다면 정신이 번쩍 들 수 있는 숫자들이 나온다.

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이런 광고를 봤다 치자.

“저희 아파트는 매달 렌트비가 줄어듭니다. 렌트비의 일부는 세금 공제도 됩니다. 그리고 일정기간 살다 나가면 그동안 낸 렌트비 다 돌려드리고 은퇴 자금까지 두둑히 챙겨드립니다.”

과대 광고, 허위 광고 아니다. 이 아파트는 물론 주택 소유, Homeownership을 의미한다.

아래 모든 내용은 다음 두가지 시나리오를 비교한 것이다.

>Buy : 집 값 $500,000 / Down 20% / 이자율 5% / 30년 고정 / 재산세 1.25% / 연 보험료 $1000 / 집 값 상승률 *4.5% / 재산세-보험료 상승률 *3%

>Rent : 렌트 $2200 / 렌트 상승률 *3.5%

*어디까지나 가정이다. 보수적인 가정이라고 생각하긴 하지만, 우리는 미래를 보장 할 수 있는 위치에 있지 않다는 점 강조한다.

재정적인 측면에서 집을 사야할 이유 3가지

1. 집 값 상승

  • 1983년 CA 중간 주택 가격 $114,000
  • 2018년 CA 중간 주택 가격 $557,600
  • 지난 35년간 매년 평균 4.64% 상승률
  • 단기적으론 기복이 심하지만, 장기적으로 매년 평균 4.5%면 크게 무리하지 않은 예측으로 본다. 십번 양보해서 4%라 치자. 3.5%라 치자. 그럼 전체적인 숫자들이 약해지긴 하겠지만, 근본적인 결론은 같게 나올 것이다.
  • 현재 $500,000, 매년 4.5% 성장하면, 30년 후 약 $2,000,000

2. 주거비 고정

  • 주택 소유의 또 다른 엄청난 혜택은 주거비를 고정 시킬 수 있다는 점이다.
  • 더 정확히 말하면 주택 주거비는 시간이 지날수록 감소한다.
  • 위의 시나리오에서, 집을 산 경우 $2750 로 시작하지만, 30년 후는 $1100 정도.
  • 렌트를 한 경우는 $2200 로 시작하지만, 30년 후는 약 $6000로 늘어난다.

3. 원금과 세금 혜택

  • 모기지 이자와 재산세는 세금 공제 항목이다.
  • 처음에 $2750로 시작하니 렌트 $2200 보다 부담스럽다. 하지만, 원금이랑 세금 공제 혜택을 감안하면 실제로 들어가는 주거비는 약 $2000 안팎. 오히려 렌트 $2200 보다 적다.

이 3가지 혜택을 그래프로 그려보면?

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  • 파란색은 집, 빨간색은 렌트
  • 주택 소유시, 살면서 낸 돈 다 돌려 받고 나올 수 있는 시점은 대략 11년 후 (빨간 화살표)
  • 렌트한 경우는 11년 후 약 $350,000정도의 주거비를 썻다. 물론 없어진 돈이다.
  • 30년 후는 어떨까? 집을 산 경우엔 30년후 약 $700,000의 이득이 생긴다. 그동안 집에 부은 모기지, 재산세, 보험, 그리고 살 때 팔 때 들어간 비용 다 집어 넣은 계산이다. 이걸 360달로 나누면 그 집에 살면서 매달 약 $1900 정도를 벌면서 살았다는 계산이 나온다.
  • 반면 30년간 렌트했다면, 주거비로 버린돈은 약 $1,360,000. 이걸 360 달로 나누면 매달 약 $3800정도의 돈을 주거비로 소비했다는 계산이 나온다.
  • 그러니까 똑같이 벌었다면 집 산 사람이 30년 후에 약 $2,000,000의 재산이 더 있다는 결론이다.
  • 만약 렌트한 사람이 30년 후에 똑같은 재정적인 위치에 있으려면 집 산 사람보다 매달 약 $5700을 더 벌었어야 한다.
  • 혹시 Buy vs Rent 계산기 찾고 있다면 New York Times Version 추천

계산을 직접 한 우리도 정신이 번쩍 든다.

땅은 제한되어 있고 인구는 계속 늘어날 것이다. 부동산이라는 땅 싸움은 해를 거듭할 수록 더 치열해 질 수밖에 없다. 장기 주택 소유의 엄청난 재정적인 혜택을 보기 위해서는 가능한한 빨리 시작하는 것이 좋다. 지금 당장은 어렵다면, 목표를 세우면 된다. (그러나 언제든지 무리는 금물!).

반론과 보충 설명

1. 보통 5-10년안에 집을 팔기 쉬운데 그럼 계산이 다 망가지지 않나?

  • 꼭 그렇지만은 않다. 사고 팔고를 반복한다면 위의 계산 망가지라는 법 없다.
  • 타이밍을 잘 맞춘다면 오히려 사고 파는 과정에서 주택 소유의 투자성이 극대화 될 수도 있다.
  • 주택 소유의 기간이 짧으면 짧을수록 손해볼 확률이 높아지는 것은 사실이다. 그런 경우 차라리 렌트가 유리할 수 있다.
  • 어쨋든 일단 집을 사면, 장기 소유를 목표로 삼는 것이 좋다. 장기 부동산 투자의 힘을 아는 부동산 선수들은 “왠만해선” 집을 팔지 않는 것을 원칙으로 한다.

2. 주택 관리비는?

  • 단독주택 관리비, 콘도 관리비 (Association Fee), $500,000정도의 주택, 평균 한달에 $400 들어간다고 가정하자. 그럼 30년간 약 $150,000. 인플레이션까지 감안해서 $250,000이라 치자.
  • 그래도 위에서 내린 전체적인 결론에는 큰 영향 없다.
  • 렌트라고 해서 주택 관리비 전혀 들어가지 않는 것은 아니다. 내 잘못으로 망가진 것은 내가 고쳐야 한다. 자주 다니는 이사 비용도 무시할 수 없다.
  • 어쨋든 집을 살때는 주택 관리비도 미리 계산에 넣는것이 바람직하다. 동네 관리비가 정해져 있는 경우는 자동으로 계산에 넣지만, 단독주택인 경우에는 무시하거나 막연한 부담감정도로만 생각하고 집을 사게 되기 쉽다. 가끔 고치고 수리할 여유도 없이 집을 너무 빠듯하게 사는 것이라면, 집 사기를 보류할 수 있는 인내심도 있어야 할 것이다.

3. 30년 고정으로 융자를 묶어야 하지 않나?

  • 가장 이상적인 것은 고정 융자로 장기 소유하는 것이다. 자주 팔고 융자도 자주 바꾸면, 주택 소유가 가져다 주는 주거비 측면에서의 혜택이 많이 줄어들 수 밖에 없다.
  • 최선이 아니면 차선이라도 해야 한다. 완전한 조건에 집을 사지 못한다고 아예 포기하고 장기 렌터로 산다면 최악이 될 것이다.

4. 모기지를 Payoff하느라고 애쓰는 것은 바보같은 짓이라고 들었는데?

  • 절대로 바보같은 일 아니다. 은퇴후에 완전히 Payoff 된 집이 있다면 많은 사람들의 부러움을 살 것이다.
  • 바보 같다고 하는 것은 세가지 이유때문이다. 첫번째는 위의 계산은 장기 보유를 전제로 한다. 그저 몇년 갖고 있다가 팔 집이면 집에 돈 많이 붇는 것 큰 의미 없다.
  • 둘째는, 재정 계획에 있어서, 집을 Payoff하는 것보다 더 중요한 우선순위들이 있다. 비상 자금, 생명보험, 건강보험, 또는 IRA, 401K와 같은 은퇴 계획들이다. 집 Payment하느라고 보험이나 은퇴계획을 포기하거나 소홀히 하는 것은 분명 바람직하지 못하다.
  • 또 하나는 집에 묶여 있는 돈, Equity를 활용하라는 것이다. 4-6%의 이자에 집 담보 융자를 받아서 그 이상의 재투자를 할 수 있다면, 당연히 그렇게 해야 할 것이다.

  • 어쨋든 필수 보험과 은퇴 재정계획이 이미 깔려있다는 가정하에, 거의 대부분의 사람들이 일단은 모기지를 Payoff하는 것을 목표로 삼아야 한다고 생각한다. 그 기반 위에서, Equity를 활용할 방법을 연구하는게 순서다.
  • 그러한 원칙에 대한 이해없이 남의 말만 듣고 Payoff도 안하고 재테크도 못한다면, 정말로 바보같은 짓이 될 것이다

을 사야 하는 이유, 계속 렌트 해야 하는 이유 따져보면 “보편적으로” 다음과 같은 목록이 작성된다. 주관적인 목록이다. 개인의 차이가 클수 있다. 잠깜 시간 투자해서 우선순위 정리하고 가족들과의 의견차이도 조율할 수 있다면 집 사는 과정이 한결 쉬워질 것이다. 확신을 갖고 적극적으로 밀어부치거나, 깔끔하게 보류하거나… 

집을 사야하는 이유

  • 삶의 질
  • 긍지 (Pride)
  • 자유(No Landlord)
  • Privacy
  • 자녀들의 심리적 안정감
  • 보통 더 안전한 동네, 좋은 학군
  • 더 좋은 이웃
  • 동네 공동체의 한 일원이라는 소속감
  • 마당
  • 애완동물
  • 손님 초대
  • Barbeque Party
  • 집 꾸미기
  • 이자와 재산세의 세금 공제
  • 집 값 상승
  • 역사적으로 검증된 가장 안전한 투자
  • 자본 보호 (그냥 가지고 있으면 없어질 돈
  • 양도 소득세 면제 혜택
  • 원금 축적 (Principle Accumulation→ Forced Saving)
  • 재정적으로 멀리 내다 볼 수 있는 안목과 그에 따른 장기 재정 계획
  • 절제되고 전략적인 지출
  • 더 열심히 일할 수 있는 동기 부여
  • Leverage (융자: “남의 돈”으로 집을 살 수 있다는 개념)
  • 렌트 장기간 했을 때의 경재적인 손실
  • 가장 훌륭한 은퇴 자금
  • 작은 집으로 시작해서 단계적으로 발전해 나갈 수 있는 가능성
  • Equity를 뽑아 사업자금등으로 활용

계속 렌트 해야 하는 이유

  • 비교적 적은 Payment (적어도 처음에는)
  • 적은 목돈 (보통 1-2달 Deposit)
  • High Mobility (이사를 쉽게 다닐 수 있음)
  • 편리함 (집 수리/관리에 대한 적은 부담감)
  • 집 값 폭락의 가능성에 대한 우려

다음은 National Association of Realtor (전국 부동산 협회)에서 2011년 발표한 자료인데, 주택 소유와 렌트의 차이를 사회/재정/자녀/교육/건강등 여러가지 측면에서의 비교한 내용이다.