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$3M 은퇴자금 만들기

정신이 번쩍 드는 계산

이미 보유하고 있는 부동산은 안 파는 것이 기본입니다. 일단은 안 판다는 전제하에 팔아야 할 이유를 찾는 것입니다. 부동산을 팔아야 하는 이유는 단 2가지밖에 없습니다.  1어쩔수 없을때나  2더 좋은 투자의 기회가 있을 때입니다.

반대로 내 눈앞에 있는 부동산은 사는 것이 기본입니다. 일단은 산다는 전제하에 사지 말아야 할 이유를 따져 보는 것입니다. 부동산을 사지 말아야 하는 이유는 단 3가지 밖에 없습니다. 1재정적인 준비가 안 되 있거나, 2시기적으로 보류해야 할 이유가 있거나, 3더 좋은 집/부동산을 찾아야 할 필요성을 느낄때입니다. 

공적인 주택 판매는 집을 꼭 팔아야 하는 경우에만 성립된다. 집 아무리 잘 팔아도 팔지 말아야 할 집을 팔았다면 무조건 손해보고 실패한 것이다. 실제로 그러한 경우가 많다. 집 팔고 후회하는 분들도 많이 봤고, 우리랑 만나는 셀러분들 상당수가 집 팔려다가 안 파는 쪽으로 결정한다. (우리가 팔지 말라고 한 적은 한번도 없다. 우린 허심탄회하게 대화 나누는 것 뿐이고 모두 스스로의 결정이다.)

물론 집 팔아야 할 때가 있다. 팔때는 팔아야 한다. 하지만 근본적으로 부동산은 한번 손안에 들어오면 안 파는 것이 원칙이다. 말할 것도 없이 부동산 장기 소유의 엄청난 혜택 때문이다.

아래 내용은 모두를 위한 것은 아니다. 내용 보고 마음이 움직으면 집을 팔지 말아야 할 강력한 이유가 하나 더 생겨나는 것이다.

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부동산으로 3백만불 포트폴리오 만들기

3백만이란 숫자는 각자의 재정 능력, 투자 성향에 따라 다분히 상대적이다. 백만불도 힘들게 느껴지는 분들이 있는 반면, 3천만불도 우습게 보이는 분들이 있을 것이다. 하지만 규모에 상관없이 원리는 똑같다. 일단은 연소득 8-15만불 정도의 중산/서민층들의 관점에서 생각해 본다.

목숨 걸고 하는 부동산 투자

부동산 투자자들의 커뮤니티가 많다. 소위 말하는 부동산 “Guru”들은 많은 “추종자”들을 이끌고 다닌다. 우리도 관심 갖고 조금씩 알아보곤 했는데, 정말 별다른 것 없다. 집 사서 고치고 이익 남기고 팔거나 렌트 주는게 다다. 무슨 특별한게 있을까? 그런데 이 간단한 일이 쉽지 않다. 집을 사야하는데 돈이 없으니 Hard Money나 Private Money를 사용하는 법을 배운다. (부동산 투자자들은 무슨 얘기인지 다 안다. Hard money가 무었인지 모르면 이 글을 읽어야 할 적임자라고 생각하시면 된다.)

집을 고치는 것도 보통 일이 아니다. 그렇게 고쳐서 바로 파는(flip) 부류의 투자자들도 있고 보유/임대(hold)하는 부류의 투자자들도 있다. 이거 제대로 하려면 Full time job이다. 극한 직업이란 영화에 “소상공인들은 다 목숨 걸고 해!”라는 대사가 나오는데, 부동산 투자도 목숨걸고들 한다.

목숨 안 걸어도 되는 부동산 투자

그래서 이쯤해서 거의 대부분 관심을 접는다. 지금 하는 일도 바쁜데 여유도 없고, 생소한 부동산 투자 더 이상 알아볼 마음도 없다. 이 글의 목적은 바로 그 분들, 즉 우리 대부분이 대상이다. 우리도! 부동산 투자 할 수 있다는 것이다!

부동산 투자자 될 마음 없는 우리가 하는 부동산 투자는 “기다림”이다. 기다리는 동안 기적같은 일 2가지가 일어난다.

  • 하나는 집 값 상승. (위 그래프 참조. 2000년 중후반에 집 사고 Great Recession을 경험 하신분들은 10년이 넘게 집 값이 제자리라고 한탄하신다. 그러니 집 값 올라간다는 말에 거부반응 먼저 생기실거다. 안다. 우리도 힘든 과정 다 거쳤다. 그런데 워낙 예외의 경우였다. 그리고 애당초 부동산은 10년도 짧다. 앞으로를 보면 된다.)

  • 또 하나는 임차인이 원금을 대신해서 다 갚아준다.

가만히 생각해 보면 전혀 나쁘지 않은 구도다. 시간이 갈수록 숫자들이 너무 좋아진다. 그리고 “땅”은 왠만해선 망하는 일 없다. 투자에 대해 아무것도 모르는 우리가 이러한 강력한 투자를 할 수 있는 기회가 있다는게 잘 실감이 안 날 정도다. 그런데 우리 거의 대부분은 이 좋은 걸 안 한다. 그리고 설상가상 이미 갖고 있는 부동산과 집마저 별 생각 없이 팔아 버린다.

재테크는 선택이 아닌 의무

중산/서민층들은 노후와 상속 계획을 세우려면 어떤 모양으로든 투자를 해야 한다. 설명이 필요할까? 꽤 많이 버는것 같은데 세금 내고 생활비 쓰고 나면 얼마 안 남는다. Social Security, 401K, IRA 가지고는 여유있는 은퇴 생활 어림도 없다. 그나마 평생 갖고 있던 집 한채가 효자 역할을 한다. 그런데, 그것도 부족하기 쉽다. 그나마 집 한채라도 있어서 자식들 집 사는데 보테기도 한다.

투자 종목은 3개중의 하나다. 주식. 부동산. 비즈니스.

각 종목마다 많은 압션들이 있다는 것 안다. 주식도 잘 모르고 비즈니스도 잘 모르는 대부분의 우리들에게 남는 것은 부동산 밖에 없다.

부동산 수익률

3백만불 부동산을 보유하고 있으면 매달 얼마가 나올까? 이것만 해도 몇페이지에 걸쳐서 얘기해야 하는 복잡한 이슈인데, 간단하게 계산해 보겠다.

70만불짜리 단독주택을 융자 없이 산 경우

  • 월 지출: 재산세와 보험 합쳐서 약 850불
  • 월 수입: 렌트비는 $3200 로 가정해 보자.
  • 월 순수입: $3200 – $850 = $2350
  • 연 총수입: $2350 x 12 = $28,200
  • 수익률: $28,200/$700,000 = 4% (=Capitalization Rate)

LA/OC 의 집들은 거의 항상 이 정도의 계산이 나온다. 하지만 동네마다 다르고 집 마다 다르다. 가끔 3% 밑으로 떨어지는 경우가 있는데 수익률면에서는 정말 안 좋은것이다. 가끔 5% 가까이 나올때가 있는데 계산 잘못했나 다시 볼 정도록 괜찮은 것이다. 좋은 동네일수록 수익율이 떨어지고 (집 값 상승률에 대한 기대감이 더 크기 때문에 더 낮은 수익률을 감수하는 것.) 또 큰 집일수록 수익률이 떨어진다. (50만불 집 렌트비 $2500 받을 수 있다고 1백만불 집 렌트비가 무조건 2배가 아니라는 것 생각하면 된다.) 유닛수가 많을 수록 수익률이 올라가고, 상업용 부동산은 전반적으로 좀 더 높은 편이다.

그런데 위의 계산에서 중요한 걸 하나 빼먹었다. Management와 Maintenance. 이것들 감안하고 평균적인 최종 수익률을 3% 정도라고 보면 큰 무리 없을까? 수익률 4%가 나온 위의 경우로 다시 돌아가보면, 수익률 1%는 매달 $600정도. 그 정도면 Management와 Maintenance 비용으로 넉넉하고도 남을 숫자이니 최종 수익률은 3%가 조금 넘을 것이다.각 경우마다 계산 잘해야 하지만, 우리는 일단 최종 수익률을 3%라 생각하고 장기 계획을 세운다.

이렇게 3%를 적용하면, 3백만불의 부동산 연수익은 약 9만불 (월 $7,500). 거기에 Social과 다른 연금들을 합치면 어느정도 여유있는 은퇴생활이 가능할 거란 계산이다.

구체적인 계획과 고려사항

  • 위의 계산은 물론 모기지 페이먼트를 고려하지 않았다. 20-40% 정도 다운하고 사면 집 페이먼트와 렌트를 간신히 맞출수 있다. 그러니 처음엔 다운을 아주 많이 하지 않는한 남는 돈은 거의 없다. 위의 계산은 융자를 모두 값은 후의 일이다. 거기까지 가는데 30년까지 걸릴수 있으니 갈 길이 멀다. 그래서 가능한한 빨리 시작해야 한다.

  • 융자를 다 갚기 전이라도 시간이 지나면서 상황은 좋아진다. 융자 페이먼트는 거의 고정되어 있지만 (더 정확히 말하면 원금 비율이 높아져 오히려 감소한다고 말할수 있다.), 렌트는 계속 오르기 때문이다. (하우스 페이먼트와 모기지 기본 이해)

  • 20대 후반에서 30대 초반의 신혼 부부들을 많이 만나는데, 이거 정말 꿈꿔볼만하다. 나는 벌써 40대인데, 50대인데… 그럼 솔직히 좀 늦은 감이 없지 않다. 그런데 그런분들이야말로 더더군다나 관심을 갖을만하다. 자식이 있으신 분들은 나중에 자식들한테 물려주면 된다. 자식의 나이를 기준으로 생각하면 늦은게 아니라 오히려 신이 난다.

  • 이미 집 한채 있다면 벌써 이 꿈을 시작하신거다. 매년 2만불 모을수 있을까? 그렇게 5년 모아서 두번째 집 장만하는거다. 이 쯤되면 감도 생기고 집에 Equity도 쌓이고 새로운 압션들이 생기기 시작한다.

  • 부동산 투자의 매력은 잘만 세팅해 놓으면 “혼자” 굴러간다는 것이다. 처음엔 좀 빡빡하지만 시간이 지날수록 페이먼트는 줄고 렌트는 오르면서 숨통이 트인다. 날로 커지는 복덩어리다. 내 원금 열심히 갚아주는 임차인에게 미안한 마음까지 든다.

  • 이렇게 재정적인 목표와 꿈이 있으면 보이지 않는 반사이익들도 동반될 수 밖에 없다. 그만큼 더 성실하고 알뜰하게 살게 되지 않을까?

이쯤에서 겁도 드린다.

있는데로 말씀드리는 것 뿐이다. 아무리 소규모라 해도 부동산 투자는 그렇게 만만히 볼 일이 아니라고… 한번도 렌드로드 역할 해 본적 없으신 분들에게 특히 더 상세히 말씀드린다. 이미 경험이 있으신 분들은 훨씬 쉽다. 그 정도 수고와 위험부담도 감수 안 하고 어떻게 돈을 벌수 있겠냐고 덤덤하게 말씀하시는 분들도 있고, 억만금을 줘도 그 짓 더 이상은 못한다고 하시는 분들도 있다.

우리의 경험상 이 얘기 듣는 분들 적어도 절반 이상이 눈빛이 달라지신다. 어떻게 보면 정말 별 얘기 아닌데, 부동산 투자에 관해 이러한 기본적인 개념도 없이 지내온 분들이 상당히 많다는 것이다. 그리고 눈빛이 달라지신 분들은 왠만하면 집을 팔려던 계획을 접는다. 이제 새로운 비젼과 계획이 생긴 것이다.