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남가주 주택 매매 절차

1. 주택 매매의 시작

  • 셀러의 약 90%이상은 부동산 에이전트에게 독점 판매권 (Exclusive Right to Sell)을 줌으로서 주택 판매를 시작한다. (부동산 에이전트를 거치지 않고 셀러가 직접 매매를 할 수도 있다. 정확한 통계를 접하기는 어려우나, 셀러 직접 매매 (For Sale By Owner)는 전체 주택 매매의 약 5-10%이하가 될 것으로 본다.)

  • 이것을 셀러가 에이전트에게 리스팅 (Listing)을 준다, 또는 에이전트가 셀러에게서 리스팅을 받는다, 라고 표현한다. 그렇게 독점 판매권을 받아 집을 파는 셀러쪽 에이전트를 리스팅 에이전트 (Listing Agent)라고 부른다. 집이 마켓에 새로 나오면, 새로운 리스팅이 나왔다는 표현을 쓴다.

  • 독점 판매권은 셀러와 에이전트가 보통 C.A.R (California Association of Realtor)에서 만든 리스팅 계약서 (Residential Listing Agreement-Exclusive Authorization and Right to Sell)를 작성함으로 이루어진다.

  • 리스팅 계약서의 주요 목적은 다음의 3가지의 내용을 결정하는 것이다.

    • 리스팅 기간 (Listing Period): 에이전트에게 주어지는 독점판매권의 기간이다. 리스팅 기간은 보통 짧으면 3개월에서 길면 1년까지 받는다.

    • 리스팅 가격 (Listing Price): 시중에 내 놓을 집 가격이다. 보통 구체적인 가격을 제시하지만 (예: 50만불), 가격대(예: 48만에서 52만 사이)로 마켓팅을 하는 경우도 있다.

    • 리스팅 수수료 (Listing Commission): 셀러가 에이전트에게 “able and willing”(능력과 의지가 있는) 바이어를 찾아냈을때 주기로 하는 수수료이다. 이 얘기는 바이어를 데리고 오기만 해도 수수료를 받을 수 있는 자격이 생길 수 있다는 것이다. 셀러가 나중에 에이전트를 빼고 뒷거래 하는 것을 막기 위한 제도적인 장치이다. 하지만, 현실적으로는 집을 성공적으로 팔아야만 수수료를 받을 수 있다. 주택 부동산의 수수료는 전통적으로 집 가격의 6%지만, 남가주와 같이 집값이 높은 지역에선 5-6% 사이를 주고받는다. 부동산 수수료는 흥정 가능한 목록이지만, 4-5%이하로 떨어지는 경우는 많지 않다.
위의 3 가지 항목에 대한 저희의 방침은 리스팅 계약 결정 사항 3 에서 볼 수 있습니다.

2. 주택 마켓팅과 MLS

  • 독점 판매권을 받은 리스팅 에이전트는 바로 마켓팅을 시작한다.

  • 마켓팅의 방법들: MLS (Multiple Listing Service), Company/Local/Personal Website, Newspaper, Open House, etc.

  • 리스팅 에이전트는, 셀러의 특별 요청이 없는 한, 법적으로 MLS에 리스팅을 올려 놓게 되어 있다. 따라서 마켓에 나와 있는 거의 모든 리스팅에 대한 정보는 MLS 에서 찾을 수 있다. MLS는 부동산 에이전트들이 자신이 받은 리스팅을 올려 놓을 수 있는 방대한 Database.

  • 신문이나 부동산 잡지등에 나와 있는 주택 매물들은, 간혹 MLS에 올려지지 않은 것들도 있지만, 거의 대부분은 MLS에서 찾을 수 있는 정보들이다. MLS는 모든 부동산 에이전트가 볼 수 있기 때문에, 부동산 에이전트들은 주택 매물에 관한한, 거의 모든 정보를 공유한다고 말할 수 있다.

저희가 MLS를 중심으로 어떻게 주택 마켓팅을 하는지는 셀러 서비스 A-Z에서 볼 수 있습니다.

3. 바이어 집 찾는 경로

  • 바이어들은 보통 소비자 매물 검색 사이트나 신문/잡지 등에 나와 있는 매물 정보들을 직접 보고 집 찾기를 시작할 수 있으나, 보편적으로 결국은 부동산 에이전트의 도움을 받게 된다. 일반적으로 한 거래에 두명의 에이전트가 관계한다 

> 리스팅 에이전트(Listing Agent=Seller’s Agent)

> 셀링 에이전트 (Selling Agent=Buyer’s Agent)

  • 바이어가 주로 에이전트를 통해서 집을 찾는 이유는:
    • 관례적으로 바이어는 에이전트에게 수수료를 주지 않는다. 셀러가 주는 수수료를 리스팅 에이전트와 셀링 에이전트가 나누어 갖는다.

    • 바이어 스스로 집을 보러 다니는 것이 가능하기는 하지만, 상당히 어려운 시스템이다. 일반적으로 에이전트가 바이어를 데리고 다니게 되어 있다.

    • 원활한 거래 성사와 진행을 위해 부동산 에이전트의 전문적인 지식과 경험이 꼭 필요하다.

남가주 전지역 매물 검색은 여기에서

4. 계약 성사 단계 (Offer와 Counter Offer)

  • 그렇게 집을 보다가 마음에 드는 집이 나오면, 바이어는 그동안 집을 보여준 셀링 에이전트의 도움을 받아 Offer (오퍼: 초기 단계의 계약서)를 작성한다.

  • 간혹 바이어가 자기 자신의 에이전트 없이 리스팅 에이전트를 통해 직접 집을 보고 오퍼를 쓰는 경우도 있는데, 이것을 Dual Agency (두얼 에이전시)라고 한다. 리스팅 에이전트 한명이 셀러와 바이어를 동시에 대변하는 것이다. 바이어가 부동산에 경험이 많고, 리스팅 에이전트가 신뢰할만한 사람인 경우는 괜찮지만, Dual Agency는 잘못하면, 바이어에게 불리할 수 있음으로 조심해야 한다.

  • 오퍼는 보통 C.A.R. (California Association of Realtor) 에서 만든 RPA-CA (Residential Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions)이라는 계약서를 사용한다. RPA-CA는 8장으로 만들어져 있다. (새집을 분양받는 경우는 각 개발업체에서 따로 준비한 계약서를 사용한다. 하지만 계약서의 기본 골격은 같다.)

  • RPA-CA라고 불리우는 오퍼의 내용은 복잡한 것 같으나 요점은 다음과 같다.

  • 누가 어떤 집을 얼마에 어떤 조건으로 사겠다는 내용이다. “어떤 조건” 중에 가장 중요한 6가지만 설명한다면:

    • 에스크로 기간 (Escrow Period): 에스크로를 끝내기 위해 바이어가 셀러에게 요구하는 기간, 보통 30-45일.

    • 계약금 (Initial Deposit): 보통 집 가격의 3%이내. 계약 이행 기간중 에스크로 (Escrow)라는 제 3자의 기관에서 보관. 계약이 성사가 되면 집을 사는 비용으로 쓰여짐. 모든 확인 절차가 끝난 후 (=Contingency 기간이 끝난 후… 아래 설명 참조), 바이어가 계약 위반을 하면 돌려 받지 못할 수도 있음.

    • 융자 조건 (Financing Terms): 바이어가 어떤 조건에 융자를 한다는 것을 관례적으로 셀러에게 알려 주게 되어 있슴. 남가주도 현금 (All Cash)으로 집을 사는 경우들이 물론 있지만, 전체 매매의 약 20-30%.

    • 계약 성사 조건 (Contingency, 컨틴젼시): 만약 Contingency로 명시된 조건들이 충족되지 않았을 땐, 바이어가 정당하게 계약을 취소하고 계약금을 돌려받을 수 있어. 예를 들어, 만약 Inspection Contingency가 17일이 있다면, 17일 안에는 그 집의 상태를 점검해 보고, 문제가 있을 경우, 바이어가 정당하게 계약을 파기 할 수 있슴. Contingency의 종류: 융자 Contingency, 감정 Contingency, Inspection Contingency, etc.

    • 매매 비용 부담 (Closing Cost Allocation): 주택 매매에 들어가는 각종 비용을 셀러와 바이어중 누가 부담하느냐를 정하는 것. 왠만한 것은 셀러가 부담하는 것이 관례.

    • 각종 3자 기관 설정: 에스크로 (Escrow)회사나 소유권 보험 회사 (Title 회사)등은 주택 매매에서 부동산과 융자 회사와 함께 중추적인 역할을 담당함. 어떤 회사에게 일을 맡길지는 일반적으로 셀러에게 선택권이 있어.

  • 이렇게 만들어진 오퍼를 셀링 에이전트가 리스팅 에이전트에게 전달해 주면서 흥정이 시작된다.

  • 오퍼를 받은 셀러는 리스팅 에이전트를 통해서 구매 가격등의 내용을 변경한 Counter-Offer (카운터 오퍼)라는 것을 바이어에게 보통 보낸다. 보통 한두번의 Counter-Offer가 있은 후, 모든 사항에 합의가 이루어지면, 계약이 성립 (Acceptance of Offer)된다.

  • 계약 서류들이 에스크로 회사에 바로 전달이 되면서 바로 에스크로 업무가 시작된다. 계약금은 3일안에 에스크로 회사에 전달하게 되어 있다. 에스크로 회사는 수일 안에 Escrow Instruction과 그 외 관련 서류들을 만들어 셀러와 바이어의 싸인을 받는다.

  • 중간에서 리스팅 에이전트와 셀링 에이전트가 다리 역할을 하기 때문에, Seller와 Buyer가 전혀 만나지 않은 상태에서 흥정이 이루어지고, 모든 매매절차가 끝나는 경우가 많다.

오퍼 쓰기와 관련해 좀 더 실질적인 조언들은 경쟁 오퍼 이기기, 오퍼 가격 책정 요령 등 참조.

5. 계약 이행 단계

  • 그렇게 성립된 계약을 이행하기 위해, 여러 기관이 함께 일한다. 그 중 중추적인 역할을 맡는 기관중의 하나가 에스크로 (Escrow) 회사. 셀러와 바이어를 대표해, 중립적인 입장에서 계약 이행을 돕는 개채/과정을 에스크로라고 부른다. 남가주에서는 전통적으로 “에스크로 회사”들이 이 에스크로 업무를 맡아서 한다. (지역에 따라, 에스크로 업무를 변호사가 하는 곳도 있고, 소유권 보험회사등이 하는 곳도 있다.)

  • 에스크로 회사가 중요하기는 하지만, 모든 일이 에스크로 회사를 통해서 이루어지는 것은 아니다. 부동산 에이전트, 소유권 보험 회사, 융자 기관, 등이 각각 맡은 일이 다르다. 에스크로 회사가 맡은 임무는 그 중의 하나일 뿐이다. 어느 한 기관이라도 맡은 역할을 소홀히 하면 매매는 성공적으로 끝날 수 없다.

  • 계약이 이루어지는 시점부터, 소유권이 이전되는 시점까지 이루어지는 일들을 간단히 요약하면 다음과 같다.

A. 셀러의 집 관련 정보 보고와 바이어의 집 상태 점검 (Physical: Seller Disclosures and Buyer Inspection)

  • 집 관련 정보 보고 (Disclosure, 디스클로우져): 셀러는 수일 안에 (보통 7 일) TDS (Transfer Disclosure Statement), NHD (Natural Hazard Disclosure), Association Document 등을 비롯한 각종 Disclosure들을 바이어에게 전달해야 한다. Disclosure는 셀러가 자신의 집에 대한 여러가지 정보들을 바이어에게 알려주는 제도화된 절차. 셀러가 바이어에게 알려주어야 할 내용이 꽤 많다. 전문지식이 있는 부동산 에이전트의 도움이 꼭 필요한 작업이다.

  • 집 상태 조사(Inspection, 인스펙션): 바이어는 정해진 기간안에 (보통 17일 이내) 그 집에 관한 모든 것을 조사 (Inspection)해 볼 수 있는 권리가 있다. 보통 Home Inspector를 고용한다. 바이어는 Inspection 보고서를 받은 후 셀러에게 수리 요청을 할 수 있다. 여기에서 분쟁이 일어나기 쉽고, 사소한 문제로 계약이 파기되는 경우도 종종 있다.

B. 주택 소유권 보고서 와 소유권 보험 (Legal: Preliminary Title Report and Title Insurance)

  • 에스크로 회사만큼 중요한 것이 소유권 (Title: 타이틀) 보험회사다. 타이틀 보험회사는 그 집의 법적인 소유권에 대한 모든 것을 조사해서 주택 소유권 보고서(Preliminary Title Report)라는 것을 셀러와 바이어에게 전달한다. 이 보고서에는 그 집의 소유주 이름, 주소등의 기본적인 정보와 함께, 각종 담보권 (lIen—monetary, legal and physical)등의 내용들이 담겨져 있다. 이러한 보고서를 바탕으로, 타이틀 보험 회사는, 바이어에게서 받은 집 값으로, 모든 빚 (Monetary Liens)들을 다 갚은 후, 깨끗한 소유권(Free and Clear Title)과 소유권 보험(Title Insurance)를 바이어에게 전달하는 역할을 한다. 미국에서는 소유권 보험 회사에 대한 믿음 때문에 집을 안심하고 살 수 있다.

C. 융자(Financial: Loan Processing)

  • 은행을 상대로 직접 할 수도 있지만, 워낙 복잡한 일이기 때문에 많은 경우 융자 브로우커의 도움을 받는다. 수 일 안에 융자 신청서가 은행으로 들어가게 된다. 빠르면 2주안에도 융자가 나오지만, 보통 넉넉히 3-6주 정도를 잡는다. 보통 10-20% 정도의 Downpayment를 하는 편이며, Downpayment를 많이 할 수록 더 좋은 조건에 융자를 받을 수 있다. 에스크로가 끝나기 며칠전 바이어는 융자 서류 (Loan Document: 흔히 로운닥이라 부름)에 싸인과 공증을 한다. 그 후 보통 2-3일안에 은행에서 융자 금액을 방출(Funding)한다.

융자에 대한 좀 더 자세한 내용은 바이어 3가지 관문 참조.

6. 계약 종료 단계

  • 셀러가 돈을 받고 바이어가 집의 소유권을 넘겨 받으면 계약이 종료된다 (보통 에스크로가 끝난다는 표현을 더 많이 씀). 좀 더 자세히 설명하자면…

  •  에스크로가 끝나기 4-7일 전, 바이어는 보통 에스크로 회사에 직접 가서 최종 융자 서류 (Loan Document)에 싸인을 한다. 최종 융자 서류에 싸인할때, 바이어는 집을 사는데 필요한 남은 자금을 (Downpayment + Closing Cost – 계약금) 에스크로 회사에 전달해 주어야 한다. 바이어의 매매비용은 집 가격의 1.5-3% 정도 된다.

  • 바이어가 서명한 최종 융자 서류가 은행에 전달 되고, 은행에서는 마지막으로 모든 융자 조건들을 확인한 후 보통 2-3일 안에 펀딩 (Funding)을 한다. (Funding은 은행에서 바이어에게 융자금을 방출하는 융자의 마지막 단계.) 은행은 소유권 보험회사로 융자금을 송금한다. 소유권 보험회사는 셀러가 집을 담보로 가지고 있는 모든 빚을 값은 후 남은 돈을 에스크로 회사로 보내 준다. 에스크로 회사는 이렇게 받은 돈에서 추가로 셀러의 매매비용 (부동산 수수료 5-6%, 그 외 각종 비용 1.5-3%)을 제한 남은 돈을 셀러에게 전달한다.

  • 바이어가 융자 서류에 싸인 할 때, 셀러는 Grant Deed (그렌트 디드) (미국의 양도 문서, 일종의 집 문서)를 공증한다. 이렇게 공증된 Grant Deed는 위에서 설명한 Funding이 되자마자, 그 날이나 그 다음날 County Recorder에 등기 (Recording) 된다. 이렇게 등기가 되는 순간 정식으로 소유권의 이전이 이루어지는 것이다. 바이어는 보통 하루나 이틀 안에 셀러에게서 집 열쇠를 전달받는다.

  • Grant Deed(≈집문서)의 복사본이 에스크로가 끝나고 수주 안에 바이어 (이제는 집 주인) 에게 보내진다. 원본은 County Recorder’s Office에 보관된다. (이렇게 받은 Grant Deed는 혹시 잃어버려도 다시 신청해서 받을 수 있다.)

  • 마지막으로 에스크로 회사는 계약 이행 기간중 쓰인 모든 매매 비용들을 정리한 매매 비용 정산표(Closing Statement) 를 셀러와 바이어에게 전달한다.

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